獨行天下131465209
城市集體土地上蓋起來的拆遷安置房是小產權房嗎？為什麼？
拆遷安置房和小產權房還是有區別的，拆遷安置房有保障性質，土地性質是集體土地的，一般是沒有交土地出讓金的，到一定期限補繳各種稅費就可以上市交易了。
點擊頭像頁面底部“聯繫律師”提供法律諮詢，點右上【關注】楹庭拆遷律師，獲得更多法律知識。楹庭徵地拆遷律師團
這個問題它涉及了很多層面，並不是說它建的合法不合法，是不是大小產權的問題，～城市集體活動沒有提前通知當地政府部門的意見就開始施工，群眾只知道他們自己所需求的，所知道政府部門辦事效率和能力。如果按照正常途徑建房層層手續，文件審核是要大量的時間。一、完善農村宅基地管理制度
1、制定統一的農村宅基地標準。有專家根據實際調查後認為,目前我國各省份農村宅基地的標準值從80m2至800m2不等,區域差別較大。特別一些自然條件和風俗習慣相差不大的區域,宅基地標準也具有較大差異,如東北三省,農村宅基地標準值的上限相差達100m2。此外,目前農村住宅中樓房等居住形式日益增多,而樓房住宅形式與平房住宅形式的用地差別很大,但這種差別未在農村宅基地標準制訂中體現出來。因此,原有的農村宅基地標準體系急需更新,宜制訂統一的農村宅基地標準。
2、嚴格農村宅基地審批條件。有專家認為,目前許多省市都規定,農村“因結婚等原因,確需建房分戶”的,可以劃撥宅基地。但實際上,由於我國農戶的規模正在不斷變小,如果嚴格執行“結婚等原因可劃撥宅基地”的制度,其直接後果是農戶的戶宅基地面積不超標,但人均宅基地面積會不斷增大。因此,應進一步嚴格農村宅基地審批條件,其中最重要的是要加入人均宅基地面積作為一條審批的重要尺度。
3、建立合理的法律框架引導農村宅基地流轉。有專家認為,隨著我國經濟社會的發展,大量農村人口湧向城市是一種必然趨勢,從而造成的農村宅基地流轉也是和一種必然趨勢。目前我國法律限制農村宅基地流轉,但無論是從物權的角度,還是從資源配置的角度,農村宅基地流轉都會促使城鄉居民福利的改進和資源配置效率的提高,所以應建立合理的法律框架,引導農村宅基地流轉。也有專家認為,農村宅基地使用權和土地承包經營權是基於集體成員資格取得的一種類似公民權的權利,應該隨著其成員資格的消失而終止,不應該被轉讓,也不應被繼承,就如公民權(包括人身權、自由權、就業權)不能轉讓與繼承一樣,只有因投資(含勞動投入)而增加的土地收益,才可以轉讓和繼承。
4、加強對廣大農民的教育。有專家通過實證研究後認為,在影響農村宅基地擴張的因素中,第一產業增加產值是重要因素。這與廣大農民的個人消費偏好有關,我國農村居民將建新房作為家庭的主要消費開支,僅次於對食物的消費。近些年,中央推行了一系列的惠農措施,廣大農民人均收入普遍提高。但不能以減少農民收入的方式去抑制農村宅基地的擴張,而應該是對廣大農民加強教育,注意引導改變消費結構,如讓農民擴大對教育與醫療的投入。
5、很有必要加強對欠發達地區土地執法監察與督察工作。有專家通過構建計量經濟模型,對1999——2007年我國土地違法的總體空間格局及其演變特徵進行了研究,得出結論認為近年來我國土地違法的空間佈局總體較為分散,且與區域社會經濟發展水平之間並不存在顯著的相關性,但在長三角和華北平原等局部地區表現出一定的集聚態勢,並提出建議不能忽視對欠發達地區的土地執法監察與督察工作,因為模型顯示,大部分欠發達省份土地違法規模的擴張速度遠高於發達地區。因此,很有必要加強對欠發達地區的土地執法監察與督察工作。
二、完善農村集體土地流轉制度
1、完善和強化農村土地集體所有制。有專家認為,如果中國農村土地實行私有化,包括允許農村土地抵押、入股、買賣,會從兩方面危及國家的糧食安全:一是為農村基礎設施建設和興修農田水利而調整土地將更加困難,因而農業抵禦各種災害的能力會大大降低,耕地的產出能力會下降。二是糧食種植面積有可能得不到保障,國家的耕地保護難度將加大。有專家進一步認為,土地是與陽光、空氣、河流類似的不可再生的資源,不能憑勞動創造,因而不屬於財產,其所有
