回顧整個2018年的樓市

可以說上下半年是冰火兩重天

有宏觀政策持續的影響

也有青島特殊的城市因素

上半年還是供不應求，買房搶不上的瘋狂態勢；但是下半年就急速降溫，開盤人不齊的冷清場面。逐漸的供需平衡在三季度出現，四季度案場的到訪和諮詢量均大幅下滑。曾經托熟人關係、交額外費用、全款優先、半夜開盤等“怪現象”，頓時消失不見，發生了反轉……拉關係看房、給額外優惠、分期首付、車位贈送等“好事情”，慢慢的再現市場-轉變的有些出乎預料、甚至措手不及。

上合影響的市場

調控延續了兩年，全國的市場整體陸續降溫，從一線城市逐步向二線城市蔓延，最後影響到三四線。青島有一個獨特的因素，就是年中的“上合峰會”，上合概念讓青島上半年的樓市火爆異常，甚至登上全國熱榜。這種很好的保溫作用，讓青島並沒有像其他二線城市年中出現明顯的下滑。但是上合峰會之前市場的火爆，不僅提高了大家的胃口，也透支了很多需求，所以在上合峰會後並沒有出現很多人期盼的持續上揚的態勢。年中的時候我也提到不要過高估計“上合”的作用，市場的總量是有限的，短期的集中釋放和價格過快上漲，肯定會帶來階段性的調整。從下半年來看，整個就是呈現這種態勢，被延緩的市場調整與大勢影響疊加，誇張點兒也可以說是斷崖式的下滑。

地位反轉的供求

當時市場的變化不僅是政策因素，市場供求還是主要原因。供應量還是在不斷增加，尤其是到了三四季度。去年市場火熱時間拿的地，也都到了集中供應期；上合峰會因素工程延延期的項目，下半年也紛紛上市。供應量明顯增加，在一定程度上緩解的供需矛盾，也刺激了這種市場的成交增加。尤其是“金九銀十”效應比較明顯的，11月份的網籤量衝高也體現了這個特點。但是從顧客的需求和購房者的數量來看，其實下半年還是有個逐步降溫的，觀望的情緒在增加。買漲不買跌，多了不急搶——買房的人現在變得理性冷靜了，這也是需求減緩的一個很主要的原因。大的政策環境，小的市場反應，讓供求關係發生微妙變化，也讓市場進入全面的調整。

高位鬆動的價格

大家最關心的房價，卻沒有跟隨市場熱度明顯下降。跟全國的形式差不多，青島在上半年的話一度成為這個價格上漲比較領先的幾個城市。在下半年的話，上漲的幅度是在下降，但是商品房來講沒有出現過持續下滑的情況。反而是在金九銀十有一個相對較大的升幅，當然與市區成交增加有很大關係。二手房市場比商品房市場可能回落的要快一些，因為畢竟二手房是個人主導市場，因為房齡、樓層、總價等問題影響成交。感到市場回落急於出售或者需要資金的房東還是會主動去降價，而開發商因為上半年的銷售比較好，所以資金壓力不大，關鍵是沒有什麼庫存，所以不太存在大幅降價的問題。但是很多偏遠郊區，配套欠缺，競爭激烈，依靠投資支撐的項目，已經出現鬆動。

市場如此的波折源於宏觀政策的調控，普遍降溫的大勢之下，青島也很難獨善其身。城市規劃的發展和區域各自的供求，也讓各版塊彼此存在很大差異，可以說冷暖自知。

差異優化的政策

那從整個政策來講，全年還是在從嚴調控中度過，調控也是由大到小，由表及裡，越來越系統，越來越深入。整個限制性政策，青島應該是全國來看屬於比較嚴格的，尤其限售5年屬於週期較長。對整體市場的走勢，政策調控還是起到決定性的作用。當然在區域政策上，市區比郊區嚴格，高新區和青西新區就可享受60平貸款購房落戶。對於即墨、膠州即使熱度過高，以後也沒有進行限制，還是看出政府想要把青島的整個城市空間擴大，儘快扶持新區發展的態度和決心。金融信貸也從年初的收緊到年終的緊缺，首付提高+利率提高=門檻提高。去庫存，降槓桿，穩房價成了政策調控的主流思想。而樓市熱銷庫存下降後，刺激經濟需要前提下放寬了信貸，2018的年底不會沒額度不放款了。

空間擴展的規劃

除了政策影響最大的就是規劃，大青島“三灣三城”的市發展規劃，把以前的擁灣發展再次升級，尤其是即墨和原膠南區域是受益最大。但是同時對我們產業招商、人才引進、社會服務提出更高的要求。所以現在很多的土地供應新區的發展規劃，都以產業為基礎而不是單純的房屋銷售，土地出讓綁定了很多產業的部分，商辦部分，再就是公建配套的教育，醫療的部分。對於這個整個城市的長遠發展是非常有意義的，當然短期內對房地產的影響也不容忽視。市場資源競爭起到積極促進的作用，開發商資源越豐富，資金越雄厚，越容易拿到大地好地，開發大型的優質項目。當然也會產生一些新增庫存和未來空置，投資風險還是要注意。

處境不同的區域

從整個的城市區域來講，青島現在發展充分擴散，不僅僅是黃島、城陽這樣的副中心樓市火爆，尤其是即墨和膠州啊成為今年最的熱點。兩個表現最火爆的區域，價格全面破萬，甚至高峰能達到一萬五左右。當然和兩個區域撤縣劃區概念，包括地鐵開通、藍色硅谷崛起、新機場拉動、上合峰會經貿區等一系列的利好結果。但是要客觀全面認識，規劃新區的初級發展階段，雖然潛力巨大但伴隨風險也不可知，投資比較過高會帶來空城的隱患。高新區的三大價值逐步褪化，帶來樓市的波動，也是大市場降溫和小區域風險的縮影。那主城區相對穩定啊，尤其是進入下半年調控之後，剛需改善受影響小，穩定性和安全性更受重視，主城區的則是穩中有升。

樓市的2018年即將過去，經歷了時間長度、地域廣度、行業深度上都前所未有的調控。房產的投資屬性被逐步剔除，除了行政性限制還有市場性打壓，然而投資渠道狹窄的情況下，需求還是高溫不減。目前的調控是效果時間換空間，用限售延長投資週期，用稅費攤薄投資收益，用信貸提高投資門檻……為了實現“房住不炒”，真是煞費苦心。