“从城市化的角度看，中国城市的房子不是太多，而是不够。”10月19日，北京（楼盘）市政协委员、华远集团原董事长任志 强在以“横盘、长效、探寻新增长极”为主题的第十四届中国地产金融年会上如此表示。
任志强认为，一个国家能否进入现代化的前提是城市化的发展速度。从人类历史发展情况看，在18世纪以前，大概只有总量GDP的5%，而95%的GDP都是在18世纪之后产生的。原因在于18世纪以后，我们才明显看到城市化的高速发展和城市化带动了工业化，以及由此产生的经济增长。
任志强表示，世界发展过程中，城市越大，GDP越高，人均GDP也越高。到2030年，预计世界千万级以上的人口城市会再增加8到10个。从中国人口的总量来看，最少应该有20个以上的千万级人口的城市，否则我们就完成不了城市化的要求。如果全球的城市化都在高速发展，而中国的城市化迟迟不能发展的话，中国的经济是没有办法进步的。
但从中国现有的发展水平看，中国的城市化率是很低的，甚至于低于世界不甚发达地区的水平，在世界不甚发达地区2000年的时候，城市化率已经达到了40.2%，但今天2018年了，过了18年，我们中国的户籍城市化率却只有42%。这说明要想实现现代化，必须要靠高速城市化，否则根本就不可能实现小康目标。
任志 强提出，由于土地的限制，导致城市化的发展过程中，我们还局限于小城镇和镇。改革以后，我们中国的城镇化进入了一个高速发展的过程，1953年我们的城镇化率只有13.26%。1978年只有17.8%，1995年达29.5%，2017年常住人口达到58%，中国的城市化是从土地承包和乡镇企业开始，当土地承包的时候，劳动力才能解放出来，从农村进入城市。
任志 强同时表示，中国的经济增长依赖于城市化，但是土地户籍制度也限制了中国的城市化，尤其是出现了与世界不同的城市中的二元结构。而二元结构在经济取得了一定成绩以后更加突出，尤其是我们富起来的城里人，在将没有富起来的农民挤出城市化。这种做法切断了二元结构融为一体的道路，大量的农民工无法转为城市人口，导致城市化率低而生产率也低。政府在利用垄断的土地权力获取了高额利润，用于城市的基础设施建设和改造，但也极大的推动了房价。
城市化的发展过程中，在全世界人口越集中的地方，人的节奏越快，效率越高。任志强表示，人口战略是未来发展的基础，只有无限制的吸引人才，才有可能实现自由竞争。只有自由竞争，才能淘汰落后。任何限制城市化发展的政策，都是导致经济落后的政策。对城市化发展的控制，影响的不仅是房价，而且是城市化发展的进程。所以在任何国家进入城镇化的高速发展的时候，都会有房价上涨的问题，这是一个必然的现象。
但私有地区的房价上涨，是向周边城市转移而降低了房价上涨的速度。中国缺少了向郊区转移的过程，所以集中在有限的国有土地上，把房价抬得更高。另一方面在过去，中国是靠福利分配制度来解决住房问题，所以土地制度和性质影响不大。不过，我们早期福利分配导致的低标准建设是很严重的问题，所以在中国有大量的棚户区改造。这种拆迁、重建，也加大了住房建设的矛盾。
任志强最后谈到，从中国城市化的角度看，中国城市的房子不是太多，而是不够。中国的现有政策让那些想进城的人进不了城，因为有限购，住不了房子。这是我们政策造成的。(来源：凤凰房产)
今起沈阳供热企业启动热运行
从10月25日开始，全市供热企业将启动热运行，确保11月1日全市供热开栓率达到100%，确保供热设施维修及时率达到100%，确保居民供暖室温达到18℃以上，确保不让一户困难群众冬天受冻……10月24日，在市政府新闻办召开的发布会上，市房产局供热部门负责人就市民关心的热点话题给予了解答。
据了解，今年全市供热“三修”已按计划100%完成。供热旧管网计划改造50公里，实际完成78公里，着重组织惠天、国新等重点供热企业进行了管网改造，特别是对群众反映较大的铁西艳路公司进行了联网。
今年供热服务水平再度提升，新组建50个客服中心，完成100座标准化热源厂（换热站）建设，制定下发《沈阳市民用建筑供热服务标准》和《沈阳市供热服务流程》，及时受理用户诉求，将问题解决在最基层，化解在第一线。
