导 语
究竟新冠疫情的影响会持续多久？2020年购房需求是被迫取消还是延期释放，房企土地购置、新开工又会受到怎样影响？
◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩
2020年开局，新冠肺炎疫情凶猛来袭，售楼处关闭、工地停工，对原本就下行压力加大的房地产行业无异于雪上加霜。时至今日的2月末，无论是销售、新开工施工还是土地出让都远未回归正轨， 究竟新冠疫情的影响会持续多久？2020年购房需求是被迫取消还是延期释放，房企土地购置、新开工又会受到怎样影响？我们力图聚焦行业5大核心指标——全国商品房销售面积、全国商品房销售金额、全国房地产开发投资额、房屋新开工面积、房地产开发企业土地购置面积，通过分析疫情影响程度，在去年末的基础上，再评估疫情对2020年中国房地产行业的影响。
01
疫情尚不明朗，乐观3月末基本复工复产，悲观或影响至6月末
毋庸置疑，2020年房地产行业受影响程度与新冠疫情控制情况密切相关，就目前形势看，国内疫情防控已取得阶段成果，现有确诊病例数一周以来呈下降趋势。就在今日广州的发布会上，钟南山院士表示有信心在4月底基本控制疫情。
但目前国外尤其是邻国——日本、韩国疫情蔓延，山东、辽宁、上海等已采取措施防止输入性病例增加，加之新冠病毒具有传染速度快，致死率低等特点，有可能演变成慢性疾病，这些不利因素均会造成整体抗疫局势并不明朗。
故而我们假设了两种情形：一是乐观预期疫情对于行业的影响可能持续到3月末，因半数房企在2月10日基本都已复工，各地也出台措施从疫情防控转向支持复工复产，届时社会经济活动基本平复。二是悲观预期，疫情出现反复转变成“全球性流行病”、中国由输出型转变为输入型，疫情对行业回归常态的影响延迟至6月末。
02
历年1-2月权重占比低于10%，若3月好转尚可补救，持续到6月将影响较大
纵观近5年房地产的开发和销售数据，其周期性的特征也比较明显：1-2月恰逢传统假期，在全年的平均权重不超过 10%，对全年数据的影响有限。3、4、5月平均权重保持稳定，基本在6%-8%不等，“金三银四”成交旺季一般会出现一波小阳春行情；6月年中需求集中性爆发，平均权重将攀升至10%以上。
因而乐观和悲观预期下，将呈现出截然不同的行情表现：倘若疫情在3月份结束，二季度房地产市场便能恢复正常的销售节奏，一季度积压的购房需求或将平移至二季度有序释放，房地产市场有望迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量或将明显回升。房地产开发投资额、新开工面积、土地购置面积等投资性指标受到的影响也相对较小，在宏观政策及地产调控的放松预期的背景下，企业完全可以通过加大资金投入，加快工期等方式追赶因疫情造成的不良影响。
倘若疫情在6月份结束，长达半年的销售停摆，工程进度耽搁，难免会对整体行业销售、投资带来较大的负面损失。一方面，疫情压力下，国内经济、居民收入势必受到拖累而造成消费降级，且当前房价“居高不下”，基本也接近刚需客群的购买力极限，成交量预期会大幅回落，缺乏基本面支撑的三四线城市尤是。另一方面，因销售低迷，对于多数房企而言，即便得到了政策性支持，现金流压力依然不容小觑。员工开支、利息支出等“刚性开支”时刻威胁着房企的资金链，在这样严峻的考验下，房企难免在拿地、投资、新开工方面“缩手缩脚”，造成与开发投资相关的一系列指标出现“滑坡”。
03
2020年商品房销售乐观预期面积-5%，金额持平；悲观预期面积-15%，金额-10%
我们依据乐观、悲观两个预期，分析了疫情对各指标造成的不同影响，得出了以下的评估结论：
一是房地产下行周期叠加疫情影响，全年销售增速将稳步回落。2020年商品房销售面积约为145481-162774万平方米，较2019年同比变化在-15%~-5%之间，商品房销售金额为143257-159917亿元，同比降幅维持在10%以内。目前情况来看，若疫情在3月结束，仅是需求释放点向后移动，整体成交规模稳中微降；若疫情持续到6月，则商品房销售跌幅基本在10%-15%左右。
二是开发投资额保持降势，预计2020年全年的投资开发额为18312-20681亿元，较去年同比变化-7.25%~4.75%。因房地产开发投资主要来自于建筑工程投资（65%）和土地购置费（35%），和房企施工和土地购置密切相关，因而受疫情影响程度也相对较大，若疫情持续至6月全面结束，整体投资开发增速极有可能由正转负。
三是新开工面积将稳步回落，跌至负区间。预期2020年房地产新开工面积量在205892-217795万平方米，较2019年悲观预期为下降9.36%，乐观预期为下降4.12%。一方面，新开工通常滞后于土地成交两个季度左右，2019 年土地购置面积创十年来新低，这也将直接“拖累”2020年的新开工指标，房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况；另一方面，虽然目前多数房企都已复工，但因建筑工地人员密集且以外地务工人员居多，难免受疫情波动影响，故而悲观预期下降幅有可能超9%。
四是土地层面受疫情波及相对较小，测算出的2020年房地产土地购置面积量为25063-25822万平方米，较2019年的同比变动在-2.94%-7.84%这一区间。多数政府的全年供地计划基本不会受到疫情干扰，主要源于政府供地计划一般在上一年年末便有安排，主要是基于地方开发，财政平衡等角度考量。新冠疫情在2020年1月才开始全面爆发，因而疫情最多推迟了地方的供地节奏，并不会导致全年供应量的明显下降。不确定因素主要源于若疫情在上半年都得不到缓解，房企或因现金流紧张而延缓拿地节奏。
04
乐观情况下对行业影响与年初相差不大，悲观预期将拖累销售再降10个百分点
为了考量疫情对行业规模带来的影响，我们也搜集数十家主流行业研究机构在2019年末对2020年行业规模的预判，结果大致如下：商品房销售面积同比变化-5%~0%，仅个别预期跌幅大于5%；商品房销售金额同比变化1%左右；房地产开发投资额同比变化4%~8%区间；新开工面积同比变化-7%~4.6%。与我们测算的疫情后行业规模数据进项进行对比，可以看出：
乐观预期，3月疫情好转，对房地产销售、开发投资、新开工等指标的影响并不是很大。与券商的年初预判基本吻合，购房需求多数会延期，而非取消；房企可以通过在之后加快推货节奏、加紧工期等办法进行弥补，保证全年的成交规模、投资强度稳中微降。土地市场虽延迟地块出让，不过政府依旧会完成全年供地计划。
悲观预期下，疫情持续到6月，则会导致整体行业核心指标增速的全面下移。商品房销售、开发投资额较主流研究机构在2019年末测算而言，基本都会下降10个百分点，一方面线上销售较线下而言势必会造成部分成交的折损，另一方面，房企的施工进度也会受到疫情的不利影响，拖累投资开发额累计增速由正转负。此外，新开工较主流研究机构在2019年末测算平均值而言，降幅也在6个百分点左右。
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