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- 前言
- 市場不景氣，銀行也很勢利
- 大量期房買家有苦難言
- 清空率最佳PK最糟地區
- 展望未來，痛苦仍將持續
前言
德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）最新發布的季度《商業展望》報告顯示，澳大利亞的房產繁榮期已經結束，而現在正在經歷的只不過是“我們不得不經歷的房價下跌”。
據統計，悉尼和墨爾本住房中位價正在以每週1000澳元的速度下跌。
市場情況不好，缺錢的投資者似乎開始遭到來自多方面的打擊。一方面，各大銀行被指“厚此薄彼”，不惜犧牲現有客戶利益來贏得新客戶市場。另一方面，期房市場的結算風險日益凸顯，大量投資者面臨結算價明顯高於目前市價的窘境。
一
市場不景氣，銀行也很勢利
就眼下的澳大利亞住房市場而言，儘管房價持續下跌，且新屋建成量持續攀升，但是無論是房產開發商，還是銀行等貸款機構在挑選優質客戶的同時對非優質客戶則是“唯恐避之不及”。
所謂的優質客戶即可以滿足監管機構新貸款標準的客戶。對於這些客戶而言，開發商和銀行紛紛通過降低貸款利率、送傢俱家電等各種優惠措施進行招攬。
但是對於那些由於新規實施導致陷入融資困境的投資客戶而言，他們所遭遇的境況可以用“雪上加霜”來形容。銀行不僅上調了首付比例少、按揭比高客戶的貸款利率，同時貸款條件明顯更為苛刻。
借用中國的一句古語，只有錦上添花，沒有雪中送炭。
在談到信貸標準收緊的問題時，澳大利亞諮詢機構Grow Consulting Group董事Ayda Shabanz說道：“現在的市場根本就沒有老客戶忠誠度而言。與此相反，整個市場都在追逐具備穩定收入、負債率較低的新客戶。”
以澳大利亞聯邦銀行（CBA）為例，對於符合條件（即12月31日成功申請50萬或以上貸款）的新投資客戶，銀行提供價值2000澳元的返現優惠。
與此同時，澳大利亞匯豐銀行宣佈下調自住/投資型房貸浮動和固定利率至多66個基點。其中，自住、本息同還貸款客戶利率下調5個基點，為3.59%。
同樣，對於手頭現金充足的投資者而言，開發商也推出了一系列優惠結算條件。例如，伴隨悉尼和墨爾本兩地大量新建公寓的建成交付，很多開發商拋出了補貼租金、退免50%印花稅、免費送傢俱等優惠條件。
貸款經紀公司Foster Ramsay Finance負責人Christopher Foster-Ramsay說道：“貸款機構往往對具備以下條件的物業頗感興趣，即物業位置優越、租金回報可靠、且資本增長前景良好。”
相比對優質物業投資者的“豐厚待遇”，房價嚴重下跌地區的住房市場則又是另外一幅截然不同的境況。根據《澳大利亞金融評論報》的報道，銀行已經把數十個郵區列入了貸款“黑名單”，而這些郵區中，高層公寓佔據了絕大多數。很多貸款買房客戶不是根本貸不了款就是授信金額遠遠低於預期。
二
大量期房買家有苦難言
目前，澳大利亞在建公寓住房估計為27萬套左右， 70%主要集中在悉尼和墨爾本。
據澳大利亞房產調研機構CoreLogic研究部主管Tim Lawless透露，這些在建項目中很多都是預先以期房的方式售出，並且當時的出售價格處於高位。如果當時購買期房的這部分人如果無法順利融資完成結算，那麼他們很有可能面臨首付款打水漂、並惹上官司的可能。
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隨著市場條件惡化，以下問題都會出現，包括首付款比例要求相應提高、結算寬限期相應收緊、銀行借貸審查條件趨嚴等等。值得的一提的是，對於按揭比高、手上現金少的只付息貸款者，風險不言而喻。
”
我們看到一些緊張的投資者已經開始考慮虧損轉售，尤其是在無法承擔短期融資高成本等其他相關費用的情況下，這種意願愈發強烈。
對於邊際投資者（即買房前尚未獲得銀行貸款審批的投資者）而言，他們中很多人由於無法按照銀行新規提供更多有關收支證明或者文件不再滿足銀行新的信貸要求而遭到拒絕或者延期。
在市場下行階段，越來越多的期房買家開始面臨“買貴了”的窘境，即房屋結算價已經明顯高於房屋實際市價。
澳大利亞房產諮詢機構Grow Consulting Group董事Ayda Shabanz說道：“不得不說，這種情況對於投資者而言是一個巨大的擔憂。尤其是那些使用只付息貸款的投資者。事實上，據我們瞭解，很多投資者都已經收到了銀行要求其轉貸的通知。”
以澳大利亞最大的金融機構AMP集團為例，AMP集團已經拒絕向擁有5除及以上房產的投資者發放貸款。
此外，對於位於高風險地區的物業（主要是市區的高層公寓），AMP集團由於擔心出現供過於求的風險，把用於還款能力證明的租金收入折比從原來的的80%下調至70%。
無獨有偶，澳大利亞第二大銀行西太銀行（Westpac）於9月19日宣佈大幅下調貸款利率最高110個基點，適用對象為新客戶。與此相反，西太銀行上週卻剛剛宣佈針對現有客戶上調標準浮動貸款利率。
