3字头新盘，低调开盘逆市热销，是如何做到的？
风语 房产投资圈 昨天
1
金九银十，楼市遇冷
楼市里，一直有金九银十这个说法，在过去的很多年里，这个季节都是房地产的旺季，很多楼盘都会在这个季节做活动或推盘销售，每年的这个时候，地产人都忙的连轴转，很多开发商也多在这个季节赚的盆满钵满。
但是今年，金九银十的成色严重不足，不仅楼市的成交没有上升，相反的还更加的低迷，比6、7、8月都差了很多。这一个金九银十，开头就开的不好：九月仅有几个楼盘推出，供应不旺，成交也一般，好在有个别限价盘开盘成绩不错，但这只是个盘。这样的销售成绩让这个金九，含金量大大的降低。
9月的含金量低，10月就更低了。随着万科举起“活下去”的大旗，随着贸易纷争的加剧，国庆黄金周期间楼市更冷：新盘成交惨淡，二手房成交也非常低迷，有中介表示，黄金周期间他们非常闲，看楼的客户都没有。如果说节日期间是因为很多人出去游玩了没有人看房，那接下来的两个星期则更加证明了楼市的低迷：多个新盘开盘销售成绩都很不好，成交率不到一成成了普遍现象，还有楼盘的成交套数也仅为个位数，不仅如此，就连限价开盘的香蜜湖某高端项目销售也很不理想。
一夜之间，楼市入冬。
2
开盘热销，真的假的？
进入9月之后，市场是非常低迷，到了10月，市场更加低迷，但是在低迷的市场时期，也是有楼盘实现了不错的销售成绩，比如碧桂园凤凰公馆。
2016年12月14日，深圳首次采用“双限双竞”即“限销售房价和成交底价、竞成交地价和人才住房面积”的模式出让用地。碧桂园以22.8亿元拍得坪山沙湖地块，使用年限为70年住宅用地。该地块规定商品住房预售均价不高于3.06万/平米。最高销售单价不高于3.23万/平米。这个碧桂园通过拍卖获得的地块就是现在的碧桂园凤凰公馆项目。项目自展示以来，受到了市场的广泛关注，开放认筹几天认筹数量就接近1000批次。
项目10月14日开盘，应该说这不是很好的开盘时机，一是因为经济环境和房地产环境都不好，二是因为多个楼盘开盘滞销严重影响了置业者的购买信心，但是碧桂园凤凰公馆还是如期开盘了，并且实现了不错的销售成绩：开盘当天，项目推出的300多套房，上午就销售200多套，全天的销售率近七成，是这段时间内销售表现最好的楼盘。
相比很多楼盘一成不到的销售率，相比一些楼盘开盘个位数的销售套数，碧桂园凤凰公馆的销售表现，说火爆销售来说一点也不过分。以至于项目的销售成绩公布之后很多人都不相信，都认为在现在的市场之下不可能卖的这么好，在经过求证之后他们确信这个销售成绩是真的了的时候，他们都还是觉得很不可思议。
3
碧桂园是怎么做到的？
碧桂园凤凰公馆开盘的销售数据出来后，很多人都不相信，他们觉得，现在的市场之下，每个项目的开盘就应该只滞销，销售率就应该只有一成左右，就应该只销售十几套或几套，这样销售200多套的数据，他们怀疑是假的。
他们的怀疑是正常的，但是，不管怎么怀疑，凤凰公馆就是实现了这样的成绩，这样的成绩让很多人震惊，也让很多人不明白，在现在的市场环境下，开盘实现这样的销售成绩，碧桂园凤凰公馆是怎么做到的？
在讨论之前，我们先看看碧桂园凤凰公馆是一个什么样的楼盘。
碧桂园凤凰国际公馆位于坪山区碧沙北路以西、龙勤路以南，紧邻在建的华谊兄弟文化城，占地面积3.34万㎡，总建面23.9万㎡，共规划2栋5座51-53F超高层住宅建筑，是坪山乃至深圳东部最高的住宅项目。
这样的介绍可能很简单，那笔者在整理一下网友总结的项目优点。
首先，项目区域具有很大的发展潜力。项目紧邻深圳未来地标之一的华谊兄弟文化城：在坪山十三五规划中，该区域将被重点打造为碧岭生态文化基地，华谊兄弟文化城落成之后，将会成为深圳的地标之一，能形成很高的关注度。区域还拥有恢弘的旧改规划，具有很大的想象空间：恒大、卓越、华盛、兆邦基、华谊等大型房企在周边有旧改项目，而且待建设开发用地比较多，这些项目的陆续启动和入市将让片区成为新的热点区域，片区的形象将得到极大的改善，配套也将更加完善。
其次，项目所在区域位于东进的核心区域，这里拥有非常多的交通规划，比如在碧桂园凤凰公馆周边，就围绕着坪山大道、沈海高速、南坪快速三期（预计年底通车）、坪盐通道（预计年底马峦山隧道贯通）、东部过境高速（预计莲塘口岸至盐排高速段年底通车）等多维度交通体系，结合建设中的轨道交通，在项目入伙后，区域的交通将变得非常便利。
