净负债率和融资成本“双高”一直是悬在富力地产头上的利剑。
1月7日，富力地产公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行，实际发行10亿元。
这只是富力地产2018年发债的冰山一角。搜狐财经“公司深读”根据公开信息不完全统计，在过去的2018年，富力地产至少发债26次，融资总额超过500亿元。
富力地产新发行公司债很大一部分都将被用于偿还旧债务。2018年12月27日富力地产公告，公司需要于2019年1-5月回售的债券共161.5亿元，这尚不包括短期融资券等其他种类的债券。
由于负债高居不下，存在财务风险，富力已被多家机构下调评级。1月4日，惠誉将富力地产拟发行的美元优先票据预期评级为“BB-(EXP)”。
借新还旧，一年发债26次为近年之最
1月4日，富力地产公告拟发行规模90亿元的债券，实际发行70.2亿元，票面利率7%。这笔募资将在扣除发行费用后全部用于偿付富力地产已发行的将在2019年内到期回售部分的债券。
这是富力2018年第二期公司债券，第一期40亿元规模的债券已在12月4日发行结束，票面利率6.58%。第二期比第一期发行的债券票面利率高了0.42%。
搜狐财经“公司深读”根据公开信息不完全统计，在过去的一年，2018年富力地产发债至少26次，融资总额超过514亿元。
（富力地产集团董事长李思廉）
2018年全年，富力地产在上交所和深交所合计发行了6次公司债券，期限3年至4年，票面利率从6.58%至7.7%，融资142.7亿元。其中非公开发行四次，公开发行两次，用于偿还将于2019年到期的公司债券。
2018年富力地产境外美元债券发行五期，融资14.5亿美元，票面利率最高达8.875%；超短期融资券发行九期，融资81.7亿元，票面利率从5.3%攀升到6.5%，其中三项公布了资金用途，70%以上用于偿还金融机构贷款；
此外，2018年4月富力地产还发行了富力国际空港综合物流园资产支持专项计划，规模13.61亿。
富力地产在9月份连着发了三期资产支持专项计划（ABS）。9月18日，9月12日和9月7日，上交所分别受理了富力地产三期ABS项目，三期共拟发行总金额为122.21亿元。
同时，富力地产子公司怡略有限公司还分别于4月18日、9月20日发行了两笔美元优先票据，用于离岸再融资、债项再融资等，金额合计为8亿美元。
不断举债下，截至2018年9月末，富力地产的负债再创新高，达到2863亿。
过去几年，房地产企业所面临的外部融资经历了多次收紧——放松——再收紧——再放松的变化。但是一个明显的趋势是，从2016年到2018年，融资成本正在螺旋式的上升，无论是美元、港币还是人民币的债券发行利率都有所抬升。
相较于往年，富力地产的融资成本也增加了不少。
富力地产2016年发行的第一期公司债券票面利率仅有3.95%；2016第三期公司债券票面利率仅3.48%。
也正是在这一年，富力地产大量发行债券。2016全年度富力地产在沪、深证券交易所共发行公司债8次，募集资金425亿元，成为当年的“发债王”。所有公司债用途均为偿还金融机构贷款及补充营运资金。
到2017年，房地产金融政策收紧，富力地产仅在境内发行了两期10亿元的中期票据。
大额、高息发债，富力地产融资成本抬升势不可免。据富力地产2018年中期报告，上半年其融资成本高达27.5亿元，同比骤升184%。
即便如此，富力2018年的发债之路仍然命途多舛。2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；5月29日，富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止；8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。
“融资计划的中止，其实也说明审查方面是比较严的，尤其富力这两年收并购项目多，可能在融资后的资金流向方面有较大审查。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对搜狐财经“公司深读”表示。
去年12月27日，富力地产公告拟发行规模不超过90亿元的债券，但实际发行规模仅为70.2亿元。
与此同时，富力选择进行股权融资。11月5日，富力地产公告，公司决定发行不超过8.05亿股新H股，发行所获得的款项在扣除相关费用之后，将全部用于补充公司的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金，项目投资等。
这是富力地产近十年以来首次进行股权再融资，预计可募资近百亿港元。
然而，眼下并不是股权融资的好时机。
2018年1月，富力地产的股价还站在22港元的高地，而到2018年的最后一个交易日，富力地产以11.64港元收盘。根据定价规则，新H股发行价不低于前五个交易日在联交所H股收市价平均数的80%。
未偿还借款超1500亿元，利息开支大涨45%
为何富力地产会如此频繁融资？有观点认为，这源于富力近几年不断地收并购，现金压力巨大。
