“未來三年，龍湖商業開業項目數量及面積將持續提升，到2020年，龍湖商業旗下開業商場總數將超50座，商業租金目標預計達成60億元” ，這是5月31日2018年龍湖商業招商大會現場釋放出的新目標。
商業躋身前三
這個曾憑藉極致美學的別墅產品衝出川渝，躋身行業前十的開發商，在住宅市場受政策影響的當下，提前十幾年佈局的商業板塊，已然成為前進中的一塊權重板塊。在地產開發，商業運營、長租公寓及物業服務四大主航道業務愈發清晰的當下，商業板塊的持續加碼，也意味著將承載更多龍湖的期許與未來。
從營收貢獻來看，地產開發依然是龍湖不折不扣的核心業務，招商大會現場，為了能讓大家關注的目光更多聚焦於商業，龍湖集團首席執行官邵明曉頗費了一番心思。
不同於以往的正裝亮相，此次邵明曉選擇了休閒西裝搭配牛仔褲，腳蹬一雙紅藍相間的運動鞋，出現在了媒體面前。這身被旁邊的龍湖集團副總裁李楠稱為“驚豔”的著裝，某種程度上也暗合了未來商業地產的重要特徵：多元化與差異化交織的需求。
基於這樣的前提判斷，龍湖商業釋放了新的目標。
公開數據顯示，截至2017年龍湖商業佈局了環渤海、華東、華西、華中、華南五大板塊，進入城市數量為18個。其中累計開業商場數量為26個，開業商場面積為260萬平方米，主要分佈於北京、重慶、成都、杭州、蘇州、西安等一二線城市。
按照既定節奏，2020年龍湖商業旗下開業商場總數將超50座。這一節奏分佈到時間軸來看，北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將於今年開業，2019年及2020年每年將分別有超過10座天街開業。
在李楠看來，這一數字並未充分詮釋龍湖在商業方面的速度，畢竟 “2020年已開業項目數量超過50個是一定可以開出來的，從持有商業數量來看，龍湖當前口袋裡的項目量已經超過70個了。”
基於這樣的增長趨勢，邵明曉拔高了龍湖商業的目標。
兩個月前的2017年度業績會上，他表示，商業運營如果能保持前五，就基本達成目標。而此次他透露出的計劃是，商業地產領域要進入前三。
這一增長對於市場而言，最直觀的感受是龍湖商業在項目獲取方面顯現出獨立的判斷和行動。此前，龍湖天街依據傳統發展路徑，項目必然毗鄰住宅，如今龍湖對核心一二線城市的商業項目，具備了獨立判斷和獲取能力，不再完全捆綁輔助拿地。
上海中原地產首席分析師盧文曦在接受《國際金融報》記者採訪時表示，這是由於一二線城市住宅地塊獲取困難，滿足不了龍湖商業日益增長的項目需要。
對於龍湖天街項目佈局和港資商業地產的差異，邵明曉表示這取決於公司的戰略選擇。在他看來，港資商業地產大多傾向於重點一二線城市的黃金地段，定位高端奢華，重特色擅運營，通過較長的週期開發獲得高溢價。這也意味著其靈動性、可複製性和遷移性方面很難達到理想狀態，最直觀的結果是開發商在同一個城市的項目有限，這與著重網格化佈局的龍湖並不相符。
龍湖的戰略是空間即服務，讓布點空間成為重要的入口，結合新零售，加載增值服務。
因此，龍湖通常選擇在地鐵附近區域和人口聚集處佈局天街項目，通過網格化佈局實現核心城市的深耕。
融資成本4.5%
數據顯示，2017年住宅地產和商業地產榜單中，前十開發商只有萬科和龍湖兩次中榜。時值去槓桿、銀根收緊的背景下，結合商業地產的長週期屬性，龍湖對於商業運營的訴求是否會掣肘其衝擊規模？
憑藉優良的財務表現，邵明曉對此持有足夠的樂觀。
“龍湖這幾年的資本成本在下降，公司有嚴格的財務管控。集團支撐商業發展，銷售回款10%用於持有型物業，去年銷售1560億元，我們今年至少會在商業地產上投入150億元，不會突破這些指標，商業運營要依託穩健的勻速增長。”邵明曉告訴記者：“過去三年，在整個行業加槓桿的背景下，非標、影子銀行、信託，這些龍湖均未用過，這樣的記錄給我們帶來了非常低的融資成本，我們在四大行的授信超過1000億，因此才有能力做好商業地產。”
在邵明曉看來，商業地產是資本遊戲，如果資金成本在5%以上，從戰略而言做商業就會比較吃力。龍湖2017年的平均融資成本為4.5%，達到歷年新低。這一數字意味著民企龍湖的借貸成本不輸於中海、華潤等央企。
龍湖2017年年報顯示，2017年龍湖淨負債47.7%，截至2017年現金持有量為267.6億元，負債結構健康。
值得注意的是，租金收入25.9億元，2017年檔期需要償還的融資成本為34.05億元。換言之，2017年龍湖收入接近覆蓋當年的融資成本。此外，年報顯示，2017年龍湖銷售額1560億元，已售出但未結算的合同銷售額1342億元，這也意味著提前鎖定了2018年的千億銷售目標。
此前的業績會上，龍湖管理層表示2018年全年銷售金額2000億元，如此來看，這個目標不難實現。
健康的財務狀況還將龍湖的樂觀延伸至其第三大航道———長租公寓領域。
作為開發商進入長租公寓領域的典型代表，邵明曉介紹去年冠寓開了1.5萬間，今年還會新開5萬間左右。
自去年開始，長租公寓迎來政策風口，去年年底至今年4月份，保利、旭輝、碧桂園、越秀、世茂、陽光城等相繼通過發行REITS（房地產信託投資基金）募資。公寓數量佈局龐大的龍湖卻遲遲未有動作，邵明曉解釋，當前發行的REITS是類REITS，實質是債，動輒6％、7％的借貸成本，依然有“貴錢”屬性。“龍湖不會拿這麼貴的錢，現在也不需要，對於龍湖而言，最好是利息5%以下的錢”。
邵明曉表示，2020年，商業運營、長租公寓和物業管理三個板塊，營收將分別達到60億元、30億元和60億元，使其經營性收入超過150億元。
龍湖商業目前擁有購物中心天街系列、社區購物中心星悅萃系列和中高端家居購物中心家悅萃系列，其中以天街系列為主，家悅萃目前僅落地重慶一個項目。
這三大產品線定位了幾個大類市場，就佈局而言穩紮穩打，但核心僅天街項目在市場看來稍顯商業特色不足。加碼領跑市場後，龍湖商業的品牌儲備和商業理念是否有所調整備受關注。
李楠表示未來仍將以天街為核心。在邵明曉看來，不希望通過產品線對目標人群做精準劃分，天街主要圍繞城市中產、新興家庭的新生活打造。每個天街項目均有自己的定位和屬性，以此吸納方圓範圍內的人群。
根據《國際金融報》記者的瞭解，沒有產品線不代表所有天街項目均一樣，龍湖內部根據城市和地段的不同將天街項目劃分為A、B兩個標準，二者在設計、造價上均存在差異。
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