365淘房 杨维维 2018年还剩不到2个月的时间，最新消息，这段时间还将有一大波好盘、热盘上市。近期，不少网友都在咨询，在购房资格有限、资金有限的情况下，究竟该怎么选择？什么样的楼盘最值得买？
就在昨天（11.10）下午，一大波买房人聚集在都荟天地售楼处寻找答案。
365楼市副主编刘智伟、365淘房南京新房用户中心总监汤苗苗分别就南京房地产未来走势、南京南站买房机遇话题，展开演讲，现场气氛热烈，互动频繁。
（365楼市副主编 刘智伟现场演讲）
翠屏城、中交锦蘭荟....一大波神盘年底前要开
据365新房统计，11月-12月，南京总价150万-250万的上市（含在售）楼盘约有35家。
这其中不乏买房人期待已久的多家神盘：
1、中交锦蘭荟预计将于年底前加推三期所有房源，前期均价17500元/平米；
2、亚泰山语湖将于年底前加推最后60多套房源；
3、万达茂将于11月份加推最后一栋楼，前期均价23000元/平米；
4、翠屏城将在年底前加推最后三栋楼，前期均价1.3万/平米；
除了以上低总价神盘外，热门板块河西南和南站也将有楼盘入市。其中，河西南的绿地华侨城海珀滨江和升龙天汇都将在年底前加推，南站热盘都荟天地将加推最后两栋楼，买房人选择太多了。
2018年最后一波福利盘将上市，买房人该如何选？
到今年9月底，南京楼市限购已经持续了两周年的时间。在政策的持续加持下，我们看到，首先是今年的土地市场，多个热门板块地价回落，有的甚至每平米直降万元。
再来看看新房市场。今年进入下半年后，新房市场降温明显，在楼盘扎堆跑量的同时，楼市两极分化愈演愈烈，能够一直保持热销势头的，只有热门板块的品质楼盘。
市场虽然在降温，房价也在稳步回落，但我们的购房压力却在增大。据最新数据显示，截止到今年8月，全国首套房贷款平均利率达到5.69%，环比上升0.35%，同比上升11.13%，为连续20个月上涨。
这就意味着，贷款100万元、30年等额本息还款的话，总支付利息要比去年同期多还13万元利息，还款压力相对较大。业内人士分析，短期内，房贷市场政策指向仍以偏紧调控为主，将有越来越多的银行提高房贷利率。
在还款压力不断增加的情况下，将有限的资金用在刀刃上，是越来越多买房人的共识。南京楼市两极分化日益加剧的市场环境下，面对今年最后一买房机会，我们该如何选择？
在昨天的活动现场，365淘房南京新房用户中心总监汤苗苗给出了自己的观点跟建议：
如果你是刚需，先上车，早买早好：
1、抓住限价刚需盘。
2、多关注二手房。
3、发现潜力股：规划较好、热度走高的新兴区域。
如果你是改善，可以边卖边买：
1、关注南部新城等主城高端改善热盘。
2、关注九龙湖、江浦等潜力改善新区域。
3、自己真正需要、想要、能买得起的房子。
买什么样的房子？
（1）给你带来增值的房子：有发展潜力的区域、学区房等；
（2）真正住的舒服的好房子：尤其是看好品牌和品质，非常重要
相对其他的投资理财渠道，买房虽然房价不会再暴涨，但相对仍是更保险的渠道！汤苗苗还友情提醒大家：慎用高杠杆！
（365楼市副主编刘智伟跟买房人交流）
第二位压轴带来演讲的是365楼市副主编刘智伟，刘主编主要就南京楼市房地产走势及买房人建议展开。
刘主编表示，当前混沌的市场环境之下，买房人最主要的是要擦亮双眼，辨别一些房产信息的真实程度。目前市场上说的“降价”，新房层面更多的是两级分化，都市圈确实出现转冷情况，但是主城区房价依旧坚挺；二手房个人报价出现大幅下降，个案居多，不能代表全局，不过热点区域二手房门店闭店潮也是一个信号。
“目前开发商的拿地心态趋于谨慎，这是和去年完全不一样的景象。买涨不买跌的现象在越来越明显，我们可以看到的是，买房人的心态也是一样。”