富力地产财报显示，在2016年其投资活动经营性现金净额还为25.26亿元，到2017年骤然变成-225.84亿元。到2018年三季度，富力地产投资活动现金流净额虽有所改善，但仍净流出4.59亿元。
2017年是富力地产的对外投资大年。当年7月，富力地产以189.55亿元的价格买下了万达73家酒店资产包，成为全球最大豪华酒店资产拥有者。
从2017年开始，富力的“买买买”从未停止，从酒店、到医疗、再到海航资产。
（富力收购万达77家酒店，后变更为73家）
2018年4月份，富力与海航地产签订了57亿元合作协议；5月，富力以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块。这些项目都是富力举债前行中的“资金压力包”。
伴随买买买模式，是富力地产不断走高的负债。截至2018年9月30日，富力地产负债合计2863.22亿元，而2017年是2332.05亿元，2016年是1795.15亿元。
纵观富力近年的负债率，从2015年到2018年上半年，每年的净负债率都在呈不同幅度的攀升，分别为124%、160%、170%、187.5%。富力地产的负债率在港股地产公司中排名第四。
大规模的并购，却未能让富力地产的业绩在同行业中脱颖而出。
2017年的业绩会上，李思廉表示，2018年的业绩销售目标是1300亿元。根据富力地产2019年1月2日发布的全年未经审核营运数据，富力2018全年的权益合约销售额为1310.6亿元，总合约销售金额为1423.4亿元。
而克而瑞发布的《2018年度中国房地产企业销售TOP200》显示，富力地产排名第19位。作为曾经与恒大、雅居乐、碧桂园齐名的“华南五虎”之一，富力地产显然已经被抛在了后面。
2010年，富力全年销售额321亿元，尚在TOP10榜单中，彼时雅居乐年销售额295亿元，碧桂园330亿元；到2015年，富力已经跌出前十，年销售额535亿元，而碧桂园已跃升到1401亿元。
此后，富力与恒大、碧桂园的差距越拉越大。2016年，恒大、碧桂园都迈入3000亿俱乐部，位列第一、第三，而富力当年销售额651亿；到2017年，恒大、碧桂园突破5000亿，富力销售额883亿。
大量债务产生的利息也在一步步侵蚀富力利润，根据2018半年报显示，未偿还借款由上年同期的1244亿元上涨至1531亿元，导致公司的利息开支总额大幅上涨45%。
此外，富力地产的经营性现金流也持续为负。2016年富力地产经营活动现金净流量-33.38亿元，2017年为—72.87亿元，截至2018年中期，经营活动现金净流量-95.5亿元。
2019年1月4日，惠誉发布评级报告称，富力地产拟发行的美元优先票据预期评级为“BB-(EXP)”。
而早在2018年3月23日，惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-，惠誉评级下调的是基于富力地产已完成对万达酒店等资产的收购，以及其杠杆率居高不下等因素。
百亿收购后，酒店业务仍亏损
在2017年，富力地产曾以189.55亿元的价格买下了万达73家酒店资产包。
2018年2月8日富力地产发布公告称，公司2017年年度合并利润同比大幅增长超过190%。增长的原因主要是由于收购酒店资产带来的收益，收购万达酒店资产为其带来的超131亿元“议价收购收益”。
自2004年以来，富力地产便开始投资建设高端酒店，但难以盈利。从2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。
2018年上半年，富力地产酒店业务依旧亏损，亏损额为0.89亿元。
剥除“议价收购收益”，富力地产重金买来的的万达70多家酒店，过去的盈利能力也并不怎么样。万达商业港股退市前曾披露2015年报，来自酒店经营业务板块的收入为人民币49.63亿元，息税前亏损人民币6.02亿元。
（广州富力丽思卡尔顿酒店。百余家五星级酒店并未给富力带来利润）
“大举负债和富力2018年快速收购有关，收购后还要确保项目的经营，所以可以理解为有一定的资金压力。从实际情况看，酒店业务经营周期较长。同时目前房地产市场开始降温，这也会影响其销售资金回笼。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对搜狐财经“公司深读”说。
当前，金融去杠杆持续推进，严监管下房企融资明显缩紧。然而2015、2016年大规模发行的地产债将在2019年前后进入回售期，内部经营现金流回落，叠加外部融资不畅，房企偿债压力凸显。
“近期预计还是会有发新债偿旧债，但如何在住宅等现金流回笼快的领域做好业务，也是很关键的。” 严跃进认为。
短期内盈利状态并不明朗，所以，对于富力来说，如何让并购来的资产有很好的回报率，是富力面临的一大挑战。
“对于富力来说，酒店产业要发展，自然是要和文旅等做结合，否则酒店的服务是难以消化的。解决债务问题，需要强化住宅业务；而酒店产业规模较大，更需要资金回笼。” 严跃进表示。
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