转自楼市头条
我的好友标叔时常把两句话挂在嘴边：
1、一个房子能否保值增值，没有好的品质是万万不行的。2、一切不以升值为目的的买房，都是对自己耍流氓。这两句话用白话翻译一下就是，不管是投资还是自住，物业本身的品质是否优良，是否具有良好的升值前景，一定是购房者入手与否的核心考量因素。
很多人问我，站在楼市趋冷的当下，到底该买什么样的房？
我的答案是，好的房子就像10年前的深圳湾，5年前的华润城1期。
NO. 1｜壹
2014年，华润城1期入市，开盘均价4.8万/㎡。
尽管当时的市场一如今日，并不好。但在良好的地段和不错的品质支撑下，还是实现了日光。
如今的华润城1期，每平米的二手报价涨到了12、13万，5年不到，涨了近2倍。
再往前的2009年，深圳湾片区的鸿威海怡湾开盘均价3.5万，如今二手报价13-15万一平，10年不到，涨了约3倍。
事实上，真正好房子的升值潜力，很大程度上不在于屋内，在于所处的片区。
如何判断一个片区是否有潜力？
首要的一点是紧盯政府的规划。
在市政府早期的规划中，深圳是福田—罗湖、前海2个主中心，加上光明、龙华、龙岗、坪山、盐田5个副中心格局。
而2018年深圳市政府工作报告指出，高起点规划建设前海、深圳湾、香蜜湖、大空港、大运新城等“城市新客厅”。
你知道这一变化意味着什么吗？
这意味着，未来的深圳将是“大前海城市新核心+南山福田罗湖全域核心化+东部中心+西部中心”的大格局。
这其中最大的变化是最西边的大空港。
众所周知，对于东西之争，深圳市政府是打着右转向灯，然后拐向了左边。
深圳的发展是一部一路向西的历史，从罗湖、福田，到南山、前海。
过去如此，未来仍然如此。
那深圳的最西边在哪里？
是宝安中心到大空港一带。
在深圳由东向西的发展变迁中，目前唯一不是核心的就是大空港了。
按照深圳的发展趋势，大空港也必定迎来核心化。这个是大势，谁也阻挡不了。
但单论房价，大空港片区目前是深圳房价最低的区域。
以所谓的宇宙中心龙华为例，明年即将开盘的金茂府，单价必定跨过10万大关。
在东部中心的龙岗，中心城片区的公园大地，单价已超过7万。
在光明，算上装修之后，龙光玖龙台的价格已超过5万。
而西部最有潜力的大空港片区，目前还没跨过5万，这是不正常的。
要知道，大空港片区的政策红利，正在逐步在释放。
大空港地区此前已经成为深圳十七大重点开发片区之首，海洋新城、大空港规划、新会展中心、前海自贸区扩容，海上田园西部生态旅游区，多项利好政策正在筹备或推进当中。
周边全球最大的新会展中心、国际会议中心、深圳机场T4航站楼、机场东高铁枢纽、深中通道、外环高速、107国道改造等一批重大基础设施建设也在稳步推进。
同时，再叠加粤港澳大湾区、广深科技走廊等广东省乃至国家战略的利好，政策强辐射之下的沙井，湾区新城的骨架已经基本搭建完成，片区价值将会在未来5-10年迎来极大提升。
相关的利好政策，此前已有诸多媒体做过详尽解读。
我们要明白的是，政府的意大利炮打到哪里，市场的子弹就会跟到哪里。
NO. 2｜贰
在我们锚定片区之后，该如何选择具体的楼盘？
当我们在谈论好房子的时候，我们在谈论什么？
正如上文所说，它要处于一个好的片区，要有升值潜力。
其次，它要配有好的学位。
与其他一线城市，甚至很多二线城市比，深圳的教育板块一直是明显的短板。不仅体现在高等教育，深圳的中小学以及幼儿教育，学位缺口也十分大。
举个例子，2018年深圳公办普通高中录取率仅为46.5%，不仅低于其他一二线城市，甚至常年远低于深圳高考的本科录取率。
因此，深圳人买房对学位格外看重。
集中了深圳实验学校小学部、荔园小学、百花小学等学校，深圳著名的学区百花片区，很多80-90年代的小区，二手单价都超过了10万。
最典型的案例是，1993年入伙的南天二花园，因为能读入实验学校小学部，目前二手房报价15-16万一平。
它还要有好的商业配套。
好的商业配套不仅为业主提供便利，还为房产升值提供支撑。
最典型的就是2018年的网红大盘华润城3期了，万象天地的开业，是其价格价格上涨的重要因素。
它要有好的开发商。
最近几个月，全国各地不时就有业主因装修、质量问题集体维权的新闻被曝出。
西安某开发商甚至还传出了“为了撕毁合同，自己举报自己”的荒谬事。
优秀的地产开发商，有强大的财力、物力给业主提供质量过关的产品，还能提供让业主省心、安心的服务。
最重要的，它要能给业主带来高品质的产品与生活。
链家研究院的统计指出，我国房地产市场中改善型换房群体达到46.7%，超过了首次置业群体。
其中北京换房占比最高，超过67%，深圳这一数据为43.9%，改善性需求已经成为市场主力和“新刚需”。
