很長一段時間，貓叔收到的留言都類似以下內容：
座標北京，月供一萬五，月薪和老婆加起來2萬出頭，不敢消費不敢生孩子；座標惠州，首套房貸利率上漲40%，惠州哪兒來的這麼大臉？座標金華，房價比二線城市都貴，市區都有3W的樓盤，到底有沒有王法啊！隔著屏幕，都能感受到大家對高房價的滿滿怨念啊。
那麼現在還有沒有，房價便宜，消費水平又低，經濟還不錯的城市呢？有，這座城市，就是長沙。
10年前，長沙的房價是4000元/㎡，10年後，長沙的房價才剛10000元/㎡出頭。
10000元/㎡出頭，是個什麼概念呢？要知道，現在很多小縣城的房價在7000-8000左右，五六線城市的房價也都過萬了。
所以說長沙是最具幸福感的城市，確實不過分。
但是還有一個更大的疑問，為什麼全國這麼多城市，10年來，只有長沙成功按住了房價？長沙調控，其他城市可以借鑑參考嗎？
前幾天剛好去長沙出差，機緣巧合下，又認識了一位長沙體制內的朋友，一番請教，解開了我關於樓市的很多疑惑。
以下為整理後的談話內容：
01
為什麼長沙調控這麼有效果？
瞭解了湖南人的性格，你就能知道，為什麼全國唯獨長沙房價控制的最好。一個詞評價湖南人，就是“霸蠻”，
什麼是“霸蠻”，就是倔強，一條路走到黑，不勝不歸。長沙是認認真真在執行“遏制房價上漲”的城市，把“炒房客”上升到“階級敵人”的立場來執行的，而且是多年的一以貫之。
舉個例子，去年北京天價學區房鬧得很兇，為了消減學區房的投資熱，北京開始探索多校劃片的方法，其實這個方法，長沙很早就實施了。
在各大城市展開落戶大戰的2017年，長沙也及時堵上了落戶買房投機的口子，520、923的政策幾乎堵住了所有的炒房渠道。
包括長沙的剛需搖號政策，按照落戶時間越長越優先的原則，本來這個辦法，在全國看來，是打擊炒房客最有效果的。但是有聲音說我們是極度排斥外來者。
這句批評太嚴厲了。長沙人一直是開放、包容的。你可以試試去長沙隨便一個地方問路，沒有人不告訴你的，還會給你推薦哪裡的飯店好吃。
關於排斥外來購房客，我給你一個數據，2001年的時候，全長沙的商品房銷售面積是160萬平方，最高的時候，2010年附近每年2000萬平方以上，今年上半年，長沙住宅供應達到851萬平方。長沙的住宅供應有目共睹，
早在2012年，長沙就已經是全國大中城市人均住房面積最高的了，達到人均33平方米。這麼多住宅供應，市區700萬人住的過來嗎？我們一定是希望更多外地人來長沙發展的。07年以後，來長沙買房的外地人就很多了，實際上，15年的時候，長沙還頒佈了公積金新政、首套房首付20%、單身職工購房貸款政策放款等等。我們是非常鼓勵大家來長沙發展、安家的。
只是在18年樓瘋的情況下，外地來的炒房客太多了，非常時期，只能用非常辦法，我們採取了很嚴厲的措施，剛落戶買不到房的年輕人確實有些委屈，但是長沙房價還是調控的比較成功，目前樓市平穩了，大家也不搶房了，新長沙人買房也不會受到搖號政策的影響。
有人說調控沒辦法控制房價，是偽命題，其實就是調控到位不到位的問題。
只有不到位的調控，沒有按不下去的房價。
長沙非常歡迎外地人，只是不歡迎炒房客。
02
房價低是因為本地人收入不高、當地經濟不好嗎？
房價低當然不等於經濟不好。很多人對長沙有誤解，認為長沙房價不可能這麼低。如果不是長沙政府調控到位，17年房價漲到2萬，都是非常有可能的。
16年的時候，杭州樓市低迷，南京房價上漲，媒體就吹風杭州經濟不行了，至少落後南京5年。
同一年，西安、成都沒有上漲，大家就一直看衰這個地方，說多年房價不漲，經濟也不好。等西安、成都房價漲起來了，又開始誇西安、成都逆襲。
用房價去衡量城市經濟，是不科學的。
同樣不科學的，是用當地收入衡量房價。
當地收入只是平均現象，房價是由具有購買力的群體決定的。
有人說，長沙收入低，房價也就應該這麼低。可是你去看看2017年各大城市的平均工資，長沙和鄭州、合肥、武漢、成都差不多，比西安、青島還要高，這幾個城市，市區房價也都2W以上了，而長沙是他們的一半。這合理嗎？
長沙經濟發展到現在，其實很不錯了，也很不容易。長沙是近年來發展最快的城市之一。
