【老潘說】昨天新華社發文，絕不會允許房地產調控半途而廢，這話老潘理解是針對當下房地產3個坊間觀點一次堅定回應。
其一，很多人認為，經濟下行壓力加大，所以中央會放鬆房地產調控，會鬆綁；
其二、任志強和任澤平兩位大咖都表態，2019年房價或會迎來報復心反彈，這在市面上引起很大波瀾，
其三、按照慣例，房地產調控週期3年一次，到2019年這輪調控也到3年，調控也該稍微放鬆了。再說現在房價也下降了、成交量減少，開發商資金緊張、裁員不斷……
但昨天新華社發文，絕不會允許房地產調控半途而廢，其實已經明確了中央的嚴厲調控態度。
這次房地產的調控，的確是史上最嚴厲的一次，也應該是調控週期最長的一次，開發商可以放棄房價復燃的幻想了。
既然冬天來了，那就該勇敢面對，怕和期待春天已經顯得無力。正如昨天著名投資人達晨肖冰提醒：企業家只能改變自己，不能奢望重大政策拯救，這話似乎說給房地產企業家聽的。
一個更殘酷的命題是，這一輪調控誰會出局？誰會領先？顯然，這又一次房企分化的加速期。
過去一個觀點是，房企規模為王，千億之後的房企就拿到了樓市未來的入場券？這個答案在今天來看，似乎被宋延慶否定了。不是中小房企會在冬天出局，大房企與小房企出局的概率是一樣的，未來誰出局？不取決於規模。
其實市場好的時候，房企的確會規模為王，規模優勢所帶來的成本優勢，品牌優勢，資金優勢、人才優勢等一系列會讓大型房企大塊頭有大優勢。但在市場差的時候，邏輯可能又有些變化，這個時候洗牌，企業大小不是關鍵，而是適應能力成為關鍵。甚至環境劇變時，大型房企也像自然生態調控一樣，類似像恐龍，猛獁象包括現在瀕臨滅絕的東北虎以及國寶大熊貓，
但凡氣候環境變化時，滅絕的通常是大的一些動物。環境惡劣時，大房企未必就相對安全。正如達爾文所言，未來能夠活下來的物種，一定是適應能力最強的物種，適應者生存下來，不適者則被淘汰，這就是自然的選擇。
所以，未來樓市寒冬期能活下來、甚至活得更好的房企，一定是那些適應能力最強的房企！從這個角度來看，萬科喊活下來，單單從憂患意識態度上，是值得點讚的。
演講者：蘭德諮詢總裁宋延慶
來源：地產雜誌 第十四屆中國地產金融年會
今天給大家分享的主題，“新一輪洗牌，誰將去留？”。
原來想讓我講青銅時代是不是到來了？對此，我個人認為，
黃金時代、白銀時代、青銅時代，你說什麼時代在房地產圈子裡都是不對的。因為這個圈子有一個很有意思的現象，沒有什麼共識。最近一段時間特別是9月、10月以來，前三強的房地產企業帶頭掀起了一輪降價高潮，讓我沒太想到的是，這一輪降價潮蔓延速度非常快，從鄭州、廈門、天津、杭州等一些城市，蔓延速度非常快。如果這個蔓延速度繼續加快的話，可能大家的日子就不一定太好過了。
但是我給大家分享一下我最近這幾天的想法，是不是這一輪洗牌已經開始了。我讓公司的幾個同事幫我做了一個很複雜的圖，這個圖一方面是從2011年到現在每個月的房地產開發投資增速，下面這個圖是土地購置面積增速。
從這兩個指標上來看，從7月份以來，市場確實不太樂觀。我個人判斷，可能這一輪調整已經開始了。
從2011年有一輪最初的限購限價。可能大家最為深刻、最為痛苦的上一輪的調控，2014年特別是中小房地產企業痛苦至極，2018年假設有一輪調控的話，比2014年還要痛苦。
另外表達的觀點是，我們從這張圖上可以看出一個小規律，每一輪調整的時候，市場集中度都會跳漲。2014年比2012、2013年跳漲速度明顯加快，2018年這一輪如果降價潮速度蔓延開來，那麼2019年的市場集中度也會進一步跳增。為什麼呢？
道理很簡單，今天上午國家有關部門公佈了新的數據，已經突破了10萬億，10.4萬億銷售額，同比增長是13.3%。去年總銷售額是13.37萬億，哪怕未來3、5年內到了15萬億，或者再下降到了12萬億、11萬億，這個市場的容量總是有限的。
大家一定要明白這個邏輯，市場的容量總是有限的。
當市場發生調整的時候，總有一些企業會很痛苦，會出局。出局的這些企業離開市場以後，肯定按照常識來說會騰出地方，它所騰出來的市場空間是什麼空間呢？就是優秀房地產企業進一步做大、市場集中度進一步提高的空間。也因此每一輪調整，集中度都會跳增。
我個人的判斷，到2020年的時候，有可能我們百強房企的市佔率會達到65%，甚至能頂到70%。
市場的老大，市佔率在國際上很多國家高增長結束的時候通常市佔率的5%-7%，比如現在行業的老大目前是碧桂園，能夠頂到7%。假設咱們國家比較特殊，能夠頂到7%的話，假設2020年能到14萬億，那麼可能一萬億人民幣的銷售額就是個天花板。
