买房，对于普通家庭来说是件大事，也是件喜事。但是，这样一件大喜事，对于昆明的小苏夫妇来说却成了一件烦心事。这是咋回事？
2017年，昆明的小苏夫妇决定买套房。
跑了很多地方后，他们在昆明普吉路附近看中了一套70多平方米的，售价61万。在中介的协助下，当年8月20日，小苏夫妇与卖家小刘夫妇签订了合同，并在3天之内，支付了6万元的定金。10天后，小苏夫妇又去银行一次性向小刘转账50万元购房款，剩下的5万元约定在过户当日再支付。同时他们在合同中还约定，除不可抗力因素外，买卖双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋总价的10%作为违约金。
一切都安排得妥妥当当的，小苏夫妇把5000元中介费都给付了，就只等着11月份办过户手续了。可是，令小苏夫妇吃惊的是，自从他们把钱打给小刘后，就再也联系不上了他。到了约定过户的日子，还是找不到人。
急坏了的小苏夫妇，赶紧去找小刘的妻子，也没有用。无奈之下，小苏夫妇只好将小刘夫妇告上五华法院，
请求判令合同继续履行，小刘夫妇将房子过户给他们，并按照合同约定，赔偿违约金6.1万元。到开庭的时候，小刘依然没有出现，小刘的妻子辩称：
第一，房产证上是小刘和我两个人的名字，小苏他们过户找不到小刘到派出所报案，才找到我。这个房屋价格，也不符合交易常理，其在交易中具有重大过错；
第二，房地产买卖居间合同成立，但并未生效；
第三，本案不符合继续履行要件，应驳回小苏夫妇的诉讼请求。
而中介作为第三人，只说了一句话：
“请求法院依法判决。”
五华法院审理后认为：
小苏夫妇与小刘夫妇，签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，内容合法有效，虽然小刘的妻子抗辩，称其作为涉案房屋的共有人，未作为合同相对方签字，合同效力存在瑕疵，但根据相关法律规定：
“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”所以，小刘的妻子以他无权处分为由，主张合同无效无法律依据。何况，根据婚姻法的规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等处理的权利”。
因此，小刘和他的妻子对这套房子，具有平等的处分权，现在小刘处分涉案房产的行为，可以被视为基于家事代理权，且他的妻子无证据能够证明，其对出卖房屋的事宜不知情，据此，法院认定房屋买卖居间合同有效，对小刘妻子的抗辩，法院依法不予支持。
另根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。所以法院对小苏夫妇要求小刘夫妇办理房屋的过户手续、交付房屋使用权的诉讼请求，依法予以支持。但应当给小刘夫妇合理的准备时间。对于小苏夫妇主张的违约金，符合合同10%的约定，且未超出法律规定的限制性范围，法院依法予以支持。
最后，五华法院作出一审判决：小刘夫妇在本判决生效后，六十日内将房屋，交付给小苏夫妇，并支付6.1万元违约金。
高高兴兴买个房差点被坑
下面这份注意事项收好了
购买二手房的八大注意事项
一、核实卖方身份选择可靠中介
核实卖方的身份。个人看身份证；中介要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两 清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。
二、确认产权
需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，终影响到二手房买卖合同的签订。
三、核实房屋是否允许买卖
需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。
四、关键性承诺应体现在合同中
签约过程中应注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定 代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。
合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等
五、明确房款付款方式和时间
这个环节容易出现纠纷，因此一定要在合同中明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式等相关内容。 一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房；也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。
六、小心房款和产权的交接
不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
七、保证产权顺利过户
必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
八、明确户口迁出期限
在签订合同时，一定要注明卖方迁出户口的期限。您可以在合同中明确指出原房主的迁出义务，可以采取保留部分尾款，等到其迁出后再付，或者约定一个违约标准，如果房主晚迁出一天，就要支付一定数额的违约金。
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