近年來，隨著商業地產行業不斷的變革與更新，各大上市公司在商業運營方面逐漸開始轉型與調整，運營效率的高低也體現了企業商業經營的實力。本報告著眼於上市公司於2018年陸續披露的2017財年數據，從租金收入、規模增速、增長率等方面，全面剖析了各大上市公司的商業板塊運營情況，希望由此深入瞭解行業整體發展方向。
一、總體商業市場活躍情況
1. 總體商業市場活躍情況
· 總體商業市場新增速度放緩，未來提升存量市場商業價值，具有較大市場空間
根據2018年發佈的2017年數據顯示，全國計劃開業購物中心項目共970個，實際新開項目504個，總體量超過4600萬㎡，數量創歷史新高；466個項目延期開業，開業率下降至52%。2014年後，購物中心供應增速放緩趨勢明顯，未來開發商對增量商業市場持更為謹慎的態度，盤活存量商業或將成為企業生存"最強助攻"。
2. 區域分佈
· 商業市場活躍區域普遍集中在華東、華南及華中區域，新一線城市表現突出，新開業項目數量佔總體31.3%
總體看來，新增商業項目集中在華東、華中、華南、西南四個區域，華北、西北區域整體新增能力不足。其中，重慶、杭州、長沙、武漢商業活躍度較高，新商業城市發展迅速，在2017財年實現了數量、體量雙增長。
二、各大上市公司運營情況
1. 營運規模
· 各大上市公司營運規模方面，萬達商業所持商業物業面積領先於其他企業
營業規模是衡量一家上市公司運營能力的基礎指標，目前萬達商業持有商業物業面積最高，達到約2,157萬㎡，其持有的商業項目個數也最多，根據官方發佈數據，全國現已開業萬達廣場共計208個；華潤置地持有商業物業面積688萬㎡，排名第二，在全國持有28個已開業商業項目，包括萬象城15個、五彩城/萬象匯9個、萬象天地1個、其他項目2個。
2. 新開業項目
· 新城控股持續發力，快速在新一線城市擴張，華潤置地注重打造高品質購物中心
2017年新開業項目中，萬達商業開業項目數量最多，達到49個，其次為新城控股，據年報顯示，新城控股至2020年計劃開業吾悅廣場超100座，新城吾悅廣場的知名度不斷提高。新開業項目中，體量超過20萬方的項目均為華潤置地旗下產品，其中體量最大的為深圳萬象天地，萬象天地同時也是華潤孵化的除了萬象匯與萬象城外新的產品類型，獨創了"街區+mall"的商業空間。
3. 投資物業租金收入情況
· 萬達商業租金收入居於榜首，超第二名近百億；新城控股租金收入增長率最高，其新開業項目表現較好
從租金增長率來看，租金收入增長最高的企業為新城控股，因其2017年實現12個新吾悅廣場全部滿鋪開業所致，增長率最低的為恆隆地產，相較去年增長1%。租金增長率高於平均值的企業均為內地企業，可見內地企業在商業地產方面處於快速擴張階段，而港資企業的租金增長率普遍不高，與其保守的企業經營策略有關。
從租金收入來看，在各大上市公司2017年投資物業租金收入對比中，萬達商業以全年約252.2億租金收入位於榜首，太古地產全年租金收入約107.3億元，位於第二，華潤置地約77.6億元，位於第三。雖然港資企業的租金增長率不高，但其租金收入仍居於前列，可見其商業項目經營實力較強。
4. 租金收入佔比營業收入情況
· 太古地產、大悅城地產兩家企業的租金收入佔比整體營業收入比例較高，商業為其核心業務
萬達商業的租金收入雖然高於其他企業，但是其租金收入僅佔該公司營業收入的22%左右；在各公司整體收入中，租金收入佔比最高的企業為太古地產，其投資物業租金收入佔其營業收入的60.6%，商業佔整體業務板塊比重較高，其次為大悅城地產，租金收入佔其整體營業收入的29.4%
太古地產的投資物業租金收入中，有超過80%來自零售物業。其中三里屯太古裡項目租金收入增長理想，目前租用率達到99%，太古地產將長期整租雅秀大廈，對其進行重新改造，作為三里屯延伸部分，繼續釋放價值。
大悅城地產為一家重運營企業，投資性房產收益佔總營收比重高。2017年，大悅城購物中心（不含輕資產項目）租金收入23億元，同比增長11%；銷售額同比增長10%，達161億元，客流超過1.34億，會員大幅增加35%，達到290萬人。
5. 各企業產品線對比
· 各大企業的產品線中，內地企業的產品線更偏向於社區型、區域型購物中心，而港資企業如恆隆地產、九龍倉以及太古地產的產品線以高端型購物中心為主
6. 小結
市場份額
目前國內地產公司所佔市場份額大多較為零散，萬達集團不論是其租金收入還是營運規模，都遠遠高於其他企業，在國內企業所佔市場份額中排名第一。
運營效率
在商業地產運營效率中，港資企業的運營效率較高，與其低擴張，重運營的企業策略有關，並且港資企業所運營的商業項目大多為高端項目，因此對其硬件設施、配套服務以及品牌組合等要求均較高。
規模增速
目前內地企業商業處於快速擴張階段，以新城控股為主，其每年在以10個項目左右的增量擴張，目標在2020年在國內有100多個商業項目落地。
港資企業仍採取保守戰略，新開業項目較少，專注運營已有項目。
創新能力
