【案情概覽】
徐先生系河南駐馬店市正陽縣某村村民，在正陽縣南環路擁有合法房屋一套。2001年6月，徐先生獲得了該套房屋的國有土地使用權證。後因棚戶區改造項目建設需要徵收該房屋。2017年9月，正陽縣執法局在正陽縣人民政府的組織下強拆了徐先生的房屋。徐先生針對強拆行為提起行政訴訟。2018年4月20日，駐馬店中院最終判決確認正陽縣人民政府強拆徐先生房屋的行政行為違法。
在案涉土地存在法律糾紛期間，2017年12月4日，正陽縣國土局經正陽縣人民政府批准發佈正國土（2017）016號公告。2017年12月28日，公開出讓包括徐先生案涉房屋在內的26408.60平方米國有建設用地使用權。
2018年5月8日，徐先生以正陽縣國土局為被告向縣法院提起行政訴訟，要求確認其出讓未達到淨地標準的國有建設用地使用權的行政行為違法。徐先生認為，在沒有與其簽訂任何補償協議的情況下，案涉房屋所在地塊不符合淨地標準，正陽縣國土局公開出讓案涉房屋所在地塊的國有建設用地使用權的行為違法。
縣法院經審理認為，《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，實施房屋徵收應當先補償後搬遷，本案原告的安置補償尚未落實，就對其房屋所在地的國有土地實行淨地出讓，其行政行為違反法規、規章的規定，故支持原告訴請，判決確認被告正陽縣國土局公開出讓國有建設用地使用權的行政行為違法。
一審法院宣判後，雙方均未提出上訴。
【法律點評】
房屋徵收對國家來說是推動城鎮化建設的步驟之一，對於百姓來說就是動其衣食住行根本的大事。未進行補償安置卻先行拿走房屋、土地，地方政府一旦完成土地出讓，百姓的維權工作就會陷入被動。
針對國有土地徵收，國務院專門出臺了《國有土地上房屋徵收與補償條例》。其中明確規定，實施房屋徵收應當先補償，後搬遷。原國土資源部出臺《關於加大閒置土地處置力度的通知》規定，嚴格實行建設用地使用權“淨地”出讓。
本案中，正陽縣國土局在未補償安置的情況下出讓土地的行為，明顯違反法規規章，作為徐先生的委託律師，聖運律師在確認強制拆除房屋違法後第一時間提起訴訟。
縣法院受理本案後，被告國土局提交了房屋已拆除完畢現場照片、《搬遷安置工作實施方案》《徵收土地通告》等證據，並答辯稱，涉案土地經河南省政府批覆，正陽縣人民政府依法徵收補償到位後，被告依法對其拍賣出讓，程序合法。涉案土地在出讓之前地上建築物已拆除完畢。
國家規定土地徵收完成後要以“淨地”標準出讓建設用地使用權。那麼，什麼是“淨地”？淨地應該達到什麼標準？
“毛地”和“淨地”都是俗稱，淨地是相對於毛地而言。從形態上看，毛地指地上存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地；淨地指國家在土地出讓時，已經完成拆除平整，不存在需要拆除的建築物、構築物等設施的土地。
淨地出讓是指國家在完成徵地拆遷、土地平整後將土地出讓給使用人的一種出讓方式。法律上的淨地出讓是指土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律與經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工開發必需的其他基本條件。通俗講就是國家對土地進行徵收補償，土地權益完全歸於國家後，再由國家把土地出讓進行開發。
本案中，被告所稱的涉案土地在出讓之前地上建築物已拆除完畢，並不能說明涉案地塊已達到法律上的淨地標準。
原告房屋被正陽縣人民政府違法強制拆除，但正陽縣人民政府及相關部門對原告的安置補償尚未落實。被告正陽縣國土局在涉案土地上房屋安置、補償未落實到位的情形下，就公開出讓國有土地建設用地使用權的行政行為，明顯是違法的。
國務院頒佈的第590號令《國有土地上房屋徵收與補償條例》第27條明確指出：“實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。”並進一步明確“作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用”。即在進行拆遷的時候，必須是在取得被拆遷人的同意且補償充分的基礎之上。
所以，面對房屋徵收，被徵收人切不可盲目與徵收部門進行正面衝突，務必及時委託律師，用法律程序維護自己的合法權益。
【典型意義】
國有土地上的房屋徵收，是政府作為徵收主體的一項行政行為。程序正義是對行政行為的一項重要要求，根據這一原則與現行法律的相關規定，房屋拆遷之前必須具備合法手續。但是，在當前一些地方的房屋拆遷中，以政策代替法律進行拆遷的現象並不鮮見。而這樣的行為，充滿了侵犯被拆遷方合法權益的種種隱患，是滋生拆遷糾紛的溫床。
“先補償後拆遷”是拆遷之本。政府為公共利益進行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分的補償基礎上，才能進行房屋拆遷。
北京聖運律師事務所王有銀主任律師團隊
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