中國房地產行業的走勢成為歲末年初最引人關注的話題。菏澤、廣州、杭州、珠海、衡陽已經開始了不同程度的房地產調控放鬆。
2019年，房價走勢如何？房地產成交面積如何？房企當前面臨的最大壓力是什麼？地產調控是否將全國性放鬆？帶著這些問題，投資者網研究員日前專訪了國際著名評級機構標準普爾全球評級企業評級部門大中華地產行業資深董事兼分析經理葉翱行。
葉翱行常駐香港，領導一個分析師團隊，負責評估中國和香港的房地產開發商、商業和零售地產租賃和投資信託等地產相關的企業信用質量。
在加入標普之前，他曾在新加坡和倫敦擔任過渣打銀行企業信用組合經理，專注於結構性信用產品和企業資產負債表管理。他還曾經在香港從事過貸款發行工作，為大中華區和韓國的企業以及金融機構安排銀團融資。
2019年銷售面積將下降7% 銷售金額將萎縮12%
投資者網：對於2019年中國房地產市場預期（包括銷售價格、銷售面積等），您怎麼看？
葉翱行：我們認為中國樓市已經見頂。先從2018年下半年來看，開發商未能像往常一樣迎來“金九銀十”的火爆行情，持續兩年多的銷售額強勁增長已成過去。房地產屬於週期性行業，由盛轉衰人們多有預料。但恰逢信貸環境不利，此次退潮無異雪上加霜。標普全球評級預計，經營環境的下行將帶來差異化的信用影響。有的開發商將迎來機遇，有的開發商則將面臨危險。
同時，開發商已經在有選擇地加大促銷力度來提高銷售去化率。由於合約銷售金額的完成進度仍落後於去年同期，簽約數量也因為購房者觀望心理加重而萎靡不振，因此進一步降價的可能性較大。到2019年，市場競爭必定進一步加劇。
綜上所述，我們預計今年銷售價格將最多下跌5%，銷售面積將減少3%到7%，從而導致整體銷售金額萎縮8%到12%。但大多數受評開發商應該會像以前週期一樣，取得高於行業平均的銷售業績。嚴酷環境之下，實力弱的開發商將退出市場，並把放棄的項目轉賣給大開發商換取現金，領先開發商將趁勢攻城略地。
投資者網：2019年土地市場，比如一二線城市及以下城市走勢如何？
葉翱行：今年土地成交數量及價格將會繼續下降，延續去年年初以來趨勢。但我們預計一二線城市的土地價格仍將更為堅挺，因為這些城市供地規模小，需求卻大。
在市場上行期，開發商已經大量補充土地儲備，同時對業務的地域覆蓋範圍進行了擴張或調整。在擴張速度放緩的情況下，這些儲備應該能夠維持更長時間的開發需求，從而降低土地補給需求。
值得注意的是，融資難、融資貴的問題愈加突出，用於支持土地收購的部分融資渠道已經關閉，迫使開發商越來越多地依賴更為便宜的項目收購，而非利用招拍掛作為獲取土地資源的渠道。
投資者網：最近一些城市開始放鬆房地產調控，您認為今年放鬆會不會成為全國性普遍現象？您對放鬆的方式如何看？比如放鬆房地產企業融資或限購限價。
葉翱行：我們認為放鬆方式應該會是有限和逐步進行，而非普遍大規模地鬆綁。主要放鬆方向應該多來自限購限價，融資方面會有改善，特別針對解決再融資需求增加，但不會使用融資渠道刺激房地產市場，增加行業槓桿風險。
流動性與再融資是開發商最主要風險
投資者網：再融資方面，我們近期看到有些成本非常高，年利率15%都有，這麼高融資成本是否對房企造成很大壓力？據您瞭解，投資者目前對上市房企最大的擔憂是什麼？
葉翱行：壓力的確有增，但外債只是開發商融資的某一部份，總體成本一般還算可承擔，而且並無明顯高於上週期（2014/15年）。投資者主要擔心銷售放緩加上高短期/非標債務帶來的流動性壓力會否加劇小型開發商違約風險。
目前而言，流動性和再融資是開發商面臨的最主要風險。無論是非標融資受打壓、境內債券僅限再融資用途，還是境外債券收益率的大幅上浮，所有重要融資渠道都已變得狹窄，融資環境的嚴苛程度已是數年未見。
由此，銷售前景黯淡且未主動做好財務規劃的弱小開發商可能會出現流動性缺口。開發商面臨大量債務到期壓力，主要為境內債券，以及在當年執行回售的可回售債券。小型開發商將不得不承受更高的票面利率。甚至對於部分公司而言，由於投資者需求耗盡，新債發行已經完全不為可行。
投資者網：如果全國性放鬆開始的話，有什麼措施可以避免房價像以前那樣大幅度上漲、暴漲？
葉翱行：整體為了避免大幅度暴漲，我們並不預料會有全國性的放鬆。
投資者網：房企做大越強或者說小規模的差，這樣的分化是不是越來越明顯？房地產行業的整合與集中度提升是否是未來幾年的發展趨勢？
葉翱行：在融資緊缺的環境下，銷售回款仍是最可靠的現金來源。因此多數開發商都將重點放在銷售去化上面，為了爭取早日回款，或將不惜降低價格。在產品定位、地段選擇、推盤節奏和戰術方面展現出強大執行能力的企業，可能會有足夠實力在降價潮流中吸納爛尾資產。行業整合在數年前就已經開始，但現在加快了節奏。
投資者網：如果從更長週期，比如5到10年，您對中國房地產行業或者說城鎮化步伐如何看待？
葉翱行：難以判斷，雖然開發商一般相信全國銷售規模已經大概到頂，但城鎮化與改善型需求將繼續支撐行業發展。（思維財經出品）■
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