30餘人觀戰、10家房企競拍、持續近一個半小時、競價70輪……相較於此前頻頻出現的“10分鐘結束拍賣”，昨天主城金牛區的土拍稱得上寒冬裡照進的一股暖陽，也在業內外引起了廣泛討論。
關於昨天的土拍，銳理君的朋友圈觀點基本屬於好與不好的兩個極端，但大家基本也統一了一個觀點：藉助這波土拍，被遺忘的城北樓市似乎又回來了！
“寧要城南一張床，不要城北一套房。”此前業內外關於城北的調侃很多，但作為行業專業的第三方大數據機構，銳理數據一直堅持用客觀數據反映真實的市場，今天，我們拋開對城北的偏見也好，喜歡也罷，從客觀數據和市場現狀出發，理性地看一看城北樓市在土地和住宅供銷端的情況。
城北樓市，到底是被誤解了，還是真的不值得？
價值與價格不對等？
地價房價產品未曾慢半拍
銳理君整理發現，關於昨天土拍業界討論的焦點主要集中在以下幾個方面：
1、12月份大規模放地，釋放出什麼信號？
2、城北三環地價連續破萬，房企怎麼想的？
3、城北樓市在“窪地”與“菜地”兩個概念間持續輪轉，是不是開發熱土？
4、城北樓市近年來的開發現狀、市場數據到底如何？
關於前兩個問題，銳理君在前期的部分推文中已經分析，在此不贅述（感興趣的網友可在銳理數據公眾號中查找相關文章），而城北樓市這一話題明顯值得探討。
熟悉成都樓市的地產人都清楚，城北作為成都最集中的物流批發中心和貨運中心，交通堵塞、面貌老舊、環境和配套差是長期以來形成的“刻板印象”。2012年，隨著成都“北改”的啟動，“財富城北”的面貌開始出現，各方也陸續提出要打造“宜業宜居宜商宜遊”的新城北。
趁著這股東風，品牌房企朝北走的步伐持續加快。銳理數據整理了近5年（2013-2018年）城北區域成交的27宗土地發現，2016年第四季度是一個明顯的分水嶺：在這之前，城北區域的成交樓面地價集中在2000—3000元/㎡的水平；2016年11月，長虹置業以200%的溢價率拿下一宗位於金牛區的住兼商用地，創下了城北區域最高溢價率。
由此開始，城北區域一路開掛。融創、保利在城北區域的拿地價格從6000元/㎡到7000元/㎡不斷進階；2017年4月，中南以成交樓面價11080元/㎡摘下商貿城片區一宗192畝的住兼商用地，溢價率高達58.29%，城北區域地價首次破萬；今年，缺地的城北區域有所“降溫”，直到昨天再次被點燃。
（2013年-2018年城北區域土拍拍賣結果一覽）
目前，城北範圍內已經吸引了保利、藍光、藍潤、金科、首創、中國電建、新希望、碧桂園、龍湖、中糧、華潤、中南、合能、旭輝等幾十家品牌房企進駐。區域的整體開發力量並不弱。
從區域市場供銷來看，從2013年至今，城北區域基本屬於穩定型，相比其它很多區域的供銷，城北區域的落差並不大，2017年還一度呈現供不應求的火熱態勢。今年至今，城北的整體供應有所增長，按照2018年前三個季度的平均月去化速度來算，城北區域住宅去化週期約在15個月左右，基本處於合理去化週期上限範圍內。
（2013年-2018年城北區域住宅供銷價走勢）
從房價這一最直觀的市場表象來看，城北區域也經歷了“多級跳”：2013年-2016年，區域整體房價保持平穩增長，2016年-2018年，增長幅度較大。截至今年第四季度，城北區域的整體均價約11082元/㎡。