權劃歸個人或農戶私有不利於有效保護和合理開發。我國在集體化之前,一直實行的是土地能夠自由買賣的私有制,但無法從根本上解決饑荒問題和社會穩定,總是有饑民或流民造反。中國歷史上的盛世,基本上都是國家有能力禁止土地兼併、組織農民進行水利建設和保護小農經濟發展的結果;中國歷史上的亂世都是土地流轉加速並向地主集中的結果。從國際上看,2007-2008年,糧食問題最嚴重的國家,如印度和中非的國家,實行的都是土地能夠自由買賣的私有制。因此,目前中國的農村土地產權建設主要還是應該完善和強化集體所有制。
2、建立“按份共有”的集體土地產權模式。有專家認為,目前“按份共有”的集體土地產權模式要優於“共同共有”、“共有私用”的產權模式,這是因為:由於產權主體“虛化”、“委託——代理”問題以及產權的非排他性,使得“共同共有”模式往往效益低下;而市場體制不完善、土地低效配置以及公共物品供給不足又制約著“共有私用”的績效。“按份共有”具有產權明晰、產權治理結構合理、風險規避性以及交易費用較低等特徵,在資源配置效應和產權激勵效應方面具有相對的優勢,因此是目前一種較優的產權模式。
3、推進農村土地流轉需要構建建設用地地價評估體系。有專家認為,土地流轉是一種交易,交易必然要有價格基礎,在農用地分等定級及價格評估方面國家有相應的規程引導和規範,也正在進行試點,即將全國開展;但是農村建設用地的價格體系是空白,國家沒有制定規程,也沒有相應指導性文件可以參照,成都市國土資源局出臺的《關於開展農村集體建設用地基準地價評估工作的實施意見(試行)》,也只是一個指導性文件,還需要在試點基礎上儘快總結經驗,出臺更加具體的規範,如級別的劃分路徑、評價單元的設置、價格評估的方法等。成都可以改革試驗區為契機,推進農村建設用地價格體系構建,甚至可以向國土資源部申請進行試行規程的編制。
4、應當允許縣市之間進行建設用地指標交易。有專家認為,新增建設用地指標是我國土地利用規劃中特有的政策工具,這一工具本身具有計劃色彩。由於我國土地資源短缺,因而確有必要由國家統一規劃新增建設用地總量和分配,但是,在國家強制力作用下的規劃,無法反映城市土地市場的實際供需情況,不可避免會造成資源配置的浪費。像排汙權可以交易一樣,可以允許縣市之間進行建設用地指標交易,通過適當的建設用地指標交易,能實現土地的市場價值及全社
會福利的最優。
5、完善的農村集體土地流轉市場只有在法律政策、農村社會保障、土地流轉中介等綜合基礎之上才能形成。與會專家認為,目前土地流轉存在生態環境影響評估不足、耕地質量難以保證、權屬調整和收益分配不規範、與相關規劃的銜接缺乏科學性等多方面的問題。完善農村土地流轉市場首先要完善法律政策、農村社會保障體系、土地流轉中介等,建議成立新型的農民土地合作組織來提高農民的社會保障力度。也有專家認為,由於制度缺陷,目前任何集體土地流轉方式都會對農民的利益產生損害。
三、城鄉一體化建設
1、農村發展對城鄉一體化水平的提高起著關鍵性作用。有專家在構建城鄉一體化評價指標體系基礎上,通過實際測算後認為,有些地區城市發展水平很高,但由於農村發展較為滯後,城鄉差距大,因此城鄉一體化水平反而靠後,如湖北的宜昌市、黃石市、咸寧市、黃岡市等;而有些地區雖然城鄉發展水平都並是很高,但由於城鄉之間相對比較協調,因此城鄉一體化水平並不落後,如湖北的孝感市、鄂州市、隨州市、潛江市、天門市等;還有些地區雖然城市發展不足,但由於其農村發展比較好,從而城鄉一體化水平也比較靠前。可見,農村發展對城鄉一體化水平的提高起著關鍵性作用。
