今天的回看文章，小回要聊一个「不合时宜」的话题：石家庄房价，凭什么？
对于这个话题，估计回看的读者们等得「花都谢了」。可为什么说「不合时宜」？最近这两个星期，小回没在石家庄。微信朋友圈是个好东西，人虽然没在，可随手刷刷，关于石家庄房地产市场的各路消息便纷至沓来，大概总结一下，就能得出结论：「以价换量」已是遍地开花，这股风已经从三环外吹到了二环边。
大家就想知道：这以价换量，还要持续到什么时候？就像范伟在《卖拐》里说的那句话：我不想知道我怎么来滴，我只想知道我怎么没滴。
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在克而瑞的报告里，小回是这么总结的：新开盘项目的定价低于市场预期或开盘前房企主动输出的价格水平，既有项目则通过抵账房、员工房、内购房、特价房等名目，将剩余未售房产少量、多批次推向市场，一部分属于剩余尾房，一部分属于「非标」户型（简单解释一下，就是不太标准的户型，大部分是由于规划设计造成的）
，一部分则属于正常房源，用来试探市场温度。这样说有点太「干」，小回简单直接：新项目低调入市，既有项目适当探底。在价格上，既有项目由于此前已经撑在某个位置，且有一定规模的成交，调价的步子迈小了，见不到效果；步子迈大了，又恐怕招致已有购房者的强烈反对。相对而言，刚刚入市的新项目，只要成本hold住，闪转腾挪的空间要更大一些。
至于公寓市场，那动静就更大了，实打实地降价项目已经出现，一些公寓项目的销售价格已经濒临「腰斩」。当然了，公寓产品「四面八方」，北面便宜，南面贵；标准户型便宜，转角户型贵，用最低价博眼球、博出位并没有错，可调整后的价格吵吵出去，还是能吓住一批购房者。
让项目调价，让房企求生的，是购房者积重难返的观望情绪。当所有人都认为「房价要动一动」的时候，任何阻挡的力量都会显得分外渺小。哪怕在微信朋友圈里，我们常见各种吵吵着「抄底」的声音，手机屏幕面前的那个人八成正在心中默念：我不听，我不听，我不听。
这个时候，寄希望于首套住房贷款利率上浮水平从15%降到10%，就能撬动市场？显然不现实。况且，面对还处在上浮水平之上的住房贷款利率，购房者总会经常怀念2016年那个利率还能打折的时候。
人，总是会不知足。这其实才是石家庄房价最大的动力：一方面，几乎所有人都在疑问这篇回看文章开头的那个问题：凭什么？另一方面，也几乎所有人都在期待，石家庄房价还有没有机会。
小回是做市场研究的。常看回看文章的读者们都知道，小回习惯拿数据说事儿。可这篇回看在回答这个问题的时候，小回实在不想把它写成一篇「论文」。一方面，长篇大论的，读者不爱看。另一方面，也没人想去研究个子丑寅卯。
咱们「捞干的」说。凭什么？
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过往十年，是石家庄失去的十年。
前段时间梳理地区生产总值，石家庄在21世纪初，竟然还能排进全国前二十位。可到今天，石家庄的经济总量已经「晃悠」在了三十位开外，在省内还要苦苦追赶唐山。唐山也是个「猪队友」，产业转型积重难返，前三个季度的经济总量已经和石家庄相差无几，小回原本预计在两至三年内，在产业转型上提前动手的石家庄有希望完成「弯道超车」，正式坐上全省的头把交椅，如今看，没准在2018年底就能实现。
可放眼全国呢？此前，石家庄还能和郑州、西安争短长，可如今，两座城市分别作为中原城市群和关中城市群的绝对核心，已经所向披靡，石家庄的竞争对手，只能「降级」到了合肥、长春、济南和福州这样的「普通」省会城市。更何况，合肥要面对长江中下游的武汉、南京的双面夹击，济南在山东省内要面对青岛挑战，福州在福建省内要面对的强劲对手更多，长春在东三省内还要排在沈阳身后。
不是对手快了，是我们慢了。
▲ 2017年安徽省合肥市、吉林省长春市、山东省济南市、河北省石家庄市和福建省福州市各项经济和社会指标情况（数据来源：相关城市统计局或其他公开资料）。「回看」备注：标红系上述城市中石家庄位居末位的经济和社会指标，标黑系上述城市中石家庄位居首位的经济和社会指标。
可就算是和这些对手放在一起，石家庄依然不容乐观。通过多项指标，小回把五座城市在2017年的表现横向比较一下，不难发现，石家庄在一些指标上处于末位状态，特别是「985、211高校」和「上市公司」两项关键指标上，石家庄更是差距巨大。这两项指标之所以关键，前者是一座城市的创造力之源，后者则是财富力之源。
这显然符合多数石家庄购房者对这座城市的两大疑虑：留不住人才，留不下产业。而以这两大疑虑领衔，石家庄购房者对这座城市的价值和命运一样充满怀疑，自然也就形成了对当前房价水平的不认可与不满意。
房价和城市量级匹配吗？
当然，在一些关键指标上，石家庄也是领先者，比如「民用汽车保有量」和「固定资产投资」。前者，在中心城区空间紧仄，人口密度超过7000人/平方公里，甚至直追一线城市的压力之下，直接造就了石家庄位居全国前列的交通拥堵状态；后者则是京津冀协同发展和河北省做大做强省会城市勃勃雄心的直接证明。
更重要的是，我们还有一项关键指标处于领先状态，那就是「常住人口」。
