撰文=徐三刀
PART1-供地缺口
如果不出意外，西安第四季度供地量會大增，在主城區一地難求的態勢之下，西安房企究竟是會“廣屯糧”，還是會“緩而精”？
2018 年前三季度西安主城區供地7490 畝，完成全年計劃13%；外圍區域供地3452畝，完成計劃15%，西鹹新區供地20112畝，完成計劃60%.
2015年至 2017年居住用地供應計劃實際完成率均值約為62%。2018年政府計劃供應2.17萬畝，實際已供0.43 萬畝，完成度僅為20%，按照完成率62%預估，四季度居住用地供應量應達到9200畝。
2018年10月份，全市經營性用地供應27宗；成交16宗，成交面積611.97畝，環比下降47.96%，同比上漲 7.29%，進入11/12月份，西安土地成交究竟會走高，還是會下降？這一點將會成為房企關於2019年樓市判斷的最直接的數據！
PART2-流拍降低
但我們也看到了一個反常現象，土地加大供給，限價雷打不動，流拍土地竟然減少，操作令人拍案叫絕。
根絕中國指數研究院的數據顯示，三四線城市土地流拍數量已經開始回暖，從今年最高點8月份141宗，回落到9月90宗，10月下降到60宗。通過流拍一系列減少，土地市場即將成交出現了一個“黃金交叉線”！
這種情況在股票市場裡面經常出現，突然之間“成交異常”，沒有任何原因，主力抬升，貌似要發起一波猛攻了，吸引散戶補倉。土地市場出現這種情況，大概只有兩種：其一，國企或城投急政府所急，出手託底市場；其二，適當下調土地價格，吸引房企進入。目前，第一種情況已經出現了，例如西安金泰48億拿地；相信第二種情況，不會等待太久，也會到來。
備註：數據來源，中國指數研究院的數據
但不管土地市場如何技術性調整，有一點沒有辦法提升，就是土地溢價率。
雖然地方政府對於土地市場預期沒有改變，但因為土地價格上漲過快，對於引進獨角獸、競自持、競商業、競配套等條件約束，導致房企資金成本壓力過大，還有一些土地明確要求民營50強或者世界500強，能夠契合雙方需求的土地十分稀缺。
當然最重要的一點是，在缺少上漲預期，房企缺少資金支持，在融資渠道收緊的大背景之下，私營企業想要籌資買地，太難了。但房企的心態，顯然與地方土地出讓需求不相符，逼近年關，全年任務只完成了13%，必須為了下一年的經濟任務搶收一波。
PART3-趨勢預判
但面對上漲乏力，投資退朝、改善透支，剛需疲軟，客戶量減少，在缺乏上漲預期的情況之下，房企究竟是要“廣屯糧”，還是要“緩而精”？
樓市寒霜，唯有財務成本低的大型國企敢於勇猛精進，大肆“進補”；私營企業為了降低運營風險，可能會考慮精選土地，“暫緩”拿地。
如何讓房企將收割西安的資金，再次投入西安，繼續支持各大新區建設？這是一個難點，也是一個迫切點！如果市場繼續壓榨，可能人們所預估的“逆週期拿地”非但沒有出現，反而是房企資金溢出，跑去地市級搞開發，這種情況對於西安樓市影響極大。
例如考慮，放鬆資金受限制，考慮近郊土地供給，適度降低自持比例......
備註：應要求不公佈數據機構
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