供热问题权威解答
问：如何交纳新建住宅建筑的采暖费？
答：新建住宅建筑供热设施保修期内，未办理入住手续的房屋，由建设单位承担采暖费；已办理入住手续的房屋，由房屋买受人承担采暖费。
问：居民住宅面积超出《房屋所有权证》记载的建筑面积如何收取采暖费？
答：超出房证登记面积的（赠送阁楼、赠送地下室、封闭露台等），其室内有采暖设施的收取采暖费；室内层高超出2.2米的按其实际使用面积收取全部采暖费，2.2米以下部分按其实际使用面积的50%收费。
问：对于非住宅房屋超高部分的采暖费如何收缴？
答：非居民住宅建筑物室内层高超过3.5米的，每超过0.3米（含0.3米，不足0.3米按0.3米计算），加收10%的采暖费；层高超过6米的，由供热、用热双方根据热负荷情况协商议定加收幅度。
问：用户有一处房产属于夫妻共用，夫妻双方都有明补采暖费，该房采暖费如何缴纳，按什么费用缴纳？
答：已经享受采暖费明补的用户，在享受补贴面积内的采暖费应该按照明补的价格（即26元/建筑平方米）缴纳采暖费。
问：用户本人有明补，但自家房产出租，在子女家居住，自家房产该按什么费用缴费？
答：已经享受明补的房屋产权人或公有住房承租人，无论其名下房产用于自己居住还是用于出租，都应该按照明补的价格（即26元/建筑平方米）缴纳其享受补贴面积内的采暖费。
问：供热单位可以向用热户收取停供手续费、恢复供热等费用吗？
答：不可以。
问：低保户、特困户、困难企业职工等的采暖费补贴，跨年度以后还能办理吗？
答：每年采暖期的采暖补贴卡仅限于本采暖期使用，逾期不办理补贴手续的，将视为自动弃权，不再办理。
问：享受采暖补贴的群体交费时，是否可以按照23.3元/平方米交费？
答：享受政府补贴的用户，在补贴面积限定之内需按照26元/平方米交费，超出限定的补贴面积部分可以按照23.3元/平方米交费。
问：用户家里不热应该怎么处理？
答：用户直接拨打辖区内的锅炉房或换热站的公开电话；如果辖区内的锅炉房或换热站不能给您解决问题或一个满意的答复，您可以向锅炉房或换热站的上级机关反映；用户的问题仍然没有解决或没有得到满意的答复，可拨打区供热管理办公室公开电话。
沈阳市供热方面的诉求热线是市民服务热线12345-1-4，电话24小时畅通，热线接到居民诉求后，第一时间内将责成相关单位进行处理，并动态跟踪供热诉求办理情况，确保及时解决居民反映的供热问题。（来源：沈阳日报）
沈阳地铁四号线加紧施工
10月24日，记者在沈阳地铁四号线长白岛站施工工地上看到，这里的底板浇筑施工正在有序进行。据了解，长白岛站采用明挖法施工，目前车站主体结构工程量已经完成50%，今年11月底实现主体封顶，之后将进行站点之间的盾构挖掘。据了解，地铁四号线全线共设车站23座，目前城建学院站和沈阳南站站两座车站已完成主体施工。（来源：辽宁日报）
长青街二环路桥下部明起施工
按照长青街快速路建设总体安排，长青街二环路桥梁下部结构施工在10月26日22时开始进场施工。
施工需在现有长青街二环路桥下墩柱南北两侧新建桥墩。施工期间，拟占用长青桥下半幅路面，利用剩余半幅道路组织双向通行。施工期间，市民可通过富民桥、东塔桥绕行。（来源：沈阳晚报）
沈阳出台全国首个黑臭水体管理规定
日前，沈阳市制定出台了《沈阳市黑臭水体管理规定》，该规定的出台在全国尚属首例，为黑臭水体长效管理提供了制度的保障。
为了完成黑臭水体的综合整治工作，彻底解决沈阳这座老工业城市黑臭水体问题，沈阳市标本兼治、内外双修，用法律法规保护整治成果，为黑臭水体治理提供制度保障，确保实现水体长治久清的要求。据市建委相关负责人介绍，《沈阳市黑臭水体管理规定》目前已实施，明确要求黑臭水体管理应当建立长效机制，遵循政府主导、部门协作、公众参与、综合施策的原则，水体长效治理责任分工，建立水体名录制及重大事项研究制度，将12个水体纳入管理范畴，并对管理过程中出现的重大问题进行会议研究解决。