消费房产的，终究还是「人」。建设在土地之上的房产，又是这个星球上地域性最强的商品。你在石家庄购置的房产，却满足不了你在邯郸的居住需求。前两天，一条短视频刷爆微信朋友圈，两栋房子被一艘大船装载着沿江而下。开玩笑可以，可你在某个项目购置的一套房，总不能像切豆腐一样，从一栋住宅楼里面切出来，搬到另外一个地方。
房产不能移动，那人可以动吗？最要命的，便是这一点：「安土重迁」刻在骨子里的石家庄人，大多也是不敢动的。
曾经有个段子刷爆中年人的微信朋友圈：在办公室里，年龄超过30岁的员工可以随便折腾，这些人拖家带口，上有老，下有小，作为家里的顶梁柱，为保住饭碗，只能闷声受气。这段子一下子戳中小回的内心：我去，这不就是说我呢么。
莫说更换工作，换个城市，更是想都不敢想。人脉、关系、家庭、亲朋，前面几十年的积累全在这里，轻易更换，就要推倒重来。而这个年龄，恰恰也是当下石家庄购房者的主力军：家里添人进口，买套房产或者换套大房子，便是最大的现实。
这个冬天，石家庄的雾霾只会比往年更严重，微信朋友圈里关于空气质量和城市环境的吐槽又到了高峰期。可吐槽归吐槽，又有多少人可以轻松选择换座城市，换个活法。
▲ 2008年至2017年全国、河北和河北各设区市常住人口情况（数据来源：国家统计局、河北省统计局、河北各设区市统计局）。「回看」备注：标红系当年常住人口规模或增速位居前五位的河北设区市。
数据也说明了这一点：过往10年，河北经济「跑输大盘」，可河北的常住人口增速却「跑赢大盘」。这其中，石家庄的常住人口增速不仅跑赢了河北，更跑赢了全国。加上石家庄原本就位居全省首位的常住人口规模和基数，也就构成了石家庄房地产市场最为坚实与现实的需求「底座」。
石家庄人便是这样：一边诉说着世道苍茫，人艰不拆，另一边还要坚守下去。既然要坚守，房产便是无论如何也绕不开、跑不掉的。
顺便说一下：最近三年，河北的一些城市已经显露出明显的人口外流现象。从数据上其实很轻松便能判断：人口增速跑输全国或河北的平均水平，便已是实质性的人口外流状态。与这些城市相比，石家庄的常住人口算是稳健。
肯定有读者会摆出这些现象加以反驳：石家庄的城中村拆迁户很多，手握多套房产，早已不愁居住；石家庄的无房者也不是多数，「有房住」已是普遍现象。
诚然，石家庄的存量房产确实有规模，小回印象中的数据应该在接近百万套。然而，这些房产是否能满足如今的购房需求？抛开物业、环境、户型这些因素，如果今天住在两室里，未来势必会冒出换三室的念头；住在三室里，将来肯定想住一套四室来住。这就和买车、买包一样，没有最好，只有更好。近期，有一些朋友通过微信咨询，手握多套两室，想置换三室甚至更大，出手机会是否合适。这已经反映出潜在的置换需求。
那么，换下来的房产给谁？自然是购买力还不够强的「新市民」，别忘了，2018年末，石家庄的中心城区便是500万人口，人口密度还要进一步膨胀，和前面的逻辑一样，你总不能把赵县的一套房产切出来，放到中心城区里面来住。
急速的虹吸，是包括石家庄在内的中心城市挡也挡不住的趋势，也是「惟地段论」的根本。人人都想钻的地方，自然便是奇货可居，价格坚挺。
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然而，有需求「捧场」，也不能任性。如今的石家庄房价，表面上是调控手段连续打压和购房需求强烈观望的「双管齐下」，实则是在还2016年的「欠账」。
你涨得太快了。
跑得太快，就很容易「飘」。小回印象极深的是，2017年初，携房价上扬余威，当时还没有完全通车的南二环东延线房价已经飙升到了1.6万元/平方米，当时中心城区最高也不过2.4万元/平方米，仅仅1/3的差价，可位置和配套却要差出十万八千里。这样的价格，任谁都心里发慌。再加上一顿饭的功夫就涨18万这样的天方夜谭，房价的过快上涨实际上是在「作死」。
当时混乱的价格秩序，必然导致今天的重塑。
2017年初，石家庄人在讨论的是石家庄房价的「顶」在哪里。而今天，讨论的则是石家庄房价的「底」在哪里。和2008年股市那个「一万点不是梦」的大标题，是不是很像？
事实上，「底」在市场，也在需求的心里。某个项目，以往卖1.4万元/平方米，无人问津；调价到1.1万元/平方米，接近清盘。这样的调整，便是到了「点儿」上。这个「点儿」，便是这个项目所面对购房需求内心的「最大公约数」。近期，东三环某项目1.2万元/平方米开盘销售囤积已久的小户型房源，意向登记效果不错，当然还需要开盘成交的检验，但这个价格，也到了前面所说的这个「点儿」上。
「底」不在键盘侠面对电脑屏幕的口沫横飞里，底在购房需求的手里和心里。
这一年下来，小回所在的克而瑞接待了一批又一批的全国性房企。他们的问题，复杂却统一：这个市场，到底怎么样？小回的回答，不同也相同：需求没问题，但近期会很艰辛。这个艰辛的过程，从目前来看，至少要持续到2019年上半年。最终的命运，则要看到12月召开的中央经济工作会议。
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