如果這一輪降價潮蔓延，要調整的話，咱不是說白銀時代、青銅時代，我想簡單的跟大家分享一下誰會留下來、誰會出局。
首先我們要有一個前提，出局的企業從歷年、歷輪來看，絕不僅是中小企業，媒體也好，咱們日常思想交流也好，通常的口頭語就是中小企業怎麼樣，這是典型的人云亦云。
其實過去的十年，我們看百強榜單，百強的淘汰率超過了60%，每年榜單的名次變換超過了80%，也就是說現在的市場其實處於一種分化和逆向分化的特徵：
一方面是中小企業和大房企的分化加劇，
另一方面是大的房地產企業也有很多跌落的、也有很多上漲的。
誰會出局呢？從來不取決於規模大小，這是一個常識，就像人一樣。
人死也不是說老人就死、小孩不死。
我查了一個數據，全世界每年兒童夭折的大概是700萬左右，2017年是630萬，大自然也是這樣。我每年大概有1個多月到一些比較野外的地方去玩，對大自然還是有一定的思考。
但凡淘汰的、離開這個星球的，像猛獁象，我親自找到過猛獁象的遺骸和牙，像猛獁象、恐龍，包括現在瀕臨滅絕的東北虎以及咱們國家的國寶大熊貓，
但凡滅絕的通常是大的一些動物，房地產企業和優勝劣汰的大自然是一樣的，至少有一點大房企出局的概率或者中小房企出局的概率應當是相當的。我認為這個要回歸一個常識。至於哪些企業會留下來、哪些企業會出局呢？
簡單說有5個小點。
第一，高週轉的企業我判斷將會活下來，並快速搶佔被騰空的市場空間，而週轉慢的企業將會出局。
比如說這幾年出事的一些企業，還有被併購的一些企業，好多都是做什麼呢？
做週轉慢、收益率低的商業地產、產業地產以及文娛地產。
比如最近比較難受的中弘股份，很好的一家企業，早年的時候做的產品也很棒，也積累了大量的原始資金。那麼為什麼能夠走到今天？我分析有兩個原因。
第一個原因，它把過多的資金投入到週轉率低、前期資金投入很大的文娛板塊上去了。
第二個原因，投入文娛也沒什麼問題，但是你如果有住宅現金流能夠支撐，可能就沒什麼問題了，但是那會兒投入又多，又沒有穩定的現金流支撐，導致這個企業可能只能加槓桿，加槓桿一旦出現灰天鵝一些意外的擾動，就可能出點問題。
所以我個人認為，高週轉的企業會活下來，而低週轉的企業可能比較麻煩。
另外，偏離主航道的可能會逐漸脫離主流。什麼叫主航道呢？我們始終認為還是住宅的板塊，住宅過去幾年佔整個房地產市場容量的65%-67%，今後有可能頂到70%以上。而商業地產23、24%有可能會擊穿20%這條紅線。
很多人把高週轉理解為企業發展的高速度，這是錯的，真正的高週轉是現金流的週轉速度快，而不是企業增長速度快。
事實上，對於高槓杆，其實不怕高，就怕慢。意思就是說不怕槓桿太高，就怕週轉速度太慢。
比較優秀的房地產企業不僅僅是週轉速度快，如果是一個很優秀的企業，一個地產高手，通常是做好三項指標的平衡，哪三項指標？增長率、負債率、收益率。
你們觀察碧桂園、旭輝、中糧，這三個指標相對是均衡的。如果有些企業負債率過高，增長率不高，那就麻煩了。或者負債率過高，增長率很低，那可持續性也比較差。
第二，做好前瞻性佈局的企業將會活下來，踩空的會出局。
房地產市場是很怪異的，我從1993年開始做地產，做自己的企業是1999年，明年就20週年了，越看越看不太懂了，大致有一個規律，就是每三四年產品一個輪迴、市場一個輪迴。比如市場2011、2014、2018、2019年，可能三四年一個輪迴，產品也是這樣。
像2011-2014、2015年的時候，是典型的剛需的天下，
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過了2015、2016年，過去的這幾年是典型的改善性產品的天下。
2018年下半年，有一個苗頭就是新剛需時代已經到來了。什麼叫新剛需？大概有改善性產品的標籤，但是總價和麵積又是剛需的特徵。
今後我個人的判斷是，2019年-2020年，可能至少有兩年時間新剛需產品會比較流行，這是一個判斷。
關於市場和大多數人的觀點不太一樣，我從2016年、2017年到現在始終堅定地看好三四五線城市，當初給一些客戶做工作的時候我說你一定要佈局三四線，很多都不聽，那時候行業內認為三四線城市好的幾乎沒有，我就反覆說。但事實證明，包括重倉三四線的，像我們的客戶中梁等企業，過去兩三年都跳起來了。
過去幾年，我個人認為一二線就是這樣了，而對比三四五線，全國有十億人口在三四五六線及廣大農村。