我国家庭户均拥有住房套数已达1.1，已经初步解决了有和无问题，正在走向解决好与坏问题的路上。
主流购房者的观念，也相应地从“买房子”转换为“买生活”。
房子不再只是简单的居住环境，更是美好生活的载体。
这种转变，代表的是都市人群对品质生活的追求，这种观念的转变同时又是人居环境不断跃级、人文氛围不断提升的推动。
因此，正如本文开头所述，当下好房子的定义，一定少不了品质这一关键词。
我们看到，近几个月，有不少开发商，都高调召开发布会，宣布旗下产品的升级。他们升级的重点，都不约而同地放在了提升产品品质。
有这么一个楼盘，完美契合了上文所有评判维度，它是万科星城。
NO. 3｜叁
万科星城位于宝安区上星南路与上星路交汇处，该项目主推建面79-136㎡户型。
万科星城原为沙井街道上星工业区城市更新项目，据悉该项目即将开盘。
上星路横穿项目整个小区，把项目分为两期，用地面积18万㎡，总建筑面积高达约90万㎡。项目标准层楼层全部采用装配式建筑，是宝安区第一批装配式建筑项目。
万科星城一共7栋超高层，70年产权。容积率5.25，绿化率30%。预计2020年下半年交房。
交通
万科星城距离宝安大道步行约1.5公里，距离地铁11号线马安山站直线距离约1.5公里。
东侧107国道距项目步行距离约300米。
107国道具有重要战略意义，宝安此前提出了“打造第二条深南大道”的目标，积极推动107国道市政化改造。
城市主干道对周边物业的价值不言而喻。位于福田的东海国际公寓，尽管是公寓产品，但也卖到了13万一平。位于深南大道边上，就是其巨大的优势。
商业
万科星城周边拥有形色城、沙井天虹、华润万家等传统商业中心。
该项目西南侧直线距离约1公里，超过80万㎡超大体量的沙井海岸城正在建设当中。
相较于喊了至少5年却没有实质进展的龙华海岸城，沙井海岸城目前已经完成土地平整，离土建工程不远了。
南山海岸城南侧一路之隔的小区观海台，尽管已是2002年建成的楼盘，但得益于与海岸城0距离，目前的二手单价到了近12万。
教育
万科星城目前学区范围属于宝安中学集团第二外国语学校。
值得注意的是，项目代建有一所48班九年一贯制学校，以及一个18班幼儿园。
我们从以往万科在深圳的项目中不难发现，万科项目多次引入名校。
例如万科梅沙书院（国际学校）、深圳万科双语学校（国际学校）、梅沙第一幼儿园（全日制幼儿园）、万科天誉实验学校（公办）、万科麓城外国语学校（公办）、万科城实验学校（公办）。
万科星城目前没有确定引入哪家学校，但从万科产品以往的经验来看，此次同样十分值得期待。
品质生活
万科星城是万科梦享家2.0产品体系首度完整落地实践。项目自带装修，项目每一处细节都体现出万科对于美好生活的理解。
目前万科星城样板间已经开放，我们进行了实地体验。
生活需要仪式感，万科的入户大堂首先就不将就。
数米挑高的阔绰大堂，两侧各有一块据闻单价达15万的水墨玉石板材。
乘坐标配的日立电梯来到家门，万科为我们采用的是户钢木门，门锁集合了指纹、密码、钥匙三种解锁方式。
打理过家务的业主，一定都为收纳空间不足烦恼过。
刚踏入家门，我们发现万科从玄关开始就为业主提供玄关收纳。
步入客厅，头顶是采用智能控温的中央空调，眼前是运用系统静音的门窗。
整体的装修风格与质感，与我们此前参观过的万科另一单价10万以上的豪宅产品十分接近。
屋内还有充足的户内家庭收纳空间，所有的收纳空间都隐藏在墙壁内，不会影响到屋内的整洁与美观度。
卧室同样有充足的收纳空间，衣柜中还贴心地设置了樟木板，业主无需额外放置樟脑丸。
进入浴室，我们发现万科为业主配备了防雾镜面、智能马桶等实用设施。
厨房则设置了宽大的洗水槽，较大的锅与盘也可以直接放入清洗。
即使79㎡的户型，也有开阔的阳台。万科还在阳台设置了排水槽——方便给植物浇水，清洗时阳台也不易积水。
我们还不时意外地发现，万科在玄关、衣柜等处设置了人体感应灯、夜光灯，开关较多的地方还有一键断电功能，省去业主多次操作的烦恼。
不仅是室内，万科还给业主带来了四季合宜的全龄园区。
园林重点围绕儿童、成人、老人的生活行为轨迹，设置不同功能分区。
类似的匠心还有很多。参观完万科星城，你会惊叹同一块物器可以兼顾诸多功能，一方天地也有不同惊喜。
更多贴心的细节设计，大家可以自行前往体验。
在万科星城里，业主的众多需求都能得到精细化的满足。
万科星城，是万科梦享家2.0体系的完整落地实践，是一座全生活场景的新城。
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