2、最大程度提高農民的非農就業水平。有專家認為,為保障城鄉一體化發展,必須最大程度地提高農民的非農就業水平,以替代土地的就業保障功能。應根據本地資源稟賦、勞動力受教育水平、勞動力性別年齡構成要素,選擇對農民非農就業吸納程度最高的工業化模式。地方政府在探索農村土地流轉與經營制度創新過程中,其制度設計理念應是保障農民就業與生存,而不只是滿足工業用地,要積極通過產業選擇與經濟結構調整來鞏固農民的就業保障。
3、村集體有必要留有一定比例的徵地補償款。有專家認為,村集體還是有必要留有一定比例的徵地補償款:一是村集體需要為本村興辦一定的福利事業,如生活設施和基礎設施建設等。二是需要為本村農民支付一定的保險費用,如社會保險和農村合作醫療等。三是為了發展本村的集體經濟。四是要解決一些歷史遺留問題。五是要維持一定的行政開支。對於村集體經濟發展不好的地區,提留比例在20%左右為宜。提留款應建立專門的賬戶,同時要加強審計監督,接受村
民的監督。
4、完善徵地區片綜合價。有專家認為,目前的區片綜合價基本上還是沿用現行徵地補償標準的相關規定,只是增加了區位因素,而且增加的區位因素還很不具體,需要改進。同一區片內,可以根據地類、規劃用途等因素適當拉開補償標準,但同一行政區域內相鄰區片的“區片綜合價”價差不宜過大。解決同一行政區域內相鄰各區片的“區片綜合價”價差過大問題,由該行政區域土地行政主管部門協調銜接,並報同級政府公佈。解決相鄰行政區域相鄰區片的“區片綜合價”價差過大問題,由更上一級的土地行政主管部門協調銜接,各有關政府分別公佈。以確保徵地價在區片之間逐級推進,並能根據社會經濟水平適時調整。
5、應從全民福利的高度對目前農用地使用權徵用補償制度進行改革。與會專家認為,只有在尊重和實現農民對土地的發展權利,才能建立真正的城鄉統一土地市場,真正實現國家、集體和農民三者土地利益的公平分配。應充分考慮被徵地農民的利益,從全民福利的高度對目前農用地使用權徵用補償制度進行改革。
四、土地規劃與利用
1、一種基於GIS空間分析技術的建設用地擴展邊界劃分方法。國土資源部辦公廳2009年10號文件中提出,要在市縣鄉級土地利用總體規劃中確定城鄉建設用地規模邊界、城鄉建設用地擴展邊界和禁止建設用地邊界。有專家針對當前土地利用總體規劃中建設用地擴展邊界劃定方法較為薄弱的現狀,發展了一種基於GIS 空間分析技術的建設用地擴展邊界劃分方法。該方法充分利用GIS強大的空間分析功能,綜合考慮區域環境敏感性和建設用地適宜性,可以“自下而上”、直觀定量地確定區域建設用地擴展邊界。北京的模擬實驗表明,該方法具有一定的可靠性。如果能夠將這種方法確定的區域建設用地擴展邊界與定性確定的區域建設用地擴展邊界綜合起來,有可能明顯提高土地利用總體規劃中建設用地擴展邊界劃分的科學性。
2、可利用BG啟發式分割算法識別城市邊緣區範圍。城市邊緣區是城市向鄉村的過渡地帶,是土地利用問題最多、矛盾最尖銳的地區,識別城市邊緣區範圍對於有針對性地研究城市邊緣區的土地利用特徵具有重要作用。有專家認為,可利用BG啟發式分割算法識別城市邊緣區範圍。從城市核心區到城市影響區的範圍內有兩類突變點,一類是城市邊緣區內邊界的突變點,另一類是城市邊緣區外邊。上面所述涉及的案例僅供參考
葉寶葉淼淼
鄉鎮街道辦審批的失地農民安置房，有規劃許可證和施工許可證的房子，只允許本村村民居住，不允許其它人買賣，但是有些村民沒有錢集資蓋起來，就招引開發商給本村民無償提供一部分樓盤，然後在開發一部分向社會出售，彌補開發商的利益，這類房子怎麼定性?屬於那類產權?
獨行天下131465209
您說的這種集體土地上建造的安置房有兩種，一種是置換性質的搬遷安置，土地性質不變；一種是政府徵收後變為國有劃拔土地性質的建築。兩者都具備審批條件，但又會區別於商品房。屬於合法房產，不屬於小產權房。
程前F1
只要是經過正常報建的，手續齊全的都不是小產權房。小產權房只是人們約定得一種俗稱而已。這種房子沒有經過規劃報建，沒有正規手續的。所以買房要擦亮眼睛！諮詢相關專業人員還是有必要的