《规定》在依照国家相关法规和吸收借鉴其他城市先进经验的基础上，更加突出沈阳的地方特色和可操作性。规定明确了建设主管部门应当按照黑臭水体治理总体计划，统筹安排污水管网改造和建设，解决雨污分流改造和生活污水纳管处理，建立污水管网建设和改造项目清单，提高城乡污水管网覆盖率和收集率。
在沈阳黑臭水体的管理职责上，《规定》明确，沈阳黑臭水体整治管理实行河长制，并对河长的具体职责予以细化，规定了各级人民政府、街道办事处的属地管理职责，同时界定了水务、生态环保、市政等部门对黑臭水体保护管理的具体工作内容。环保部门将水体水质监测纳入监测范围，按治理黑臭水体确定的水质标准，建立水体水质监测、预警机制。建设主管部门将定期公开黑臭水体整治信息，接受社会监督。建立和完善黑臭水体投诉和举报制度，向社会公布受理投诉和举报的电话、电子邮箱、通信地址等，明确受理范围和职责。（来源：沈阳晚报）
限竞房项目销售显分化 开发商需做好“加减法”
限竞房项目销售显分化
随着限竞房市场竞争加剧，不同限竞房项目的销售出现分化。一部分限竞房项目开盘可以顺销，另一部分限竞房项目却面临去化慢的窘境。提升限竞房的品质，究竟是“增配”还是“减配”？面对这道“加减法”难题，开发商需要慎重做出抉择。
限竞房销售竞争加剧
2018年6月初，北京市住建委公示了三个限竞房项目的预售证批准信息，标志着首批限竞房正式入市。很快，北京首个限竞房——瀛海府正式开盘，推出百余套房源，几乎全部售罄。
随着限竞房项目不断增多，北京新房市场的格局发生了转变，限竞房与共有产权房逐渐变为新房市场供应的主力。与此同时，大量限竞房的入市，也加剧了市场竞争的程度。
据合硕机构和中原地产研究中心统计数据显示，截至今年10月18日，北京已经入市的限竞房项目达到25个，供应面积1779454.13平方米，供应限竞房15628套，但限竞房网签套数仅有2200多套，签约比例并不高。
中原地产首席分析师张大伟表示，“由于部分限竞房项目刚取得预售证，所以只有18个项目有网签数据，合计网签套数有2200多套，签约均价为49842元/平方米。而即使计算预定未网签限竞房项目的销售套数，平均去化率大约在3成多。”
“随着楼市调控从严，信贷政策收紧，尤其是近期包括北京在内的多个城市开始收紧公积金贷款，再加上全面限价，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场中观望情绪开始加重。”张大伟说，在这样的大背景之下，大量限竞房项目入市，在局部地区形成多个限竞房项目扎堆的情况，导致局部地区限竞房项目之间竞争加剧，出现了限竞房销售分化的状况。
开发商需做好“加减法”
在激烈的市场竞争之中，开发商面对限竞房价格被限定的条件，如何提高产品的品质，是增配，还是减配，成为一道难以抉择的“加减法”题目。
地产营销人韩乐表示，限竞房市场出现成交冷热不均、同质化、购房习惯变化、营销不断加码等现象。其中，楼盘区位已不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化的产品成为决胜市场的要点。面对激烈的竞争，产品品质上恰恰应该做加法。
旭辉北京区域营销总监常天旗表示，“我不同意现在的限竞房是一个减配的时代，反而它是一个增配的时代。因为有了‘70/90’的限制，因为有了价格的限制，有利润的压力，所以才能逼迫开发商用心的专门去抠产品，解决好限竞房的配置问题。”
“限竞房的配置是由目标客户需求决定的，不同类型的客户，置业时的需求有天壤之别，而开发商首先要做到的是“适配”。在此基础之上，开发商能够给客户提供完整的符合生活需求的解决方案，这样的配置都是优秀的。”金地华北区域营销总监马丹说。
“一味地在限竞房的配置上做减法，将会降低限竞房产品的性价比，影响客户居住的舒适度，进而引发客户的强烈不满，最终将会影响限竞房项目的后续销售。”有业内人士如是说。
去化难度大有可能引发“价格战”
