半年前，哪個樓盤開盤沒有賣完，這才是新聞。
我們都分不清楚待售和在售兩種狀態的區別了。
認籌到開盤，一般也就兩天；開盤說是一天，其實可能就10秒。
平銷期幾乎沒有，待售等於是在售。
更可怕的是，有錢你還不一定買得到。
所以各種神盤、神板塊是層出不窮。
當行情開始變化，神奇都不再。
有人興奮，高聲疾呼“營銷重回C位”，之前顯不出本事，現在輪到營銷人閃亮登場。
許久未見，套路似曾相識。
買房送水果手機和購房大禮包；裝修打折，再狠一點，毛坯打折；精裝改成毛坯；最後就是分銷、全民經紀人一起上。
至於效果？好多人反映，之前的“神盤”不用茶水費也能買到了。
某樓盤營銷中心
有一組數據。
7月開盤項目有33個，8月有52個，9月則有79個。
開盤數上去了，未售完的項目也多了。
7月未售完的項目是17個，8月則是24個。到了9月，未售完的項目已經達到45個，極端點的，漢口還有項目開盤當天就賣了十幾套。
未售完項目比例變高，其中還不乏當初“日光”的項目。
果然，“C位”神馬的，那都是在風口的時候，留下的錯覺。
好不好賣，不由營銷的主觀意志決定，也與能力無關。
再努力，多賣個十套八套，於事無補。
房子賣不好，地都不敢拿。生怕拿地喝下的慶功酒，變成明日賣房無力的淚。
就在昨天的土拍中，陽邏的一宗純住宅用地無人報價，慘遭流拍。
從去年開始，陽邏就是很多房企跑馬圈地的熱門區域。今年上半年還出了新地王，樓面地價達到3587元/㎡，大家絕不是被2999.99元/㎡的起拍價嚇住了。
變化來臨，還真有點不習慣。
最後的堡壘
許多“神盤”和“神板塊”跌落神壇，但有一個區域依然堅挺——白沙洲。
就在這週一，白沙洲就有項目開盤當天售罄。
被diss一萬年的白沙洲，居然能成為最後的堡壘。
白沙洲，從最初的三環內，一直擴展到青菱湖。現在大幾百萬方的量放在那裡，最不差的就是房子。
白沙洲，無論是城市界面、基礎配套都比較落後，但它就是賣的好。最直觀的原因就是價格便宜。
但只談價格便宜，那陽邏橫店價格更低，為什麼還是賣不過白沙洲？
白沙洲最核心的優勢，它是主城周邊供應量最充足的大板塊，
“主城周邊”劃重點。縱然這裡有很多不足，但至少對於很多武昌人來說，白沙洲是唯一可接受的選項。
但白沙洲並不是就被釘死在剛需上，這裡是一個處於爬升期的區域。
明年下半年，武漢的第十座長江大橋楊泗港長江大橋就將建成通車。依託這座大橋，會建設一條楊泗港快速通道，武漢的二環線也將被重新定義。
楊泗港快速通道修建後，白沙洲會增加一條通往漢陽和光谷方向的快速路，緩解二環線和三環線的擁堵，極大程度豐富白沙洲路網。
楊泗港長江大橋江南主塔塔頂
屆時，白沙洲和南湖連為一體，完善武昌的城市功能，承接武昌不僅是剛需，還有其餘所有購房需求的溢出，共同形成對武昌內城的重要補充。
白沙洲在價值定位上，也會得到一次升級。
而且，第七屆世界軍人運動會將於明年十月在武漢舉行。白沙洲戲份很重，因為軍運村放到了白沙洲的黃家湖畔，白沙洲也就成為了武漢對外展示的重要窗口，尤其是三環內，自然成為改善的重點。
近兩年白沙洲供應的地塊，三環內普遍會比三環外的要小，讓更多的開發商參與進來，比如褐石公館、世茂雲錦玉海園、菁英城，正商金域世家，地塊面積基本都在10萬方以內。
目的只有一個，就是為了儘快完成開發，讓這裡的城市界面快速更新。
尤其是褐石公館，區區5萬多方的土地，居然是金地和保利聯手打造，這就很有意思了。
開發商“螺螄殼做道場”，很考驗操盤能力。
褐石公館和褐石系
褐石公館，最突出的一點，就是他的名字，以及名字背後那條王牌產品線——褐石系。
特別濃烈的美式小鎮氛圍。
褐石系的特徵是，建築採用紅磚、石材、鐵藝等自然材質，用廊柱、露臺、鐵藝窗等經典元素貫穿始終。
在白沙洲主要以新古典和art-deco的建築群裡，褐石系至少從立面觀感上就鶴立雞群。
對於房地產風格，除了奢華，還可以通過濃郁場景氛圍呈現。
最能體現這種風格化的，是開放式block街區包裝。
褐石時尚商業街區，也是整個小區的大門，以純粹的美式園林並融合爵士景觀為主題。
入口廣場軸線對稱，對外展示褐石風情的界面，並以內外高差形成視覺穿透力，烘托整體建築特色，形成開放迎賓儀式感。
我們知道，大部分帶商業街的項目，在銷售階段，都是用圍牆遮擋。
差距，只是圍擋畫面好不好看。
褐石公館如果在銷售階段，能夠把整條商業街真切呈現出來，包括門頭、地面、綠化、一切都真真切切的呈現，對客戶的打動力會非常震撼。
目標，不止白沙洲
褐石公館，整體容積率2.4。
整個極度方正，配上低容積率的指標，設計師不用挖空心思去想著如何把土地最大化利用，減少在建築佈局、園林規劃以及戶型設計上的妥協，保證項目的品質和調性。
褐石公館的價格應該會比白沙洲的整體均價要貴。