與成都其它區域類似，城北樓市的產品特徵也在剛需和改善之間迭代，從近三年住宅類不同面積段的供銷來看，2016年住宅產品的銷售主力為70-90㎡的剛需產品，2017-2018年，90-110㎡的戶型成為市場主力。值得注意的是，2018年，區域內110-130㎡、130-150㎡、150-170㎡的銷量持續走高，改善型產品的需求度和接受度越來越高，這也符合城北整體需求的大勢。
區域配套資源low？
交通產業環境大動作在跟進
倒回去十年，城北區域的標籤是一個尷尬的“北亂”，而與之對比的是響噹噹的“南富”。
城南發展的快，映襯出城北的慢，但一系列城市級規劃已經在為城北助力。《成都市城市總體規劃（2016—2035年）》就提出，北部區域的改造，重心也放在於“高質量”。《規劃》提出，未來的北部區域是都市功能優化區,是發展開放型經濟的重要區域；將重點加快老工業基地和老舊社區改造，完善基本公共服務功能，提升北部區域城市宜居環境。
此外，成都將形成“一心兩翼三軸多中心”的網絡化市域空間結構，三軸分別是南北城市中軸、東西城市軸線和龍泉山東側新城發展軸。最新消息顯示，12月初，天府大道北延線已經開始新動作。該線路貫穿成都北部至德陽市，起於成都北二環路，止於德陽青衣江路，全長約58.5公里，串聯成都市金牛區、成華區、新都區，及德陽市旌陽區、廣漢市，定位即為成德同城化發展的核心功能軸。 第一階段為連道和提升，開工建設新線5.3公里，實施節點改造提升全線功能形象，計劃於2021年完工；第二階段，結合火車北站擴能改造，打通二環路至三環路北部通道，計劃於2023年完工。
另一條重磅的消息則是鳳凰山體育公園將在本月開工建設，其包含專業足球場（建築面積10萬平方米）、綜合體育館（建築面積5.5萬平方米），還將配建5000個停車位；與之相伴的是，成都露天音樂廣場也在緊鑼密鼓地建設，該項目佔地592畝、39.5萬平方米，有整整55個標準足球場大，比人民公園還大，整個音樂廣場可以容納4.7萬人。
以軌道交通建設為核心的北部新城，地鐵一號線三期、三號線、五號線、二十七號線（規劃）等多條軌道交通線路的工作正在推進建設中；2017年，鳳凰山高架橋開通運行，從新都到成都市中心的通勤距離大大縮短；預計2019年開通的地鐵5號線，也將為該區域賦能。
當然，從房地產開發角度出發，一切發展的根源還是在於人，而產業正是未來聚合人的最佳載體。除了傳統的富森美家居、宜家、華僑城、國際商貿城等商業、文旅項目，區域內還有中鐵軌道交通產業園、西部地理信息產業園、中鐵八局工業總部等產業中堅，產業發展實力不容小覷。
但一個不容忽視的現實是，雖然有諸多規劃，城北的發展與成都城市能級的提升相比還是稍微顯慢。對於區域房地產市場發展而言，如何解決長期留存的歷史問題是關鍵，當然這還需要時間，並不是單純的“左手換右手”就能搞定。
房地產核心開發片區可以先走一步。
樓市開發貨不對板？
高端路線與產品已是主流
此前，中南、龍湖等房企在城北區域拿地時，銳理君多次收到業內小夥伴的“吐槽”：城北區域人口素質水平不一，購買承載力有限，房企的高端路線與區域的實際需求根本就是貨不對板。
總體來看，業內外對城北片區的認知基本還流於現狀，此次旭輝拿地後很多人深感吃驚也毫不奇怪。但對於房地產市場的兩大主體——房企和購房者而言，對一個區域的研判既要看當下，更要看長遠：房企關注的是拿地價格和後期資金回籠；購房者關注的是購買產品的品質、生活改善的檔次、居住升級的標準。雙方的關注點不同，千萬不能混為一談。