未来，限竞房的销售难度还会加大。张大伟分析说，“因为大部分限竞房项目都集中在‘70/90’户型，它们互相之间竞争严重。而且很多限竞房项目是一次全盘取证，开盘后优质位置的优质户型容易被客户先行选中，剩余的房源去化压力将会增大。”
“从价格来看，部分限竞房项目开始出现价格调整的情况。随着后续限竞房的供应量继续上升，限竞房去化难度还会继续增加。而区位属性不太好的限竞房有可能打响价格战。”张大伟说。（来源：北京晨报）
银行进租赁市场 探寻解决租房痛点新办法
在“租购并举”政策引导下，房地产企业、互联网机构、金融机构等纷纷进入住房租赁市场。其中，建设银行等商业银行推出的创新服务探寻稳定租期和租金价格、解决租房痛点的新办法。
银行探路住房租赁 发力长租市场
近年来，国家推出多项举措，大力推进住房租赁市场发展，以促进我国住房市场“租购并举”。链家研究院发布的报告显示，到2025年，我国住房租赁市场规模（租金总额）将跃升至3万亿元。
面对广阔市场，从去年开始，多家互联网机构和不少知名房地产企业进入住房租赁市场。不过，在新的市场参与者中，“银行系”显得很惹眼。
广州工作的顾先生在白云区荔德路已租住满1年了。自去年搬来后，周围租房价格不断上涨，可顾先生租住的房子已锁定3年的租金。“一年前我通过建行推出的平台与业主签订了每年4.8万元的长租协议，并一次性支付了3年租金，房租享受了95折优惠。”
能够锁定租金固然很好，但3年的租金也是一笔不小的开支。不过，顾先生并不担心。“我向建行贷了7.5万元，每月还贷压力并不大，优惠的租金和贷款利息相抵后还省了1500多元。”
租期短、租金涨常困扰租房者，往往使其权益难以得到充分保障。建行董事长田国立介绍，自去年11月，建行进入租房租赁市场后，尝试利用搭建租赁服务平台和推出个人住房租赁贷款解决这一问题，着重培育长租市场健康发展。
建行的统计数据显示，目前，该行发放的“按居贷”每笔平均约4.4万元，平台租赁合同期限在1年及以上的占比达70%。
银行引导资源配置 帮助中介去金融化
今年4月，广州市民何女士将闲置的120平方米住房“存”给了建行，租期6年，一次性收到租金50万元。“相比租金价格，我更看重银行的安全性，一次性租6年，后续管理等问题都不用我操心。”
“一些房屋租赁中介的服务正逐渐异化，利用租金的期限错配形成‘资金池’，给长租市场带来隐患。”一名中介机构人士表示，银行进入租赁行业可以让“市场的归市场，金融的归金融”。金融的事让更专业的机构来做，中介才能变得更纯粹。
“银行要扮演资源整合者的角色，与专业中介机构一起打造租赁市场。”建行行长王祖继表示，建行从未给中介收房提供融资支持，而是通过服务平台直接将租金付给业主，有力地稳定了租期和租金价格。
业内人士分析，建行一方面利用信贷帮助租客解决长租资金，另一方面与政府、房企、中介、个人合作获取大量稳定房源。一手解决需求，一手解决供应，有助于更多市场主体共同发展长租市场。
截至8月末，建行的“建融家园”平台累计上线房源超过200万套，租赁成交30万套。平台注册个人用户超过180万户，平台合作的专业租赁机构、中介机构等超过4000家。
参与租赁场景建设 柔性有效去痛点
除了建行，去年以来，包括工行、中行在内的多家商业银行也已进入住房租赁市场。工行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团等签署住房租赁战略合作协议。中国银行与厦门市国土资源与房产管理局合作，推进住房租赁市场建设。
“越来越多的银行正进入租赁市场，但大多数银行主要围绕金融服务推出产品。建行要多向前走一步，参与住房租赁场景的建设、组织。”王祖继介绍，“提供住房租赁全场景IT服务，为政府监管租赁市场提供有效工具和手段，这才是建行与其他市场竞争者最大的不同。”
据介绍，除了为住房租赁交易提供透明环境，建行还为政府公共住房服务、企业租赁服务提供相应的管理系统，并为相关监管部门提供住房租赁的市场分析和动态监测数据。目前，监管服务系统已在278个城市上线运行。