第三，项目享有丰厚的限价红利。现在坪山很多楼盘二手房的售价都在4万左右，个别新房的价格甚至号称要冲击5万，但是碧桂园凤凰公馆才3万左右的均价，具有非常高的性价比，可以说是深圳性价比最高的物业。需要提醒大家注意的是，安居集团刚在东莞的塘厦购买了一块地，该地楼面地价为16511每平米，算上建安和园林绿化的成本，这个人安居房的成本要去到25000一平米左右，而这还是东莞塘厦呢。深圳热门的坪山的高品质项目3万，是不是具有很高的性价比呢？
第四，项目的购买门槛非常低。项目的建筑面积约为65-120平米，价格从26000到32000，起步总价仅为172万，首付50万左右即可购买商品住宅，这是很多置业者都能轻松接受的事情。需要说明的是，项目的价格很低，但是品质却不低，用材用料都非常考究，楼间距较高，视野开阔，通风采光俱佳。
因为这么多的优点，使得碧桂园凤凰公馆在市场观望氛围最浓郁的时候，也实现了非常不错的销售成绩。
4
冬天已经到了，春天还会远吗
国庆之后，受国际和国内经济环境的影响，股市出现了不正常的下跌，很多股民和金融机构开始失去信心，甚至有些人还感到了恐慌，为了促进股市的健康发展，为了恢复投资人和投资机构对股市和对中国经济发展的信心，证监会刘主席做了“春天已经不远了”的发言。这个发言遭到了一些网友的调侃，但近几天的故事表明，春天真的已经不远了。
股市如此，房地产也是如此，根本不需要盲目悲观，也不用太多担心房价的动荡，因为影响房价上期稳定发展的因素没有发生改变。
我们知道，房地产最核心的影响因素就是经济。深圳的经济在高速发展了三十年之后动力依然十足，即便是在内外部环境都非常差的2017年都保持了8点9的增速,这样大体量的经济体保持这样的增速,在全世界范围内都是极其罕见的，更何况是增长了这么多年，并且这样的增速还没有任何减速的迹象，这几乎是绝无仅有。在经济高速增长之下，老百姓收入增加,消费力增加，对房价的承受力度也会增加,这些，都会推动房地产的继续发展。
楼市另外一个重要影响因素就是供需。据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》显示，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。也就是说，深圳新增的土地供应已接近枯竭,未来能新增的供应会越来越少,成本也会越来越高。
另外，深圳人对住房的需求是非常大的，并且会越来越大。据政府规划的相关资料显示，深圳家庭住房自有率仅为34%，远低于北上广等城市70%左右的水平；另外，深圳是一个人口净流入的城市，仅在刚过去的2017年，深圳人的新增户籍人口就增加了50多万，并且还有近20万人深圳本地年轻人进入了社会，这个量也是非常大的。但是深圳每一年新房的供应却仅在4、5万套左右，到了现在，深圳住宅的可售套数仅为2万2千套左右，并且随着土地供应的枯竭，这个数字还会越来越小,深圳的供需矛盾还会越来越突出。
一方面是经济保持着较快的速度发展，一方面是供需矛盾越来越突出,在这两方面的作用之下，深圳楼市长期向上没有悬念。因为这个原因，所以笔者觉得，深圳楼市的冬天很快就会过去，而春天，也很快就会到来。
5
最佳购买期，就买最具性价比物业
在现在这种市场之下，置业者很容易迷失，即要面对高性价比房价的诱惑，又担心房地产市场会继续恶化，对此笔者的判断是，现在是最佳的买入期，朋友们应该果断出手。
买房其实就是买预期，关于楼市预期，除了上面春节即将到来的判断之外，笔者还提醒大家注意关于楼市一些细小的变化。10月初，万科提出了活下去的口号，并有传闻称万科福建某项目大幅度降价，这些消息极大的冲击了楼市的信心，但在这些消息之后，降准的消息马上传来，福建多个地方也放开落户政策以对冲万科降价对市场造成的冲击。
在最近几天，广州多个项目出现大幅度的打折销售，还有消息称某些开发商资金链出现了危机，在这些消息传出后，广州的限价政策随之而松动；还有，在广东某地，某知名开发商降价未遂消息也流传出来。还有，个税抵房贷、鼓励农村户籍人口到城里落户等多个利于房地产发展的政策也接踵而至。
前面笔者已经说了，现在深圳住宅的可售套数仅为22000套左右，对于一个人口超过2500万的城市，对于一个每年人口净流入超过50万的城市，这样的可售套数不够塞牙缝。一旦其他城市的调控政策松动，一旦深圳的市场信心恢复，深圳的销售可能马上就会变得非常火爆，房价也会不在具有这样的性价比。
所以笔者认为，现在是最佳的购买期。在这样的购买期，像碧桂园这样低门槛的高性价比物业，该出手就赶紧出手吧，不然真的就没了。
閱讀更多 房產投資圈 的文章
