文丨南京開盤
回想今年以來南京的土拍，可謂是降溫明顯。
在全國其他熱點城市，地塊流拍竟已司空見慣。合肥一則土拍公告中提到，房企拿地可分期付款。在魔都上海，8月底出讓的一幅市中心純宅地居然無人報名，實屬罕見。
種種現象令不少人大嘆：土拍真涼涼了！
今天南京一場土拍，江北新區新出讓2幅地，都是底價成交▼
1、江北研創園G08地塊（商辦商住用地）：被香港佳緣以底價32億元拿下，不僅打造住宅、酒店式公寓，還將配建五星級酒店（自持）、大型商業綜合體。
2、江北研創園G09地塊（商辦用地）：被南京軟件園以底價3.4億元摘得，將打造純商辦項目。
不難發現，其實南京2018年的土拍，不僅低溢價率成交，而且出讓地塊也大幅縮減。
經南京開盤微信平臺統計，2018年以來，南京主城（不含高淳溧水）已出讓地塊統計如下▼
注：以上數據繁多，如有錯漏敬請指正。
從以上統計數據中，我們可以看出幾個重點▼
1、今年來，南京主城（不含高淳溧水）已出讓的經營性地塊共有45幅，相比去年已經大幅縮減。
2、底價成交情況非常普遍，佔到總額的58%，總體溢價率非常低，基本都在30%以下。
3、今年竟然已有7幅優質涉宅地塊全部都被終止出讓了，其中還不乏一些優質地塊：
3月23日，堯化門天林市場G08商辦地塊，慘遭流拍，至今未再出讓……
6月19日，土拍前夕，南京國土局發文，江北新區核心區G05地塊終止出讓！
8月15日，土拍前兩天，南京國土局發佈公告，宣佈
江寧濱江兩幅宅地G39地塊、G40地塊終止出讓。9月6日，南京國土局宣佈鐵心橋G42地塊、橋林G44地塊、六合G45地塊3幅地塊終止出讓，全部是涉宅地塊！
4、板塊地價均有所下降，尤其是宅地頻繁出讓的下半年：
8月1日，西善橋G30地塊被招商以總價11.4億拿下，樓面價14164元/㎡，相比綠城雲棲玫瑰園21745元/㎡的地價，低了7581元/㎡。
8月10日，江北核心區2幅優質地塊均未達到最高限價，G06地塊被中海拿下，樓面地價17152元/㎡。G07地塊被香港置地拍得，樓面地價為17682元/㎡。與區域最高地價23235元/㎡相比，此番地價降了5553元/㎡。
8月17日，江浦3宗地塊出讓，均未觸及最高限價，3宗地塊中溢價率最高的也僅比起拍價高了1475元/㎡。
不僅僅是南京土拍遇冷，全國範圍內，土地市場都在降溫，最直接的證明就是多宗地塊因故流拍。
上海：市中心優質純宅地無人問津，慘遭流拍。
7月23日，上海，市中心，楊浦區內環內，一幅宅地，最終居然因沒有房企報名慘遭流拍，情況非常罕見。
杭州：今年4月，2幅地塊成為自2016年來的首次流拍案例。
今年4月，杭州兩幅地塊流拍，這是自2016年樓市進入高溫行情後的首次流拍。
7月11日的下午，杭州一宗良渚街道宅地，在報名終止前半小時，終止掛牌，因為無人報名。
合肥：7月7宗地塊延期、流拍。房企購地可分期付款。
昨天下午，合肥9宗地塊集中出讓，其中，濱湖、新站各1宗地塊未達底價流拍。
據不完全統計，7月1日~30日，合肥共有9宗居住地塊（包括商住，不包括租賃住房、人才公寓地塊）出讓，有7宗延期、流拍。
8月22日，合肥一則土拍公告中提到，即日起，全市範圍內，以拍賣方式出讓的居住用地（或商住用地），競得人可在簽訂土地出讓合同後30日內一次性付清全部土地成交價款，也可分期付款。
蘇州：三幅核心位置住宅用地流拍
7月20日，蘇州下半年首場土拍上，3宗土地因無人報名集體流拍。其中，8號吳中文溪路地塊是二度流拍。
土地流拍現象在全國來看似乎已經司空見慣，歸根到底是如今市場情況使然。
一方面，限房價、限地價是目前多地土拍市場的限制條件。在這樣的背景下，拿地成本有所提高。
另一方面，現在大多購房者持觀望狀態，市場需求不及往年，自然拿地也更謹慎了。
在這樣的情況下，單從南京來說，樓市的冷熱分化將持續，買房人將更加理智。接下來的市場，或許將呈現以下幾種狀態：
1、土地市場迴歸理性，地價繼續降
接下來的土拍很可能會繼續冷清，而相比市場瘋狂的前幾年，地價當然多是“腰斬”，“驟降”。
2、2019年這些「低價地塊」上市，高地價項目將迎來最猛烈的衝擊。
現在的市場，限價暫未鬆綁，高價地們束手無策，賣不完的樓盤越來越多。
但今年幾次成功出讓地塊的價格，在限價紅線下依然可以遊刃有餘。待2019年這些地塊上市，高價地的項目將面臨更嚴峻的考驗。
3、因土地出讓少，後續房荒或將更嚴重。
今年涉宅地塊出讓數量相比去年縮減，與之相對應的，等到這些地塊上市時間，純新盤也會相應減少。
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