2018年中國宏觀經濟運行穩中有變，經濟下行壓力較大，國內投資等總需求出現明顯回落。在此背景下，引發了市場關於2019年房地產政策的一些猜想。12月19日至21日召開的中央經濟工作會議，對此給出了明確的答案，2019年房地產政策將堅持“房住不炒”的基本定位，並祭出了夯實城市政府主體責任的“殺手鐧”，房地產市場過度投機行為將被遏制。筆者認為，2018年中國房地產市場的運行邏輯發生了較大變化，同時宏觀經濟運行也發生了深刻變化，面臨著與以往完全不同的權衡取捨。因此，對於2019年房地產政策調整和市場變化的任何線性推演，都極可能是錯誤的。
一方面，從宏觀經濟運行來看，2018年消費增速持續下滑開始成為制約短期總需求增長的關鍵因素，這意味著在房地產投資與居民消費之間，首次形成短期政策的權衡取捨。11月份，社會消費品零售總額名義增速為8.1%,較去年同期增速回落2.1個百分點，實際增速只有5.8%，較去年同期回落3.0個百分點。消費是個慢變量，如此持續大幅的回落，說明經濟的消費基礎發生了變化。一個非常重要的原因就是，在本輪房地產去庫存中，居民債務率大幅攀升，導致消費基礎受到嚴重削弱，特別是居民通過“消費貸”變相加槓桿，實際上將“長期貸款短期化”，進一步加劇了短期對於消費的“擠出效應”。
另一方面，從房地產市場運行來看，2018年房地產市場的運行邏輯發生了較大變化。實際上，2018年的房地產調控除了嚴控房價和信貸政策外，還在全國範圍內大量增加了土地供應，試圖從需求和供給兩方面發力，對房價起到根本性的平抑作用。在正常情況下，完全可以達到這樣的預期效果。但是，從房地產市場的實際運行情況來看，房地產開發商的行為已經發生變化，房屋竣工面積大幅負增長，導致土地供應的增長並未有效激發其增加新房供應，房地產名義庫存下降至歷史低位，並引發局部房價上漲壓力。同時，房地產企業土地購置費大增、土地庫存快速累積，資產負債表進一步惡化，槓桿率和債務違約風險上揚，特別是一些大型的房企與中央政策形成博弈格局。
在綜合考慮以上兩方面變化情況下，2019年的房地產政策既需要高度關注房地產市場的調整風險，前瞻性地預判和微調房地產政策，又需要考慮到對消費的嚴重擠出效應，以及市場主體預期的改變引發的應對策略調整。以房地產信貸政策為例，在嚴控房價下簡單放鬆對房地產商的信貸，可能不僅不會起到促進其投資的作用，反而可能延緩其加快銷售回籠資金的壓力；同時，簡單嚴控購房信貸也不會降低居民信用風險，反而轉變為用短期消費貸替代長期房貸，進一步加劇信用風險和對消費的擠出效應。
因此，中央經濟工作會議關於房地產政策的表述，相比去年更加簡潔有力，並祭出了“殺手鐧”——夯實城市政府主體責任。這既是一個全新的表述，又是2019年房地產調控政策的重要抓手，將有效解決以往房地產調控政策在“過”與“不及”之間的過度搖擺。夯實城市政府主體責任，意味著房地產調控政策的實施主體首次從中央層面深入到地市層面，這既有利於地方根據實際情況進行預調和微調，又可以避免房地產政策執行過程中的大起大落。
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