从今天起，南京楼市不一定需要公证摇号了！今天下午，江北金隅紫京叠院首开62套，登记人数竟没有达到房源数，成为江北新区首家不用公证摇号开盘的纯新盘。紧随其后，银城颐居悦见山也宣布下午四点开盘，同样不用公证摇号。
然而市场却是“越是抢跑越凉的快”！笔者在金隅紫京叠院开盘现场看到，购房人寥寥无几，只有七八组客户，本本打算卖过4万元/平的江北新盘，没想到如今3万元/平不到仍陷销售困境，全天仅卖出13套。
曾经在南京河西大出风头的北京金隅，再次进军江北楼市惨遭“滑铁卢”。
金隅紫京叠院效果图
【一】
金隅折戟 江北新盘今天开盘只卖13套
9月27日，位于老山的纯新盘金隅紫京叠院领取了62套房源销售许可证，昨天登记，今天开盘，没有申报公证处摇号，这也就是说金隅首开登记客户连62组都没有……
今天金隅紫京叠院在售楼处首开1、11、21、22、4号楼毛坯叠墅房源，销许均价29223-31009元/平。其中上叠面积约230平、下叠面积约280平，总价约678-924万！
这是金隅在南京打造的第二个住宅项目，其在河西打造的金隅紫京府颇为成功，开盘九战九捷，于2017年11月成功收官。
但这波好运并没有持续到江北项目上，据我们现场了解，截止今天下午下班前，金隅紫京叠院仅售出13套。另外我们在开盘现场发现，售楼处一直很冷清，只有六、七个客户在与置业顾问交谈……
现场销控
这一次金隅在江北算是遭遇了滑铁卢~
【二】
当年豪情拿地 如今悲情亏本买房
为什么金隅紫京叠院会折戟败北呢？我们不妨也做个好事之人，多说两句。
时间回溯到2016年，那一年的4月15日，金隅嘉业经过激烈的争夺，42.6亿元成功竞得南京市浦口区江浦街道奶牛场1号地块，楼面地价20077元/平米，溢价率103%。
土拍之锤刚刚落下，金隅就对外宣传这块地出让条件较为苛刻，容积率低且不允许做别墅，或将开发高端洋房产品，为区域提供前所未有的高品质住宅。
很快项目又开始对外释放45000元/平的放风价，并表示要在2017年上市，一时间舆论都沸腾了，彼时江北房价过不过3万都还是敏感线，金隅竟然如此自信能卖45000元/平？
但事实是2017年金隅紫京叠院并没能入市，拖了2年5个月又13天，这个项目才领到销售许可证，并且销许价格只有29223-31009元/平，虽然没有达到之前夸下的海口4.5万，但这已经是目前江北叠墅申请到的最高销许价格。
有句话叫“自己选择的路，含着泪也要走完”，金隅2016年豪情掷下的高价地，如今是亏着也要卖完。
金隅紫京叠院实景图
据了解，金隅紫京叠院规划建设22栋洋房、28栋叠拼、1座幼儿园、配套商业及社区服务中心，实际楼面价远远超过20077元/平米，再加上这两年5个月的融资成本，建安成本等等。此番29223-31009元/平销许价真可谓是良心价，很可能卖一套就会亏一套。
【三】
试图自救 无奈还是凉凉了
对于如何扭转局面，金隅也意图力挽狂澜，扭转亏本局面。今年8月，金隅在紫京叠院旁边再拿一幅地（G37地块），楼面地价仅15143元/平，相比之前，地价差了4934元/平！
G37示意图 图源乐居
高价地旁再拿一幅低价地，希望通过低价地的盈利空间来减少高价地的损失，但G07地块出让面积仅4.4万方，想要拉平近14万方金隅紫京叠院项目的亏损，难度有点大。
此外，金隅紫京叠院在营销上也是不遗余力，各种手段齐上阵，甚至营销总监也不惜亲自上阵做新闻主播~
第一波：叠山理水觅知音
第二波：宾利主题样板间开放
第三波：江北老山播报
第四波：我就是演员
从6月份售楼处公开，到9月份开盘，金隅紫金叠院的蓄客周期超过4个月，种种营销手段不断，但最终也没能带动客户的认筹，结果还是凉凉了……
【四】
户型偏大总价偏高 这场博弈金隅难了
就目前的政策环境而言，江北打开限价的可能性很小，几大品牌房企早已提前布局，尽早开盘，金隅在这一重拼杀中，能脱颖而出吗？答案是很难。
首现从产品看，今年江北高价地陆续上市，叠墅产品迎来大爆发。叠墅，叠墅属于高端物业类型，一边可以因为物业类型的差异，可以跟政府把价格抬高一些，还要保持在限价水平之内，另外可以利用地下室的面积追平一些成本。
前有保利云禧，后有银城悦见山，更不说之前卖得世茂荣里、明发阅山悦府等项目了，都有叠墅产品销售。
金隅紫京叠院价格表
银城悦见山价格表
而金隅紫京叠院，最小面积230平，总价区间678-924万，而旁边的银城叠院却只需要4、500万就能搞定！大面积段加上高总价，金隅面对直接竞品的优势在哪儿？
一位从业多年的操盘手说，想要卖改善产品，区域成熟度是很重要的，河西十年发展才有如今的认可，紫金山本就是老南京人认可的富人区，方山开发到现在配套也逐步成熟，房价也只在3万/平左右。
才起步三、四年的老山有什么？凭什么能让改善客舍弃这些已经成熟的板块不要，却选择在这里置业呢？
至于投资客，那就更不傻了，现在市场已经进入寒冬期，万科都嚷嚷着要“活下去”降价卖房了，等下一波市场回暖还不知要几年，现在3万入手老山，何时能涨到4万、5万再抛出去？恐怕没个两三年不行。
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