綠城顛倒：物業公司市值超過了房產公司︱劉德科·港股風雲

各位隨便聽聽就好

PM4:30,Nov.28th,2018

文｜劉德科

1^st

前些天，在友好飯店不小心碰到楊掌法，只能寒暄兩句，總不能談天氣吧：你們綠城服務（2869.HK）的市值超過了綠城中國（3900.HK）呀。

「早就超過了。」

通俗說，綠城服務就是物業公司，綠城中國就是房產公司。物業公司幹過了房產公司。

通常，我們的第一反應是：竟然會這樣啊。

房產公司往往給人賺錢很輕鬆的感覺，物業公司給人的感覺則是，雖然常常惹業主討厭，但畢竟賺的是辛苦錢。

還有：房地產現在是十幾萬億的大市場，物業服務撐死了也就是一萬來億的市場。

所以，房產公司怎麼會幹不過物業公司呢？

按昨天（11 月 27 日）的收盤價來算，兩者的總市值分別是——

綠城服務：173.89 億港元

綠城中國：130.07 億港元

高出了整整 1/3。兩年多前綠城服務剛上市時，六十來億，還不到綠城中國的一半市值。如今，綠城服務市值差不多翻了三倍。一個股價在上升，另一個在原地踏步，於是就超過了。

2^nd

別家也這樣嗎？當然不是。來對比一下碧桂園——

*根據2018年11月27日港股收盤價統計，單位：港元

像碧桂園這樣，房產公司是物業公司的六七倍市場，勉強還能理解；像奧園那樣，房產是物業的二十多倍，才符合我們的直覺。哪能像綠城那樣顛倒過來呢。

只怪綠城服務太強，綠城中國太弱？這麼說也可以。我們還是來看看他們在各自的行業中到底強到什麼程度，弱到什麼程度。

綠城中國市值 130.07 億，是什麼概念？有對比才有傷害。

◆港股內房企市值十強

*根據2018年11月27日港股收盤價統計，單位：港元

對，十強表上沒有綠城中國。我們來看四弱表——

◆港股內房企市值四弱（限於中國房企銷售額TOP50）

*樣本為僅在香港上市未在A股上市之房企，根據2018年11月27日港股收盤價統計，市值單位為港元；銷售額單位為人民幣，中國房企銷售額TOP50排位採用億翰智庫《2018年1-10月中國典型房企銷售業績榜單》

怎麼說綠城都是千億房企，市值怎麼會這麼低，甚至被稱為港股最便宜的房企?

原因當然很多，但最直接的一個原因是：綠城中國的市值管理，真的很糟糕，糟糕到幾乎處於癱瘓甚至直接放棄了治療的情形。

打個比方你就清楚了——

如果你問綠城，股東和業主同時掉進河裡，你先救誰？

綠城中國會想一會兒，然後討論好了好久，欸，你說我們到底是先救業主呢還是先救股東呢，這個問題很棘手啊……

綠城服務想都不想，脫口而出，先救業主；立馬跳進河裡，把股東先撈上岸……

當然啦，這只是個比方而已，各位隨便聽聽就好。

3^rd

那麼，綠城服務屬於什麼地位，在它的行業中？

本來它是中國市值最高的物業公司，直到今年 6 月份碧桂園服務（6098.HK）上市。

現在中國物業公司市值前三甲是：碧桂園、綠城和雅居樂，並且遠遠甩開第四名。

◆內地物業公司在港上市名單

*根據2018年11月27日港股收盤價統計，單位：港元；佳兆業物業預計在2018年12月6日正式敲鐘上市

是不是綠城服務特別厲害？其實也不是，綠城服務的獨特之處在於：它跟綠城中國幾乎沒有任何關係。

這麼說吧：碧桂園服務（6098.HK）和碧桂園（2007.HK）是同一個老闆，楊國強先生；但是綠城服務（2869.HK）和綠城中國（3900.HK）不是這樣，屬於不同的老闆。

這個機制的不同，在很大程度上導致了綠城服務格外生猛。

其實，綠城中國也是很生猛的，這塊石頭裡全是金子與鑽石，並且凝固交錯在一起了。說一點你就明白了：假如把綠城代建從綠城中國中分拆出來單獨在港股上市，它的市值恐怕也會超過綠城中國……

我們只是說假如。即使不分拆，它也是石頭裡的金子。

這樣的金子，都在未經雕琢的那塊大石頭裡。

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