近日，全國房企紛紛傳出負面新聞，又是業主“房鬧” ，又是降價，又是維權，又是地產股崩了，人人都說，像極了2008年！
忽然之間，大家都在大談“逢8之變”。2018年會不會像2008年一樣出現大規模的全球性危機？
許多人情緒消極，包括地產專家和財經專家，認為市場不景氣，“金九銀十”也不復存在，更是傳出補貼打折、裁員、勸退等諸多房企消極消息；
當然，也有許多人拍手叫好，呼籲房價降下來，降越多越好，降到自己能買得起，等過兩年房價又漲回去了，自己的資產也跟著升值。
說實話，小編雖然不至於拍手叫好（作為一個地產人，拍手叫好會直接被老闆拍死吧？），但也確確實實希望房價能夠降下來，畢竟，公司房子賣得再好，小編獎金再多，頂多吃力地買一套，但是，如果房價降到5000，小編不能買十套也能買個五套呀！
可不是小編嘴臭，盼著房價跌，而是近來房地產市場的種種動向，不都有點這個暗示嗎？
一、土地市場降溫，房企拿地謹慎
相比於之前的高歌猛進，近兩年房企在土地市場上的表現似乎也成了“行業入冬論”的一道力爭。的確，越來越多的房企開始變得“保守”，這是不爭事實。
據數據顯示，三季度全國土地成交溢價率維持低位，不足20%，與2016年、2017年30%以上的溢價率相距甚遠；此前火熱的三四線溢價率快速回落，三季度平均溢價較2017年下降近20個百分點，土拍的激烈程度減緩。
此外，不少地產大佬也公開表示接下來要“謹慎拿地”。
譬如，恆大總裁夏海鈞稱，恆大未來三年不再拿地，土地儲備維持在3億平方米左右，大概每年降5%左右。
中海主席兼行政總裁顏建國稱，因為長效機制調控，在目前這個時間拿地會更謹慎，堅持我們的買地標準。
萬科表示，在拿地方面堅持謹慎投資原則。連一向以雷厲風行著稱的融創也表示，今年將安全放在第一位，投資標準提高，對買地很小心。
二、土地流拍陡增
2018年以來土地流拍數量的增加，似乎也說明了市場的“轉冷”。
三季度全國土地流拍數量陡增，重點監測的70城市共計306幅，比上半年流拍總和高出32幅。
從分佈來看，前三季度流拍仍主要聚集一二線城市，佔比達到60%。二季度以來，三四線流拍數量快速上升，其佔比比一季度高出近15%。
三、房企負債率與融資成本上升
據數據顯示，截止上半年末，六成房企的淨負債率上升。170家房企的加權淨負債率（永續債作為權益）約為92.56%，較期初上漲4.04個百分點。其中，60家重點房企的加權淨負債率為97.93%，較期初上漲2.63%，淨負債率上漲的企業佔比為65%。
從各梯隊企業表現來看，銷售排行在50-100名之間的企業上半年的淨負債率（加權平均）增加最為顯著，增幅高達15.47個百分點。
融資成本方面，從上半年60家重點房企來看，約有67%的企業的融資成本相比年初有所提高，整體平均融資成本由2017年末的6.03%增至6.33%，結束了連續兩年的下降趨勢。
從上述幾點在數據上的表現來看，似乎也支持了入冬論調。行業下行是不爭事實，但事實真有媒體描述得那麼嚴重嗎？
一、房企拿地謹慎出於策略考量，更為注重增長效益與質量
房企瘋狂拿地野蠻生長的情況早已經一去不復返了，越來越多房企在土地投資上呈現的審慎態度，其實也是行業發展與增長方式轉變的一個表現。
相比於最初的粗放型增長，很多大型房企都開始在精細化上下功夫，更加註重增長效益和質量。例如，碧桂園暫停三四五線城市全覆蓋、優化區位佈局，恆大提高三四線城市的項目准入標準等，都說明了房企“規模型”發展路徑向“規模+效益”發展路徑的轉變。發展策略上的轉變直接影響了房企在土地市場上的熱情。
土地成交降溫更多的是綜合因素共同導致的結果。
1、資金因素，房企遭遇融資困境，流動資金緊張，前期高價地塊週轉壓力大，因此拿地更顯謹慎；
2、地塊因素，近期多城市出讓地塊位置較偏遠且配建要求苛刻，再加之市場反應，房企對該類型地塊熱情不大；
3、政策因素， 8 月，住建部召開部分城市房地產工作座談會，對各城市未來房地產調控工作提出進一步要求，對樓市調控不力的城市堅決問責，這也對土地市場起到了降溫作用。
二、土地流拍率上升，源於行業預期發生轉變
對於今年土地流拍陡增的情況，大可不必悲觀視之。
這主要是由於行業對未來新房市場預判的轉變。在長期的限價、限售等嚴格措施調控下，不少缺少“一二手價格倒掛”利好的近郊新城板塊開盤去化率降低，導致消化週期拉長，且限價措施壓縮了新房項目的未來利潤空間，從企業角度，對拿地價格也更加敏感。不過從地價變動情況來看，目前各板塊依舊是漲多於跌，說明市場預期還是平中有升，談及全面回落依舊言之過甚。
今年以來，土地市場持續高位運行，在供應量、成交量上升的大前提下，供地價格依舊維持了2016、2017年的慣性，導致了地方政府和企業迎來新的地價“磨合期”。在磨合之後，預計未來一段時間，流拍幅數會從相對高位緩慢下行，土地市場也應當會迎來更加平穩、理性的運行。因此，當前流拍土地數量增多的情況是符合客觀規律的。
三、房企財務槓桿變動普遍向合理水平靠攏
一方面，負債率較高的房企加速去槓桿降負債效果顯著，如恆大、融創、綠地等，淨負債率在2017末的基礎上均有所降低；另一方面，部分財務槓桿偏低的房企適當提升槓桿水平，淨負債逐漸迴歸合理。如萬科、龍湖、華潤等房企，2018年上半年的淨負債率較2017年末有所提升。因此，上半年，房企財務槓桿變動普遍向合理水平（行業平均水平約70%）靠攏。
從理性的角度分析，假如深圳的房價真的這麼容易就降下去，那麼...