現在很巧合，全國有13.9億人口，今年房地產銷售額有可能是13.9或者14萬億人民幣，你可以想象可能有10萬億今後在三四五六線。並不是說一二線不熱、不好，而是可想象的空間越來越小了。
我做的這個模型是我們剛研發出來的，大家可能一兩句話解釋不太清楚，我們建立了一個三維模型，這個X軸指的是一線一直到五六線，Y軸指的是首置剛需一直到高端豪宅，Z軸是我們現在正在研究的波段，假設這一輪調整的面擴大的話，今後有一些城市市場是上升期的，有一些是波動的，有一些是下行期的。
市場原來的城市都是往上跑，今後的城市可能有上行期的，但是很緩慢，有大多數的特別是一二線在這個市場是一個波段，你怎麼操作這個波段？內行人會一下子聽明白我這句話。有一些城市房價是下行的，那麼又如何操作呢？
我記得幾年之前和中糧的董事長交流的時候，我說你想在市場上崛起，你一定要會做下行期的市場，那麼怎麼做呢？
上行期的時候樓面地價2萬，賣3.2萬，過的日子還挺滋潤。
市場不好了，樓面地價變成了1.5萬，房價開始賣到2萬多。
這個時候恰恰是快速擴張的時候，為什麼？
你1.5萬拿的樓面地價，你賣2萬多，怎麼賣都能把賣3萬的全賣死。
所以下行期一定要抓住機會
。
至於說到底沒到底，什麼時候觸底？你不可能找到那個真實的底，就像這幾天的股票一樣。但是下行期你如果不會做，這時候你可能會放棄很多機會。
我們還要深入的研究，把一二三四五六線城市按類型來分，比如說有一二線城市的外溢區，有旅遊城市、有資源型城市、有資源枯竭型城市，把全國很多城市充分的分類。比如說旅遊城市，黃山、廬山、華山、武當山，大多數都是三線城市，在旅遊城市做什麼住宅、做什麼商業，我們現在在思考、在研究。
至少這些城市和淮南、淮北、撫順、大同等一些資源性城市玩房地產的玩法不應該一樣。今後也沒必要一概而論，說一線怎麼樣，三線怎麼樣，而應該把各個城市按照屬性、特徵、波段來進一步分類。每一類城市應該怎麼做，應該有一定的規劃。
另外，對產品也一定要細分，有從首置剛需一直到頂豪，一層一層的分，每一類產品在哪些城市佈局，要想清楚。這是第二點。
第三，產品力強的企業會活下去，仍奢望救市的，可能沒太有戲了。
我個人判斷，這一輪調整如果加劇的話，未來的產品銷售格局可能就1/3的項目比較好賣，有1/3的勉強能夠回本或者出貨，有1/3的可能會轉成現房庫存和待售面積。
所以大家不要忽視深度調整。
我們到一些城市、到一些項目去看的時候，會發現賣不出去的房子幾乎都是亂房子、很差的房子，如果相對比較好的、用心做的房子，真的是不太愁賣的。
我經常說的一句話，八個字“產品守正，營銷出奇”。你想把房子賣得好，一定要在產品上下工夫。
第三小點總結一句話就是，產品力強的會活下去，仍奢望救市的、指望市場紅利的，可能會出局。
第四，有特色的會活下去，效仿者、盲目效仿者、經驗主義者將會出局。
什麼叫有特色的？
比如做體育地產、產城地產等等，像華夏幸福等企業應該做得還可以，還是不錯的。那麼沒有特色的，只會盲目效仿的，萬科怎麼做我就怎麼做，前幾年學萬科，這幾年學碧桂園，學來學去不知道自己該學誰了，你會發現停頓下來一想，我還是原來的自己，那時間就浪費了。
另外有一點，過去多年所積累的經驗能清空就清空，沒多大價值，經驗多了是累贅。
第五、價值觀端正的企業會活下去，失信於客戶者會出局。
我個人是非常非常看重這一點的，在和企業合作的時候，我也通常和公司領導交流的時候，我有我的賊招，就是問幾句話。看看這個公司的價值觀和老闆的價值觀到底怎麼樣。
歷史教訓告訴我，在業內但凡是價值觀不是太端正的，比如說對關聯者不是太負責任，對客戶不是太負責任，甚至是攀附權貴等等，總有一天會出事。
價值觀端正是做久企業的根本。
小結
再強調一點我經常說的觀點，被出局的企業未必是中小房企，今後的市場就像大自然、熱帶雨林、森林、海洋一樣，一定是生物多樣性的市場，這裡面既有大的房地產企業，也有中小房地產企業，類似於咱們市面上的百強房企一樣，既有幾乎沒登過臺、沒接受過採訪的鱷魚，也有經常上臺的百靈鳥。
未來該如何？
最後送給大家一句話，鳥從來不怕樹枝折斷——因為它相信自己的翅膀。我們房地產企業也一樣，當你有資本運營能力、產品的適銷能力、產品運營能力都不錯的時候，你不用擔心沒有市場，也不用擔心出局。
END
專注地產30強之變
地產總裁內參
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