专家表示，监管服务系统可帮助政府管理租赁市场，打击假房源、黑中介，有效解决房屋质量、房源真实性等租房痛点问题，为落实“租购同权”创造条件。
田国立表示，住房租赁市场的新模式、新生态正在呈现，面对租房痛点，金融这把“手术刀”将更柔性也更有效。（来源：新华网）
融资寒冬又遇“债务红线”
《华为的冬天》一文面世至今已17年，华为还没有迎来真正的冬天；万科高喊“活下去”，但万科并没有真正地活不下去。
对于财务状况良好、资产结构健康的房企而言，当下正是规模进阶的最好时机。然而对于过去两年间举债并购、拿地激进的房企来说，当去杠杆的哨声全面吹响，任何一笔融资不畅都可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。
融资渠道的不断收紧和融资成本的步步抬升，得使房企迎来融资“寒冬”。与此同时，房企资产负债率也正在触及红线。
协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出：“地产行业承受极大的压力，目前对房地产开发商限制融资有助于降低风险。”对于不少激进冲规模的房企而言或许难关将至：债务围城之下，怎样才能不去触碰发展的红线？
债务红线
时针回拨至两年前。彼时市场火热，虽然各地调控政策密集出台，然而多数房企对于后市仍然乐观。许多房企选择密集融资加杠杆冲规模，中型房企更是其中的典型，不少百亿元级别房企纷纷抛出了冲击千亿目标的时间表。
先有面粉，后有面包。当时期望在规模上冲上新台阶的百亿元级房企，在招拍挂市场颇为激进，即使是收并购这个几乎被大型房企垄断的领域，也时常能见到这些中型房企的身影。这种情况一直延续到今年上半年。
这些激进的中型房企并没有预料到，仅仅数个月时间市场就突然转向。而由于过去两年间杠杆加得过高，不少房企如今处境不容乐观。
美国经济学家海曼·明斯基提出的“明斯基时刻”（即资产价值崩溃的时刻），对于这些激进房企来说并非危言耸听。
中国房地产业协会会长刘志峰8月底曾表示，今年上半年房企资产负债率达到了80%（红线），少数房企由于杠杆率过高，无法支撑企业的规模扩张，最终导致现金流断裂和债务违约。
明源地产研究院执行主编艾振强向《每日经济新闻》记者表示，冲击千亿元规模的房企，一类是确实有实力的；一类是规模尚可，怕不冲会被吃掉的；而最需要警惕的是第三类，“听到别人喊也跟着一起喊”的，“这类房企既有火爆行情下的支撑，也有老板过度的自信。市场转冷了就比较难过”。
在多名业界人士看来，规模发展激进的房企，主要隐患在于未能平衡好债务与扩张之间的关系。“去年有一家房企才200多亿元的销售额，却喊出了3000亿元的目标。如果没有调整还在往前冲，这种情况就很危险。”一名房企策略分析师指出。
冲击规模的房企的确在负债率上有显著上升。一个可以佐证的例子是禹洲地产，这家目前规模徘徊在200多亿元规模的房企，喊出2020年要冲进千亿俱乐部的目标。正是由于追求规模，禹洲目前的净负债率82%，总债务约380亿元人民币，比2017年底的300亿元增加了80亿元。
与之相似的还有花样年，这同样是一家喊出2020年要完成千亿元销售额的房企，而今年其全年销售目标仅为300亿元。今年上半年，花样年的资产负债率为78.05%；净负债率则由2017年底的76%上升至2018年上半年的82.9%。
融资寒冬
加杠杆扩张是带来债务高企的必然结果。然而时移世易，如今的融资大环境已不容乐观。某数据显示，2018年1~9月，85家典型房企融资总额8287亿元，同比减少11%。
此外，今年以来已经有多家房企的融资被按下暂停键。最新的一笔是雅居乐，其拟发行的80亿元非公开发行公司债券于10月15日被终止。今年7月，该笔公司债就曾被中止发行。
在此之前，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券被终止审查，花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券也被中止审查。
