2017年10月，碧桂园集团商管中心47名高层集体求学；
2017年12月，应中梁集团邀请，为集团高管授课社区商业资产变现与增值；
2018年4月，三盛集团十多位高管特意为一堂一小时的招商运营课程造访，
而吸引这些知名开发商的，却是一家今年3月才刚满4周年的创业公司：万街商业
4年，500多位万街人，
14座城市，70多个项目，
管理面积120多万平米，管理资产350多亿元。
单靠“社区商业正在风口“这个原因，肯定无法解释如此令行业瞩目的数字，而万街商业，也从不吝啬于向行业分享其成功路径。
而其中很重要的一点就是——万街大学，这一所从内部人才培养体系转变而来的“社区商业黄埔军校“。
▲三盛集团高层参访万街商业
2018年4月，万街商业迎来了来自上海三盛宏业投资集团商管公司总经理杨海东等一行十几人的到访。双方就万街商业的发展历程、双方未来深入合作的推进等方面作了详细沟通。而作为重头戏，本次活动还邀请到了万街大学讲师、万街项目拓展中心策划总监杨秋俊老师，带来了一堂毫无保留纯干货的招商运营课程 - “社区商业招商运营操盘七招“。
壹 - 模式要对
社区商业分自持、售后返租、先租后售和租售并举等不同模式。大业主、小业主以及商户的需求有很大的差异，如开发商希望保证高利润，还要能引进品牌商家；商家则希望运营商有优秀的运营条件；投资客则希望较高的回报。
万街作为统一运营商，采用“十年统一委托经营管理”模式，为甲方提供资产变现及增值的服务。首先，可以通过交易端，即产权和经营权一进一出双份合同的交易，同时黏合甲方、小业主和商户的利益，让三方成为利益共同体。
在经营端，万街拥有强大的招商运营和物业管理团队，4年来，万街整合出了一套流程化、标准化、规范化、信息化的运营三重九招，通过运营达到资产增值的目的。
在服务端，万街商业将会为开发商提供资产价值最大化的策划方案，为投资客提供全面的资产分析和投资管理报告；为品牌商提供包含分店选址、金融贷款等服务；为消费者提供更多品质提升的产品和贴近社区需求的社区服务（吴泾火星一号项目“美好社区服务中心”为新时代社区服务中心首个试点单位）。
▲中邦·壹号街
贰 - 理念要清晰
过去，我们把商铺填满实现快速开业，以及为了更高的租金回报来做为招商运营的目的。但在万街，这些并不是最终的目的。
在万街，招商运营的本质是为物业的保值、增值提供动力引擎，最终为业主提供优质的资产增值及变现服务。通过4个指标（经营指标、财务指标、客户指标、项目指标）来支撑资产管理，并通过内核：建立信任感，来平衡消费者、商户和业主之间的利益。
叁 - 程序要对
过去，我们管理一个项目的流程是：
1）规划
2）营销招商
3）运营
在万街，这个流程演变为：
1）运营前置
2）规划
3）营销招商
这样做的好处是，通过运营前置，可以把各个环节遇到的问题提前解决掉，让落地执行更加流畅，提升增值前景。
万街作为顶层设计，以运营结果导向作为5大模块—营销代理、招商运营、物业管理、金融投资、互联网+的操作原则，同时反支撑于5大模块。以运营前置为理念，万街商业总结出了五大体系内容，规划整合优化体系、定位包装价值体系、商家联盟驱动体系、运营模式前导体系、增值服务价值体系，以后端运营结果支撑前端项目策划。
肆 - 定位要准
谈到项目定位，很多人都会陷入误区。杨秋俊老师通过定位五式，帮助你快速找准自己的品牌定位。
项目定位：要从消费者希望你做什么、市场允许你做什么、以及自身适合做什么三个角度来思考。
标准化：以万街商业的产品线为例，从壹号街到火星一号到美好社区，每个品牌都有清晰的定位，实现了标准化，根据社区的需求，布局合适的产品线。
业态规划：一个好的社区商业业态规划，一定要以社区居民的需求为出发点。在万街，通过6+1的业态规划（超市、生鲜、餐饮、零售、配套服务、娱乐+菜场），切实贴合了社区居民的生活需求。
商家配比：通过知名品牌（主力）商家、匹配商家、以及特色自品牌等不同档次的商家，来满足社区居民的不同消费需求。万街目前的商家配比为“3+3+4”，分别为知名品牌、自营品牌/孵化品牌和属地型中小商户。
消费升级：在消费升级的浪潮下，要多注重品质与体验。比如用小而精的生鲜超市来取代传统大卖场，引入国际连锁化品牌，以及布局线上+线下的O2O新零售模式。此外，通过统一装修审核，提升商业街整体调性。
伍 - 招商 ≠ 战斗
如果把招商比作一场战斗，那赢得这场战斗一定是我们的最终目的。但往往这些还不够，在此基础上，我们更要引入“对”的品牌。
万街在全国布局了几十个项目，能够快速选择适合的品牌招商，是有规范化的流程在支撑的。杨秋俊老师总结为“招商四式”来分享给大家：
传统招商：以扫楼、扫网络、拜访为主的传统招商手段，但这类方式未充分考虑客户的利益，而且容易造成“信息不对称”。
数据库：大数据时代下，利用数据库的资源积累，可以实现快速的精准匹配，这也是万街现在主要的招商方式，目前万街商业战略及合作商家达 15700多家，可以快速实现招商匹配。
三快原则：以万街的项目为例，可以最快实现7天快速启动项目，9个月时间开业。实现启动快、去化快、回款快的目标。
做好取舍：招商是为了实现更好的运营。在招商的过程中会遇到取舍的情况，一定要以社区居民的需求为导向来选择品牌，同时，具备“踩刹车”的决策能力。
陆 - 营运三要决
扩大辐射范围：抛弃传统模式中，以1公里范围为吸引的模式，通过与大众点评、美团、饿了吗等平台合作，改为1.5公里范围吸引、2 – 3公里区域辐射的现代模式。
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社群运营：时代在变化，运营方式也要改变。通过不同的社交平台，实现粉丝精细化运营，如通过非商业盈利性聚会、共同价值观社群的相聚、商家赞助活动（场地、礼品、服务、经费），并通过线下社区活动来提高用户活跃和黏度，促进消费。
执行落地：万街商业研发出针对社区的三重九招，包含档案管理、日常报表、开业筹备、日常运营、多经管理、物业工程、企划推广、客户服务、风险控制。针对落地的企划活动，应该与购物中心重资投入的大活动不同，社区活动要接地气，贴近消费者，结合中国传统文化和新时代节日，通过商户、政府、企业和社会组织共建，以活动凝聚社区睦邻友好关系，同时通过社区活动为商家导流，提升社区商业资产价值。
柒 - 扎根未来
垂直细分：在保证社区商业资产提升的同时，要挖掘社区居民的需求，从建筑规划、运营商以及品牌商，都要进行一系列优化。
人才培养：社区商业是一个新的风口，在快速发展的同时，也出现了人才匮乏的问题。社会中同样缺少针对社区商业的师资团队，以及严谨的课程体系。为了弥补这一问题，2016年万街商业成立了万街大学，一所专注于社区商业人才培养的“黄埔军校“旨在培养具备扎实商业理论、丰富实操经验和复合型商业人才。
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