目前國內商業地產創新能力較高，創新形式主要集中在對購物中心內容的升級打造，其次是對互聯網技術的創新，建立商業管理系統，利用工具對購物中心的運營管理進行分析，例如大悅城創新的悅雲智慧商業管理系統，在商業地產領域中提供了很好的實踐方式。
三、運營效率研究分析
1. 銷售額與增長率
· 全國購物中心營業額整體趨勢看漲，憑藉多業態、優體驗的購物中心體現出了強大的競爭力
2017年，北京SKP以126億元的業績，奪得2017年度全國購物中心"店王"，同時達到了23.8％的同比增幅，上升趨勢明顯，南京德基廣場營業額90億元，排名第二，武漢國際廣場營業額87.3億元排名第三，但其增長率達到了136%，為營業額增長幅度最大的購物中心。其他標杆型購物中心例如深圳萬象城、太古匯、成都IFS也均取得了不錯的成績。
在銷售額數據中，最值得關注的是成都遠洋太古裡和頤堤港項目，二者均為遠洋集團與太古合作的項目，並且都表現出了較高的增長。尤其是頤堤港，在2017年四個季度中，每季度銷售額增長幅度都超過了55%，從第二季度開始，商場出租率達到了99%。
| 成都遠洋太古裡
· 大量引入首店、快閃店、IP店與網紅店
· 舉辦形式多樣的各類主題活動
· 各大品牌市場表現較好
| 頤堤港
· 持續不斷的品牌調整
· 引入年輕客群喜愛的品牌
· 打造珠寶集合區
· 多家品牌商戶推出全新形象店
· 多家店鋪進行裝修升級
· 市場活動運營備受好評
· 積極與知名IP和品牌展開合作
· 自主操作多個優秀節日活動
2. 租金收入與增長率
· 全國購物中心租金收入整體增長幅度10%左右，其中，高端型購物中心租金漲幅較高
2017年，租金收入最高的購物中心為上海恆隆廣場，共14.09億元，其日均租金達到了42元/平米/天，成為全國購物中心之最；排名第二的為深圳萬象城，其租金收入達到9.3億元；租金增長率最高的購物中心為瀋陽萬象城，租金增長達到25.2%，其2016年租金增長20.6%，可見目前已實現穩定增長。
3. 租金增長率與銷售額增長率
從租金增長與銷售額增長兩方面來看，虹橋天地、瀋陽萬象城與成都IFS 2017年表現較好，銷售額與租金均實現較高增長，虹橋天地在這三個項目中，銷售額增長率是最高的，與其近兩年的品牌調整有關。
| 虹橋天地
2015年：攜300餘品牌正式開業，10家品牌為首次進駐中國市場，15家品牌為首次進入上海市場，4家品牌為升級旗艦店。
2017年：新增近50個品牌
· 小眾品牌幾乎全部撤出
· 高樓層強化了生活服務、健康護理業態
· 調低了零售業態比例，體驗業態不斷增加
· 項目定位方向往家庭方向調整
4. 租售比
· 目前大部分購物中心租售比在14%左右，恆隆廣場租售比最高，應與其較高的租金收入有關
租售比代表著購物中心運營的坪效及獲利能力，過高的租售比成為項目進入瓶頸期預警。上海恆隆廣場以及上海港匯恆隆廣場租售比較高，達到了27%左右，對於成熟期項目而言，主力店佔比較低，租售比較高，調改潛力較小。租售比最低的為北京SKP項目，達到5.51%，其他大部分購物中心租售比保持在14%左右。
恆隆廣場業績的增長主要得益於其2016年對品牌以及商場內部設施的有效調改，經過調改，其營業額增長26%，租金增長8%。增長率出現下降的購物中心為上海港匯恆隆廣場，主要由於2017年內部設施調整，導致部分品牌閉店所致，預計2018年收入將會有大幅度增長。
| 上海恆隆廣場調改情況
· 提升商場內部及辦公樓內的空氣淨化裝置
· 設置兼具私密性與奢華氛圍的專屬空間VIC Lounge
· 調整40餘個品牌
5. 體量與租金坪效
· 較大或較小體量項目的租金坪效整體較低，10-12萬方項目的租金坪效相對較高
在體量與租金坪效的關係中，4-6萬㎡與18-22萬㎡的項目整體租金坪效偏低，6-10萬㎡以及16-20萬㎡體量的項目坪效大部分集中在2,000元/㎡/年，而10-12萬㎡項目的租金坪效相對於其他體量的項目較高，因此10-12萬㎡體量為購物中心較優的體量選擇。
6. 小結
· 目前國內整體商業市場銷售業績呈上漲趨勢，多業態、優體驗的購物中心仍保持強大的生命力
· 高端型購物中心租金收入保持穩定增長，全國購物中心租金平均增長率達到10%左右
· 10-12萬方體量購物中心的租金坪效相對較高，該體量為開發商較優的開發選擇
四、創新發展情況
1. 內容創新
購物中心內容的調整創新體現於，主題街區場景不斷進行升級打造並逐漸豐富業態，其內容更加迎合年輕消費者喜好；購物中心的IP植入也從過去引進國外熱門IP，到目前開始進行IP自制。
2. 產品線
隨著消費者需求的變化，各個上市公司已逐漸開始培育各自新的產品線，體驗型、藝術型購物中心逐漸成為企業與消費者青睞的產品，同時，新的產品線也能為企業的商業發展注入新的活力。
3. 技術創新
隨著"購物中心+互聯網"以及大數據的發展，各大上市公司紛紛推出各自的互聯網產品，打通線上線下的購物體驗。通過互聯網產品的使用，能夠全面的收集消費者數據，以達到購物中心精細化運營。
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