文|凯风
楼市的消息面从来没有这么混乱过。
这边厢，有人以70大中城市房价仍在上涨为由，认定楼市远远未到下行关口，房价没有下跌，也不会下跌。
那边厢，市场喊跌声一波一波接过一波，降价维权事件层出不穷，有人热炒深圳出现弃房断供潮，以此论证楼市已经深跌到谷底。
与此同时，小道消息出来搅局。从声称年内放开限购，到叫喊北京广州率先取消限价，再到各大城市房贷利率全面松动，这些小道消息总能找到市场。
这些倾向，恰好反映市场情绪的对立与焦灼。
一边用似是而非的数据支撑自己对于上涨行情的判断，一边用耸人听闻的论调，夸大楼市大跌甚至崩盘的危险态势，同时利用各种小道消息来试探政策口风。
混乱背后，充斥着谎言与利益，这事从来不简单。
01
65城房价上涨：统计有时会“骗人”
最近公布的统计数据显示，在全国70个大中城市里，只有4个城市一手房价下跌，一个持平，其他65个城市房价仍在上涨，其中以二三线城市为代表，而且涨幅有扩大之势。
这65个城市里，贵阳单月涨幅高达4.2%，石家庄涨幅为3.3%，双双位居70城前列。
明是楼市进入下行期，为何二三线城市房价仍在一路高歌？
稍微明白统计常识的人都知道，对于统计，向来不能就数字而论数字，要看到背后深层的东西。
这背后的东西，有三个：一是限价限网签，二是成交结构，三是楼市调整的大趋势。
其一，限价限网签的普遍存在，导致新房价格存在失真。限价，本来就是诉诸于统计数字；而限制网签，更是以影响高价楼盘进入统计数字为目的。
如果突然放开网签，或者放宽限价门槛，统计上的房价出现大涨或大跌，都十分正常。
其二，一二线城市新房价格受到成交结构的影响。中心城区与郊区房价有天壤之别，一旦放开中心城区网签，房价就会呈现短期大幅上涨的迹象，从而呈现出与市场感知不一致的情况。
其三，楼市调整，并不是一步到位的。就城市而言，上涨有板块轮动，下跌同样也有板块轮动，一般从热门城市开始，向三四线城市拓展。
同时，量价齐跌也不是同时出现的。一般情况而言，成交量先行萎缩，价格随后受到影响，量价齐跌意味着下行行情确立。即便价格仍旧能维持高位，“有价无市”也是常态。
02
弃房断供：被臆想的楼市危局
深圳所谓的弃房断供潮，是典型的臆想结果。
新闻是这么说的：
深圳市场出现断供潮，大量7折拍卖房入市抛售。好事者还拿出数据表示，这些拍卖房源相比去年激增了222.5%。
这起事件迅速沦为标题党的狂欢。
事实上，这些所谓7折抛售房，基本属于法拍房。
之所以7折抛售，是因为法拍价以70%市场价作为基准，最终成交价格要么高于这一基准，要么流拍，流拍后起拍价可再降20%。
至于法拍房数量激增2倍，原因是司法拍卖正在大力普及。根据深圳市中级人民法院提供的数据，近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右。
那么，这些法拍房究竟是弃房断供而来，还是有别的原因？
事实上，弃房断供想要出现，房价起码需要下跌30%以上。这是因为购房者首付普遍在30%以上。房价下跌超过30%，房子市值覆盖不了贷款，购房者沦为“负资产者”，这才会有弃房断供的主观动机。
显然，深圳房价仍在高位盘整，多数楼盘跌幅尚不足5%，远未触及“弃房断供”的警戒线。就是降价20%抛售回笼资金，也比断供后让银行拍卖好得多。
要知道，在信用时代，弃房断供不只是抛弃房子那么简单。个人一旦被戴上失信的帽子，进入金融机构的黑名单，未来无论是贷款乃至就业，都将受到一定影响。这显然是得不偿失的。
显然，弃房断供只是大众的臆想。真相是，这些法拍房，多数都是债务纠纷而引发，而债务纠纷基本发生在一两年前。当时，深圳房价还在一路上涨，何来断供之说？
至于法拍房能不能买？要记住，法拍房之所以比市场价低，是因为它较大风险，不仅清场不易，而且背后错综复杂的债务纠纷，更让人防不胜防。这一折价就是典型的风险溢价，承担不了风险，就不要轻易触碰。
03
谣言四起：混水摸鱼为谁忙？
楼市的谣言向来最为泛滥。
这是因为，楼市受到强烈的情绪驱动，带有典型“羊群效应”的特征。市场向好时，大家蜂拥而至；市场向下时，降价优惠再多也不会有人问津。
所以，小道消息，就成为一些人屡试不爽的收割利器，更成为一些机构试探政策口风的武器。
上个月，最为甚嚣尘上的谣言，当属“放开限购”和“取消限价”，最后新华社评论一锤定音：楼市调控不会半途而废，投机者要丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想。
最近，最令人困惑的当属“房贷利率全面松动”。
房贷利率松动，这是四次降准之后市场流动性充溢的正常结果，并不等于楼市调控放松，因为楼市仍旧受制于金融风险和全球加息两大现实枷锁的制约。
但在一些人眼里，任何风吹草动，都成了楼市调控放松的信号。
这背后，有些人是渴望宽松，有些人则是基于政策逻辑认为迟早都要宽松，还有些人则是以此为工具，来试探政策口风。
正如我们多次谈到的，楼市背后涉及不同层面的博弈，有房者与无房者的动机不同，开发商与社会大众的追求不同，地方与中央的底线也不尽相同，这就决定了楼市消息面的混乱与复杂。
04
楼市的大局
谁也没有想到，在2018年年底，楼市居然呈现出如此诡异的局面。
一些人不相信房价会下跌，另一些人担心房价跌得还不够，还有些人认定房价随即会“报复性反弹”。
要想拨开迷雾，关键是要看清大局。
第一个大局是，楼市要承担土地财政、稳增长的重任。这是政策市的典型特征，也是房价一旦下跌，地方层面就百般维稳的根本原因所在。
第二个大局是，房地产债务不能危及金融系统的稳定性。这是房地产面临的重要制约，这里的债务，既包括房地产企业债务，也包括居民债务，加杠杆并非无限制。
第三个大局是，民生需要和社会情绪，正在被摆到越来越重要的位置。这正是楼市调控不断加码，房地产税和租售并举长效机制被反复提及的关键所在。
立足这三个大局，就会明白楼市调控为何常常呈现出阶段性、反复性的特征，更会明白为何“房价维稳”成为现阶段最大的公约数。
05
未来房价怎么走？
预测是一件吃力不讨好的事情，这不仅因为政策瞬息万变，而且灰犀牛、黑天鹅遍地，不确定时代早已到来。
但基于楼市大局，我们仍可对房价的未来做出一些判断。
现阶段而言，楼市冰封，房价维稳。
未来一两年，取决于经济走势，受制于货币放水空间。楼市是否要重启以及何时重启，取决于经济走势和外界大环境变化。
长期而言，经济和人口双双进入瓶颈，只剩城镇化最后一个利好，城市分化必将愈演愈烈。
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