千！萬！不！要！買！
因為，你永遠不知道，這麼容易就降房價的城市，未來還有多少跌的空間！
針對當下房地產行業的這種論調，丁祖昱先生曾提出了不悲觀、不幻想、不恐慌的理性打開方式，並從數據角度對此做了分析。2014年，房地產銷售面積達到16.94億平方米，金額達到13.3萬億，未來在這樣的高位上再破天花板有難度，但是可以保持這樣的高位運行。
這主要體現在以下幾個方面：
一、城鎮化率58%左右，增長空間還很大
目前，中國的城鎮化率在58%左右，與發達國家的80%以上仍存在較大差距。城鎮居民人均住房面積穩步提升，到2016年多達36.6平方米，開始由“有房住”向“住好房”轉變，這是中國房地產市場最大的發展紅利。
二、人口導入與二胎政策，刺激住房需求
2000年之後，每年全國新出生人口長期保持在1500萬人以上，適齡購房群體基數依然龐大。另外，從人口導入情況來看，目前全國省和直轄市中只有五個地方是人口淨流出的，剩下的是淨流入。
二孩生育率提升和人口壽命延長帶來家庭結構變化，帶動年均3%-5%存量改善需求。2017 年，二胎的比重已經超過一胎，達到51.25%，這將轉化為改善性產品和住房的巨大需求。
那麼，深圳的房價，是否可以繼續保持高位運行呢？
我們看下面幾點就知道了。
一、常住人口增長量
人往高處走，水往低處流。
哪個地方的就業環境、發展前景、居住條件好，教育資源、醫療技術、收入水平高，哪個地方就會源源不斷地吸引人才流入。
由於城市規劃和資源環境等原因，北京和上海如今已經開始抬高門檻，嚴格控制人口規模。截至2020年，北上廣深各自的常住人口目標分別限定為2300萬、2500萬、1550萬和1480萬。
如果嚴格按照這個數字控制的話，那麼北京常住人口的增長空間已經十分有限，上海也僅剩下不足85萬人的增量空間，而廣州更是臨近界限，幾乎沒有增長空間。相比之下，深圳的人口增長空間要大得多——至少還可容納342萬人。
與此同時，深圳也是一線城市中人才引進力度最大的城市：2015年1月，深圳開始執行《人才安居辦法》，採取貨幣補貼（購房和租房）的方式吸引人才，本科6000元/人、碩士9000元/人、博士12000元/人；2016年，這一補貼標準增加只9000-13000元/人，人才落戶的最低學歷也從本科放寬到大專及以上；2017年初，推出“孔雀計劃”吸引留學生到深圳創業；2018年6月，深圳“搶人”放大招——高校應屆生落戶“秒批”，零費用、零排隊。
在這場搶人大戰中，深圳無疑搶奪了先機。據《2018年人才招聘報告》的數據顯示，深圳已超越北上廣，成為95後求職“首選”的城市；2018年第二季度，深圳人才淨流入為5.99%，實力碾壓北上廣，成為一線城市中人才淨流入最多的城市。
人口一多，房子的需求量自然上升，房價也必然會水漲船高。
二、人口密度與房屋供需
北上廣深的土地面積分別為16410、6340、7341、1997平方公里，常住人口分別為2171萬、2415萬、1350萬、1137萬人。由此可以看出，四個一線城市中，北京雖然人口最多，但由於土地面最大，人口密度反而是最低的；深圳卻恰好相反，不但土地稀缺，也最為“擁擠”，人口密度是北京的4.3倍！
不過，人們對於深圳的熱情卻從未被擁擠的環境擊退——2017年深圳的常住人口猛增62萬，而新房成交量卻還不到2萬6套，就算四世同堂，按套均7人計算也只能解決18.2萬人的需求。
更為殘酷的是，深圳常住人口中僅有34%有自己的房產，（北京上海市民自有房率超過70%，廣州高達90%），其餘66%的常住人口都需要通過租賃解決居住問題，伺機購房。
狼多肉少，供不應求，就導致了房價居高不下，節節攀升。
總結
改革開放之初，深圳的GDP僅有1.96億，而去年，這一小到幾乎可以忽略不計的數字，卻猛增了1.1萬倍（我國經濟增長了200倍），突破了2.2萬億元大關——深圳這個小漁村，也一躍成為中國乃至世界經濟史上最耀眼的明星。
深圳環境舒適、設施完備的宜居特點，比鄰香港的地理優勢，以及無不豔羨的政策優待，都令其他省市望塵莫及，也因此誕育了諸如華為、中興、騰訊、萬科、大疆、比亞迪等一大批全球著名企業。而它勇於創新、包容開放、方興未艾的特徵又吸引了無數青年蜂擁而至，忍不住為它的繁榮興盛添磚加瓦。
記住，有發展前景，有收入保障、有人口流入的城市房價是不會輕易跌的！
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