03
如何評價長沙經濟？GDP有沒有注水？
GDP有沒有注水，一點也不重要。因為，在中國的體制下，GDP不會告訴你事情的真相，也說明不了本質問題。
長沙作為一個地級市的弱省會城市，走到今天這個樣子，可以說是“殺出來的血路”。
論經濟，建國初期長沙的經濟一度不如岳陽、常德。而作為工業城市的株洲，都一度和長沙相互比較；
論地理位置，長沙南通廣州，東穿上海，雖然是重要交通樞紐，但尷尬的為外省輸送了很多人才，反而不如武漢的對湖北省的吸血能力強；
論招商能力，更容易被虎視眈眈的廣州、武漢截流……
但長沙主要抓住了兩個大的機遇。一是20世紀以後作為省會文化、政治、醫療、教育資源上的優勢聚集；二是08年後，長沙借中國基建狂魔的東風，成為中國工程機械大城，第二產業突飛猛進。
07年前，長沙佔全省GDP僅僅23%，17年，長沙破萬後，佔全省GDP30%，足以說明，長沙對湖南省的經濟、人口吸附力進一步增強。
未來，長沙還要牢牢抓住兩個大機遇。
一是高鐵時代紅利，湖南全省最重要的交通樞紐不再是株洲而是長沙，北鄭州南長沙的高鐵格局已經奠定；
二是牢牢把握產業從沿海經濟帶到長江經濟帶，東部到中西部的機遇。推動長株潭城市群的建設和發展。
尤其是長沙產業結構的亟待升級，這一點決定了長沙命運的成敗。中部六個省會，長沙的上市公司最多，一共56家。但長沙佔比多的是機械裝備，而武漢是光纜產業，從產業結構上來說，長沙不能再靠機械裝備充門面了，還需要非常努力的引進更多高新產業。
比如2017年，長沙市一共引進了大眾、克萊斯勒、菲亞特等150多家世界500強企業。
這也是為什麼我們嚴厲打擊高房價，同時大力招商的原因。市領導們私底下非常認同的一個想法就是：不要土地財政，只要好企業，把招商引資作為經濟發展“第一抓手”。
中國依然處於發展的大浪潮中，城市的發展最後一定是由經濟結構、產業結構決定的。
留給長沙的時間不多了。
04
如何理解土地財政？
黃奇帆紮根重慶15年，房價一直很穩定，但是重慶的經濟，從2013年到2015年，GDP增速“三連冠”領跑全國，我認為可以借鑑他的一個理論：25%理論。
每年房地產的總投資不要超過全社會固定資產投資的25%。超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。如果一個地方基礎設施投資中，房地產佔了百分之七八十，長遠看沒後勁。中國城市化規模的大突破，就是因為走出了一條以土地財政為原始資本積累的路。不能盲目的否定他，也不能忽視他帶來的問題。
如果你去看歷年土地出讓成交金額的總值，與對應地方財政收入的佔比，你會發現，長沙很長時間是全國墊底的排名。
這也說明長沙財政不過分依賴房地產，調控的財政壓力不大。
05
長沙房價還會漲嗎？
要適度的漲，這種漲是和當地居民收入匹配的。
長沙人不追高房價。
現在大家最常見的一種說法就是，中國城鎮化進程在持續，1億新市民會帶來很大的住宅需求，但實際上，這種說法也是充滿欺騙性的。
農民進城不光是為了買房，更需要就業機會。所以我們需要的不是房地產投資，而是需要在更多的實體產業投資。搞城鎮化不能全靠房子。
高房價是對數代居民積蓄的掠奪，當居民把儲蓄轉化為房貸支出，那麼他們的消費力也就降低了，消費力降低了，整個城市的活力也就下降，家電沒人買，汽車買不起，又怎麼能發展好經濟？
長沙是人均購買力最高，房價最低的城市，
長沙人最幸福的事情就是通過均等的機會獲得不動產，
而不是被高房價掠奪了積蓄，
這是長沙調控做的比較成功的一點。
長沙人均住房面積居全國大中城市之首 https://www.icswb.com/newspaper_article-detail-150680.html
2017年全國城市平均工資排名http://www.chashebao.com/shebaotiaoli/17709.html
貓叔，一個才華和體重都在橫溢的房產自媒體人。如果你想加入粉絲群，請和我聯繫V：yuanweitishang，備註所在城市。
閱讀更多 貓叔聊地產 的文章