在多名投行、券商负责房企融资的人士看来，今年公司债被叫停是寻常现象。黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出：“地产行业承受极大的压力，目前对房地产开发商限制融资有助于降低风险。”
黄立冲进一步表示，在国内融资渠道收紧的情况下，有资金需求的房企将不得不寻求海外融资。“他们将被迫在海外补充缺口，而海外融资将面临较高的利息，外加美元升值的额外成本。”
可供对比的是，某研究中心数据显示，今年9月房企平均融资成本升至6.91%，已经达到去年下半年以来的最高值；而正荣地产新近发行的一笔美元票据年息已高达12.5%；雅居乐此前发行的的一笔2亿美元票据，票息则为8.5%，均高于房企的平均融资成本。
在市场趋冷以及高负债与弱融资的情况下，房企的安全发展远比规模更为重要。“如果等到债务问题暴露再来调整策略，就为时已晚了。”上述房企策略分析师告诉《每日经济新闻》记者。
该分析师认为，对于高负债的冲千亿元规模房企，目前的上策是：引入战略投资者；控制土地储备，从四、五线市场收缩至一至三线市场；如果资金存在压力，则应该套现投资物业等。
《每日经济新闻》记者注意到，禹洲地产就通过引入战略投资者去杠杆。华侨城（亚洲）8月31日公告称，当日其全资附属公司以18.24亿港元（约合人民币15.84亿元）认购禹洲地产增发的4.60亿股股份，占禹洲地产扩大后总股本的9.9%。
此前佳兆业也表示，将通过出售资产等方式持续降负债。其财报显示，今年上半年，佳兆业就通过出售附属公司取得临时收益约19.95亿元。
“这时候应该加速回笼资金，量入为出去杠杆。”艾振强向《每日经济新闻》记者表示。（来源：每日经济新闻）
全国地价涨幅连续6个月回落
今年第三季度，房地产市场尤其是住宅市场出现了降温，市场有入冬迹象。近日，某房地产研究院发布的《2018年前三季度全国房地产市场报告》。报告指出，从土地市场看，成交量同比上涨，土地购置均价增幅连续6个月回落；从商品房市场看，销售面积同比增幅较1-8月回落，成交均价同比增幅较1-8月微幅上行，住宅库存去化明显。
某研究院研究员沈昕向长江商报记者表示，2018年前三季度，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期。进入2018年四季度，随着开发商资金面不断趋紧，全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续，预计后续同比将出现回落。
前三季度，全国商品房成交均价8728元/平方米，同比增长10.2%，增幅比去年同期上升6.3个百分点。其中住宅成交均价8539元/平方米，同比增长11.9%；商业营业用房成交均价上涨4.1%；办公楼成交均价上涨4.7%。
前三季度，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。值得注意的是，7月份，房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。除去年初异动的月份来看，这是2016年5月份以来首次房价涨幅大于地价涨幅。下半年以来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象，土地市场降温明显。
沈昕认为，本轮房地产短周期上行期，地价带动房价上涨的效应非常显著。7月地价涨幅首次低于房价涨幅，8月份延续这一趋势，9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄，预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。（来源：长江商报）
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