CoreLogic提供的最新研究數據顯示，今年9月，超過14％的悉尼公寓業主虧損轉售，比18個月前的11％有所上升。 此外，結算合約價低於市場價的期房數量已從去年4月的11％飆升至上個月的30％。
三
清空率最佳PK最糟地區
縱觀全澳，悉尼的Kellyville目前已經成為了二手獨棟屋交易市場表現最為糟糕的地區。據統計，截至2018年10月21日的一週內，該地超過3/4的上市拍賣房產未能成功售出。
Corelogic提供的數據顯示，澳大利亞各地住房的拍賣清空率持續錄得下跌。相對而言，某些地區的拍賣清空率表現得更為嚴峻。
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整體而言，悉尼各個地區的二手房交易市場首當其衝。其中，西部、西北部地區上市拍賣房產日趨上升，但是結果卻是“根本沒人買”。這些郊區大都位於悉尼的中環和外環地區。
”
Corelogic提供的住房拍賣市場季度數據顯示，澳大利亞住房拍賣清空率錄得最低的郊區中有9個位於悉尼。
同時，墨爾本的情況也好不到哪去。拍賣清空率持續低迷的情況可以說是當地普遍存在的問題。繁華如是的車士活購物中心都尚且如此，更別提其他偏遠地區了。
平均而言，今年第三季度，全澳住房拍賣清空率已經跌至53.6%，環比下跌4.2%，同比則大幅下跌14.2%。
就各首府城市而言，不同地區彼此差異很大。今年第三季度，珀斯的住房拍賣清空率雖有所提升，但是仍處於較低水平，為36.9%。阿德萊德住房拍賣清空率環比持平，同比則略有下滑。
值得注意的是，繼悉尼和墨爾本之後迅速崛起的霍巴特住房市場儘管房價還在漲，但是今年第三季度的住房拍賣清空率已經環比下跌了7.1%，跌幅大於同期的悉尼和墨爾本。
以下為大家彙總澳大利亞住房拍賣清空率表現最好的地區：
四
展望未來，痛苦仍將持續
德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）最新發布的季度《商業展望》報告顯示，澳大利亞的房產繁榮期已經結束，而我們現在正在經歷“我們不得不經歷的房價下跌”。
正如許多人此前一直預測的，隨著信貸收緊、利率上調、償貸成本上升的持續影響，澳大利亞房價出現持續下跌的情況。與此同時，各大首府城市投資者開始強烈感受到市場這種“由盛轉衰”的變化。
據統計，悉尼和墨爾本住房中位價正在以每週1000澳元的速度下跌。
就經濟宏觀基本面而言，報告指出，儘管目前澳大利亞經濟增長保持穩健，但是增速明顯不及全球經濟整體水平。
據德勤預計，2018/19財年澳大利亞GDP或增長3.3％，高於去年的2.9％，但在明年或下滑至3.2％。
報告作者Chris Richardson表示稱：“儘管房價持續下跌，但是澳大利亞經濟仍保持持續較快增長。在就業穩定增長、失業率進一步下降的情況下，目前的市場疲態有可能會出現好轉。另外，隨著通脹率上升，我們可以預期工資增長率會有所加快。”
但是，值得注意的是，在工資上漲的同時，澳聯儲加息前景會提上日程，進而對經濟造成廣泛影響。他說：“因此，即便澳大利亞經濟持續保持穩健，但是並未上升至全球經濟水平。尤其是短期來看，國內市場不利情況仍將持續發酵。”
據Chris Richardson分析，目前澳大利亞東海岸地區房價下跌所帶來的衝擊已經有一段時間了。據其透露，悉尼房價中位數正在以每週超過1000澳元的速度下跌，同時，墨爾本房價中位數的下跌程度也同樣好不到哪裡去。
此外，儘管澳聯儲尚未進行加息操作，連續22個月按兵不動，保持1.5%官方現金利率不變，但是國內銀行仍有可能進行數次利率上調。
他說：“有理由相信，如果不是受負面醜聞的牽制，國內主要大銀行早已獨立於澳聯儲相對目前進行了更多次的利率上調。”因此，在其看來，即便澳聯儲不加息，澳大利亞各大主要銀行也會進行利率上調，等於變相加息。
換言之，負債比高的家庭將面臨償貸成本上升所帶來的經濟壓力。他說：“鑑於監管機構已經收緊了投資信貸，因此利率上調給投資者帶來的衝擊相對更大。”
德勤的報告指出，儘管新南威爾士州面臨房價下跌、乾旱等不利因素影響，但是仍然是住房市場表現最佳的地區。
他說：“雖然房貸高企和人口增速放緩對當地的住房市場造成了一定的問題的，但是基礎設施建設和消費支出仍是支撐住房市場的基礎，並且當地的基礎設施建設尚未達到頂點。”
END
對於很多人而言，看似高高在上、遙不可及的澳洲房產市場最終還是達到了一個拐點，並且開始持續下跌。造成這一拐點有宏觀基本面的變化，也有市場本身的問題。
一方面，信貸收緊以防範金融系統風險是監管機構的主要目的；另一方面，經歷了長達5年的持續快速上漲，市場繼續上漲的動能已經明顯不足。
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