在杭州土拍市場上沉寂許久的融創，以近50億斬獲兩宗宅地的姿態再次進入眾人眼球。
11月26日，浙江杭州拱墅區出讓兩宗宅地和一宗商地，三宗地塊總起價為47.72億元，總面積為10.62萬平方米。三宗地塊最終成交總價為52.32億元，其中融創48.61億元連下兩城。
杭州一直是融創城市佈局中重要的一環，今年前三季度杭州公司銷售額達到124.4億元，僅次於融信、萬科。但受制於已有一段時間未拿地，融創在杭州面臨可售貨值減少的問題。
媒體瞭解，融創上一次在杭州拿地需回溯至2016年，其通過收併購方式以總價8.59億元收購杭州金翰及金成房地產持有的杭州餘杭區47號地塊、餘杭區41號地塊以及餘杭區英特學府共三個項目公司的34%股權。此後長達兩年裡，它在土地招拍掛市場動作不大。
收併購一直是融創的主要擴張方式。相關統計數據顯示，融創併購比例從2014年的14%已提升至2017年的87%，這使它有效降低了拿地成本。但這並不適用於每一個城市，在杭州市場，如今融創需要通過招拍掛方式渠道，支付更高的土地成本。
以最新競得的拱墅區宅地為例，運河新城單元GS1201-04（原D-W2-02）地塊，運河新城單元GS1201-05、10（原D-W2-02）地塊溢價分別為18%、5%，每平米樓面價則為2.16萬元、2.43萬元。
趕杭城“最後一趟車”
觀點地產新媒體瞭解，融創此次競得的拱墅區地塊是運河新城單元GS1201-04（原D-W2-02）地塊和運河新城單元GS1201-05、10（原D-W2-02）地塊，出讓面積分別為4.45萬平方米、4.05萬平方米，建築面積為12.5萬平方米和8.9萬平方米，起始價為25.65億元和18.36億元。
這也是杭州主城區時隔三個月之後的又一次推地。一個小時的時間裡，融創旗下的廈門賽實置業有限公司分別以總價26.95億元、21.66億元拿下地塊，溢價率18%、5%。
而從融創的拿地模式來看，收併購一直是其獲取項目的主要手段，雖然鮮少通過招拍掛拿地，但不難看出，安靜許久的融創此次拿地之心十分堅決。
值得注意的是，今年上半年一舉登頂全國土地出讓總金額榜首之後，杭州在下半年以來便放緩了推地節奏，在主城區能有如此大體量的土地供應並不多見。
浙江中原地產首席分析師荊海燕指出，拱墅區地塊的區位稀缺性是吸引眾多房企前來的主要原因。“這兩宗地塊對於善於運作高端產品的開發商而言有很大操作性。”
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛也表示，這是杭州相隔許久後主城區再次出讓宅地。和三個月之前相比，市場形勢已經發生巨大變化。時下房地產企業拿地，通常是以更謹慎和更安全為原則。
他指出，雖然地價有所下跌，但仍有十家企業參與本次競買，說明開發商仍看好杭州市場的未來。很多開發商認為杭州是中國性價比最高的城市之一。
從市場數據得知，今年下半年以來，杭州的推地節奏一直在放緩。據統計，2018年10月，杭州全市共出讓土地17宗，總出讓面積約34.2萬平方米，環比下降12.9%，土地出讓面積已經連續三月呈現下滑態勢。
對此，業內人士分析稱，由於上半年的集中推地，杭州下半年的供應指標壓力並不大。而去年出讓的近百宗地中，仍有大批正在推進建設的項目在等待入市。“一旦去年和今年上半年出讓的土地轉化成了具體項目，杭州的供求關係或許會因此發生改變，去化壓力也會有所增加。”
也正因為此，杭州下半年的推地節奏一直維持在緩慢狀態。市場機構預測，今年杭州推地節奏緩慢的情況仍將持續。
除了供應少外，荊海燕表示，兩宗宅地的“純粹”也是吸引了眾多房企的一大特點。據瞭解，此次出讓的兩宗地塊除了要求配建一間幼兒園外，並沒有配建公租房等過多的附加條件。“這對於房企而言，無疑會大大減少了最終的開發成本。”
不過，有業內人士指出，此兩宗地塊因為地處保護區，有著限高等因素約束。其中一宗緊鄰運河的地塊，首排建築限高僅為24米，在此情況下如何佈局建設項目，對於開發商而言是一個考驗。
隨著年終臨近，荊海燕表示，杭州年末或許還會推出一些地塊，但數量肯定不會太多。她預測，要在主城區推出條件少、面積大的宅地，本次或許是今年的“最後一趟車”了。
貨值猜想與“囤糧過冬”
“主城區中超過20萬平方米的體量，足以讓房企撐過整個週期，這應該也是融創下決心拿下此兩宗地塊的原因之一。”
據業內人士透露，今年的市場降溫依然在為房企所普遍接受範圍內，但明年的形勢或許會比今年要更為嚴峻。對於房企而言明年可能會是一個“小年”，因此說融創拿下這兩宗地塊是為了“過冬”並不為過。
從2012年進入杭州以來，融創在前幾年裡保持了快速的擴張速度，其後放緩了擴張步伐。丁建剛介紹稱，截至目前，融創在杭州的項目約有30多個，其中絕大多數都在走高端精品路線。
據公開數據顯示，融創中國10月單月於杭州實現20.26億元的成交總金額，位列杭州房企第三，前兩名分別是萬科和招商蛇口，成交金額分別為20.86億和20.6億元。
杭州房企前三季度銷售金額排行中，融創同樣位列老三，銷售金額為124.4億元，前兩名分別為融信和萬科，銷售金額分別為161億元和152億元。
雖然銷售見喜，但融創近兩年來在杭州拿地上放緩不少。據觀點地產新媒體不完全統計，本次融創在杭州拿地距離上一次已經接近兩年，彼時使用的依舊是收併購方法。
2016年底，融創的間接全資附屬公司將以8.59億元總代價收購杭州金翰及金成房地產持有的杭州餘杭區47號地塊、餘杭區41號地塊以及餘杭區英特學府共三個項目公司的34%股權。至此以後直到本次拿地，融創在杭州幾乎沒有再傳出過拿項目的消息。
據此來看，融創的拿地速度有所放緩，但銷售去化的效率卻一直保持在高位。此消彼長之下，融創在杭州所持有的項目貨值無疑需要保持繼續增長。
雖然關於杭州的存量貨值等數據並未得到融創的明確答覆，但若想保持其杭州區域房企的排名地位，手中無疑需要有足夠的“糧草”。
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