由於城北區域面積太大，銳理君選擇了目前房地產業發展最炙手可熱的核心區作為分析對象。此前，中南以創區域紀錄的最高地價11080元/㎡在北部新城拿地，以中南地塊為中心，銳理君通過獨有的後臺系統，規劃出了一個東至規劃的地鐵二十七號線，西至北星大道，北至香城大道，南至天龍大道的核心開發板塊，為便於理解，我們姑且稱之為
“城北高端開發聚集區”。這一聚集區有幾個明顯的特徵：
1、屬於整個城北開發的集中區域；
2、眾多品牌開發商聚集，高端資源聚合度高；
3、毗河貫通整個聚集區，整體的生態顏值非常優秀；
4、雙地鐵+快速路+高架一體化運行，交通通達度高；
5、商貿產業、新興產業匯聚，夯實發展基底；
6、多宗樓面價破萬地塊在此誕生，產品走高端路線
這裡面值得一提的是毗河，作為貫通該聚集區的核心生態資源，整個綠道內健身場館、遊步行道、公共設施、休閒涼亭、親水平臺等一應俱全，能為大眾提供一個休閒遊覽、放鬆心情的觀光場所和生態居住空間，為片區加分不少。
（毗河·貿驛綠道實景圖）
而下面這張圖，能較為直觀呈現房企、地價和所在區域的關係：
（多家品牌房企已經進駐北部新城片區）
銳理君實地瞭解發現，圍繞這一聚高端聚集區，保利、中南、新希望、龍湖、成都城投置地等房企已經加持，不少項目的地價還屬於“高段位”。
從已入市項目來看，在聚集區及有效輻射範圍內，除了綠地城、保利城等前期成熟項目外，保利大都匯於2016年首次面市，主力戶型在90-150㎡；華潤龍灣御府於2017年首次開盤，主力戶型區間均為130-150㎡；中南海棠集和中南樾府同樣主打高端路線，當然由於拿地價格高，售價在片區來看也不低；新希望錦悅北府於2018年首次開盤，主力戶型區間為101-134㎡。整體來看，在剛需產品去化殆盡的情況下，這一高端聚集區已經形成一個以改善型為主的核心陣地。
昨天很多人將目光聚焦在了拿地者旭輝身上，實際上與旭輝競爭的龍湖同樣不容忽視，今年9月28日，龍湖曾在該聚集區範圍內拿下了一宗81.3畝的商兼住用地，龍湖在成都的第八座北城天街也將在此誕生，區域的整體商業水平再上一個臺階。
當然，昨天的土拍還有一個看點被大家有意無意地忽視了：第二宗被成都城投置地拿下的136畝人才公寓用地，成交樓面價達到了7887元/平方米。在該地塊周邊，既有中南此前以11080 元/㎡樓面地價拿下的191.7畝地塊，也有新希望在成都打造的第四座“錦悅系”——新希望·錦悅北府，目前該項目正在持續銷售中，清水均價9480元/㎡ （裝修標準2700元/㎡），基本與片區的最高地價持平。
穩步上升的地價房價、持續建設的交通產業環境和遍地開花的高端產品，業內外對城北樓市雖有誤解但更有期待。就房企和有意在城北置業的購房者而言，以下幾點拿地和置業的認知也需要重新固定：
1、在拿地迴歸主城的背景下，城北價值值得關注；
2、優質土地不好拿，2019年的市場不可控，城北釋放的現有機會可以選擇性抓住；
3、外來房企在成都持續拿地的意圖很明顯，各方都需要做好鏖戰的準備；
4、改善訴求在此前偏剛需的板塊表現十分突出，城北改善產品有可操作空間；
5、此前的高價地折射到今天已經被弱化，與高地價持平的項目反而是市場機遇；
6、最重要的一點，政府對城北區域的配套建設已經不是流於口號，多個重磅項目已經開動，被“誤解”的城北終將得到正名，房企和購房者都值得做長線思考。
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