可以這麼來理解，在新的板塊格局之下，它的競品根本就不是區域內的項目。
這點，首先從產品設置也可以看出端倪。褐石公館共計20棟樓，其中1-7棟為高層，8-20棟為疊拼洋房。
三環內低密產品的稀缺性，不用再說，哥重點講下高層。
開發商比較極致的是，首批即將推出的4棟高層住宅，除1、2樓的非標準交付房源之外（因為超高的入戶大堂），基本就是一個戶型，全部是2梯2戶，140平米左右的四房。
我們知道，同樣一塊地，可能有十幾種設計方案。
開發商確定棟數、梯戶比、面寬、戶型，基本就確定客戶類型。
一旦確定客戶類型，就能倒推產品段位。
白沙洲，很多開發商定位就是“上車板塊”。
便宜，單價低，總價也低。
在白沙洲踩盤，有很多毀三觀的體驗——0.8的車位配比，在置業嘴裡都是項目亮點。
時至今日，這裡依然還有項目賣著n年前設計70、80平米的“上車級”戶型；
在戶型設計、園林景觀、車位配比、物業管理、外立風格等很多硬件條件上的湊合，整體導致商品房品質偏低。
白沙洲，“最差的”也是房子，缺乏有品質的項目。
戶型語言，是開發商最誠實的語言。
以中小戶型為主的項目，就是剛需盤。
這種基礎定位，不是通過園林景觀、大堂某1~2個細節的拔高，就能基因突變成改善盤。
開發商最終確定褐石公館的戶型段，背後肯定有N選1的心路歷程。
但最終確定“純粹大戶型”設計，顯然不是拍腦袋，這背後就是基於白沙洲三環內板塊區位條件改善之後，面對整個大武昌片需求集中的天然優勢，對產品力實質性提升。
褐石公館園林打造
褐石公館的整體設計，設計師充分考慮人車流線、物業類型、建築佈局、風光分析等因素，打造五大主要區塊——褐石時尚商業街區、線性活力公園帶、登高面室外生活帶、花樣宅間生活帶、浪漫花園生活帶。
褐石時尚商業街區
線性活力公園帶及登高面室外生活帶
沿高層住宅區打造“全齡段”線性活力生活帶，結合概念主題，設置了豐富合理的功能場地:
1、戀人玫瑰園（社區客廳—社區大堂、入口廣場、入口水景、對景景牆等）
2、活力動感地帶（青年運動場地—熱身區、器械區、乒乓球、羽毛球、看臺區、陽傘休憩等）
3、愛麗絲夢遊仙境（兒童主題樂園—地形遊戲區、器械遊戲區、趣味鍛鍊區、休憩看護區等）
4、布魯克林花園（老年活動場地—器械鍛鍊、樹陣座椅、林下棋牌、書法廣場、太極空間等）
同時，參考紐約曼哈頓西城區“高線公園”，有效地利用消防通道及登高面設置室外客廳，打造口袋花園、容器花園等，形成獨具特色的空中花園走廊——登高面室外生活帶。
花樣宅間生活帶及浪漫花園生活帶
景觀設計上，強調都市感主軸景觀的同時，兼顧軸線景觀的私密性與趣味性。以“十字”兩條主軸打造花樣宅間生活帶，以兩條宅間次軸打造浪漫花園生活帶。
“十字”主軸成為串聯功能節點的紐帶，設置四季課堂、陽光草坪、親子果園、兒童遊樂、鄰里花園等功能，作為社區的共享空間。
宅間次軸以營造小尺度的靜態花園為主，打造靜謐花園、口袋花園、林下閱讀、下午茶花園等，為您提供一個私密愜意的休閒空間。
褐石公館賦予了園林的很多功能性，但在實用之外，也注意氛圍情調的營造，打造生活的儀式感，為業主呈現的是一種美好舒適的生活方式。儀式感，看似很虛無，恰好是改善型購房者所追求的，也是區域內很多項目所缺乏的。
最後，哥想說的是，曾經，“招保萬金”四巨頭在武漢是公認的第一陣營，風光無限。
褐石公館的兩大開發者，金地和保利，
前者在武漢深耕已有15年，後者更是進駐武漢16載。
斗轉星移，今天的武漢市場，群雄並起，金地和保利雖然已經不再像往日那樣獨佔鰲頭，但是，論及底蘊，以及對武漢尤其是武昌的瞭解，恐怕無人能出其右。
尤其注意一點，白沙洲三環內區域，集中“招保萬金”四家中的三家。
板塊爬坡能不能成功？整個市場對此地的認知能否昇華，關鍵就看這三家操盤能力。
可能若干年後，這會成功一個經典案例，也許會給武漢樓市留下一個明顯痕跡。
金地保利這些開發商，都是武漢開百萬方大盤先河的先驅，靠著一己之力盤活整個片區。
哥很認真觀察這些開發商，一個超級大盤如何開發，如何撬動市場，如何盤活客戶。
覆盤的目的，研究每一次導入客戶的差異，也研究有哪些可以改進的地方。
現在的武漢市場，已經不太可能給他們再操盤百萬方級項目的機會。
時代/市場對領頭者的新要求是——如何在一個相對成熟的板塊，透過中等體量項目，改變板塊的土地屬性，導入完全不同的人口。
金地，產品力是他最大的標籤，瞭解客戶需要什麼；保利，深通城市運營，知道城市和區域的痛點。二者在武漢紮根多年，上面的問題相信他們已經有了答案。
“開拓”的本質沒有變，現在請開始你們新的表演。
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