刘智伟建议买房人，目前倒挂超过6000元/平的楼盘可以考虑进行购买，随着房地产变现能力的走低，选择一个入手就赚的楼盘很重要，这也是自住兼投资，以及纯投资客需要考虑的。还没有买房的刚需客户，年底的机会会有很多，不妨等一等，在限价背景下是好事。
地价8年涨4倍多！房价翻番！南京南站潜力无限
南京南站板块整体范围东至卡子门大街，西至机场高速，北至绕城高速，南至秦淮新河。作为南部新城发展重心之一，南京南站一直以来都是围绕着城市的中心、商业的中心、商务的中心、交通的中心4个中心来进行规划建设。未来将成为与河西新城、新街口齐肩的南京城市核心区。
经过近8年的发展，如今的南京南站不仅是华东第一枢纽，还是南京最大的轨道交通换乘中心，拥有1号线、3号线、S1机场线、S3号线、6号线（待建）这5条地铁线。
与此同时，经过近8年的发展和打造，南站CBD商圈已经初步成型。除了早期的明发商业广场、麦德龙、迪卡侬等商业配套外，如今南京还新增了绿地之窗、证大喜玛拉雅商业体、金轮星立方。预计到今年底，南京南站CBD建成总面积将达到百万平方。
南站板块在飞速发展的同时，区域房价和地价也在不断攀高。2012年，万科在拿下其在南站的第一幅地块时，楼面价地价只有5157.7元/平米，但2014年楼面价已经达到了10273元/平，短短两年间，南站地价翻了2倍。
2016年12月27日，香港嘉华拿下南站G89地块，楼面地价27350元/㎡，成为南京南站地价最高的项目。短短四年，南站地价便涨了4.3倍。
南站房价也是涨幅惊人。2010年时，南站新房均价在11391元/平米；到了2018年10月，房价已经涨到了34525元/平米；短短8年的时间，南站的新房价格便上涨了203%。
这些还只是开始。今年初，秦淮区政府对外宣布全面启动南部新城建设，南京南站作为南部新城核心区之一，将成为南京市重点打造的板块之一，未来潜力无限。
收官！都荟天地11月加推最后2栋楼
据了解，在年底前的这一波开盘潮中，南京南站也将有楼盘入市。都荟天地将在11月中下旬加推最后两栋住宅楼，卖完就收官。
都荟天地东至江南路，西至绿都大道，北至金阳东街，南至宏运大道，与南京南站直线距离不到800米，区位优势十分明显。
项目总用地面积约10.9万方，是一个集高端住宅、甲级办公、主题商业、酒店式公寓四位一体的项目 ，荟萃商务、居住、商业、休闲、娱乐、文化等多元功能。
效果图
今年以来，南京南站房源一直处于紧缺状态，做为今年唯一一家入市的纯新盘，都荟天地的面市无疑缓解了南站房源供应不足的状态。
据了解，从10月份至今，都荟天地已经开盘了两次，共加推了824套房源，全部卖完，抢手程度可见一斑。目前，都荟天地还剩5、6号楼未加推，户型面积90、120和140㎡，价格预计将于前期一致，在3.5万/平米之内。
在新房二手房倒挂近万元/平的市场情况下，以3.5万/平的南站新房是非常值得入手的。目前，南京南站的二手房源并不是很多，基本上都来自万科九都荟和万科尚都荟。据365淘房二手房数据显示，万科九都荟二手房挂牌均价在4.2万/平米左右：
万科尚都荟的二手房挂牌均价在42549元/平米：
这些还只是单价，由于目前南站大部分的二手房源没有满两年，加上税费的话，最终成交价可能要达到4.5万/平米。
前不久，有大都会的业主向我透露，单价4.5万/平米，九都荟二手房源已经有成交。
都荟天地后，南京南站即将上市的新项目只剩地价都在2.7万/平的万科南站G46地块和香港嘉华G89地块，这两个项目都要现房销售，要等他们入市可能还要一段时间，届时南站或将再次陷入房荒状态。
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