今天，對於太原來說是非常重要的日子，發生了兩件大事，太原新年第一拍炸出“新地王”，太原空氣汙染指數今天高居榜首（咱能不能換個項目拿第一）。
中鐵建以24.7億拿下原省警校地塊，樓面價高達7291.9元/平方米，溢價率89%，刷新了太原樓面價記錄，力壓華潤崑崙域和恆大天宸（6682元/平方米），成為單價新“地王”。
到底什麼樣的地，比南內環幷州路原師範學院的地還好，比龍城大街平陽路小馬村還好？我們一點點撥開濃郁的霧霾看看這次土拍。
壹
本次拍賣地塊SP-1896位於長風西街和晉祠路交匯處往北，毗鄰九院沙河快速路。面積96782.81㎡,其中，住宅分攤79205.39㎡、商業分攤13977.42㎡、托幼3600㎡，商住兼容比15%，容積率3.5，建築密度25%，綠地率35%，控制高度地上100米。本地塊為山西警官高等專科學校儲備土地。起拍價13.066億元。
本次地塊在區位上算中上，長風西是太原的熱門板塊，但此地塊並沒有像遠大鳳璽灣或者融創太原府那樣毗鄰長風西街，也沒有像幸福裡那樣俯瞰河景。地塊體量算中等，按照給出的容積率建面不到40萬方，而且還是商業，幼托都算上，所以只能說質地良好。
貳
老規矩，我們關注土拍一定不能只看價格，必須回顧一下土拍現場。本次共有7家開發商參與競拍，分別是萬科，華潤，金茂，金地，中鐵建，保利，青島華髮。7家開發商，超過40輪舉牌，經過一個多小時激烈角逐才結束戰鬥。
整個土拍過程一波三折，節奏鮮明，一開始大家互有過招，舉牌果斷，萬科和保利等都有參與，從19億開始逐漸從七雄爭霸過渡到三足鼎立。
用時二十分鐘，國土局的土拍大廳就從戰國走到了三國，剩下金茂，華潤和中鐵建三家競爭，衝刺階段留下金茂和中鐵建單挑，金茂舉牌穩健，中鐵建舉牌犀利，最後24.7億，中鐵建一騎絕塵，鎖定勝局。
本次土拍有很多小細節值得玩味，小參大概總結了以下幾點：
1. 本次土拍的參賽隊員比較有意思。雖然有的是新面孔，有的是老東家，但都是外地開發商，或者說是全國性開發商，沒有一家本地開發商，按理說這樣的位置，這樣的體量，本地有幾家也是吃的下的，比如上次拿新五中旁邊地的山西路橋，這次沒有露面。
2. 宇宙最大的三家開發商，也是對太原比較熟悉的開發商，恆大，富力，碧桂園都沒參與。一方面，此地可能和公司的戰略發展不符，另外，可能確實囊中羞澀。
3. 明顯能感覺到央企的“不差錢”。不管是開始舉牌保利萬科，還是後面競爭的華潤中鐵建金茂，都是背靠大樹的太子爺。要知道，想在今天到賭桌上想舉重若輕，必須有豪擲幾十億的底氣才行。央企，告訴你什麼叫財大氣粗。
4. 土拍進行到後半程，大家加價都比較遲疑，金茂的代表更是請求了兩次暫停以請示領導。一般土拍，東家會有個下限，開發商也都會有個上限，出門前基本都會有個方針策略。臨時打電話請示，說明對地認可，但價格已經超出了預算。從座次看，金茂和華潤對這塊地是真感興趣，一個希望打開太原市場，一個希望在在河西擴大版圖，沒想到最後被藏在後面的黃雀搶了先。
5. 這裡必須說一下本次土拍的拍賣師，整個土拍的節奏，辭令，叫價，落錘都把控的非常好，推進完全在掌控之中。一句“17號怎麼不出價，是留到最後，是吧！”硬生生讓金茂把價格推到了24億門口，一句“23億都出了，不在乎再出2000萬了”更是緩解了緊張氣氛，給拍賣重新打開了出口。原本以為萬科華潤這些大佬才是拍賣會的主咖，現在才知道拍賣會上只有拍賣師站地兒才是C位。這次拍賣師算是立了頭功，至少讓原警校多賣了一個小目標。下次我家不用的傢俱一定請您來敲錘。
棒棒的隊員，棒棒的拍賣師，為新年奉上了棒棒的太原第一拍。
群裡的小夥伴看的也是激動不已，估計不是入手遠大，就是入坑壹號院了。我個人看的也是很糾結，心裡希望金茂能拿下，太原出個高大上的金茂府，也不希望金茂拿，因為他們拿了，估計開盤就奔3萬去了。
叄
欣賞完激動人心的土拍，說點大家比較關心的問題。
這塊地的位置也一般，為什麼這麼搶手？
首先，相對位置較好。大家可以回想一下，除了太原新五中旁邊的地，太原很長時間都沒有推這樣“進可攻，退可守”，位置像樣的地了，大家印象中的“流拍”也是煤氣化、三給村偏遠的地方。
然後，該地塊的規模，價格適中。這個有點像我們買房，兩居、三居一百二三十萬的房自住投資都會去搶。
最後，我們必須知道一個事實，拍賣是會出現一定偶然性。地塊位置體量合適，吸引很多人參與，參與的人多了，再加上犀利的拍賣師，最終拍出了高價，這是一個動態的過程，過程中，不管局內還是局外人，其實也都不知道這結果。事後，我們拿他和原來的地王比，才有感而發這樣的問題。總之，“搶手”這個事要相對看。
樓面價7292元/平方米，那這裡的房子以後得賣多貴？
保本價15000左右，精裝至少應該一萬六、七起，至於能賣到多高，還要看如何操盤，按照現在的行情，定位高端，一年後賣2萬也不是沒有可能。
土拍開出新地王，是不是這房價還要漲？
如果上面說的幾個土拍亮點看懂了，也就大概找到了答案。首先，本次土拍規模小，地段影響範圍有限。其次，這只是新年第一拍，僅僅一次土拍還不能說明和影響市場的走向。最後，土拍雖然出了新地王，但是周圍樓盤售價已經不低，鳳璽灣15000，壹號院16000，大戶型也有2萬多，按照上面提到的，新地王賣一萬八也好，兩萬也好，也就和現有產品持平，相當於多一個高端項目而已，還沒到高舉漲價大旗的地步。
我一向認為，土拍對房價的影響是有度的，兩者沒有必然聯繫。房價是看貨幣，看供需，土拍只能影響成本，誰說高地價就一定高房價了？世界上不是沒有賠本生意，特別是某個單個項目。杭州、南京那些遠的地王不說，看看身邊太原，天宸一直沒開盤，崑崙域也是毛坯貼著成本勉強賣，特別是首期開盤，基本不賺什麼錢。全國那些地王樓盤的命運展開說能再寫5000字，這裡不叨叨了。
綜合看，本次土拍的最大意義在於肯定了省會，肯定了太原，夯實了太原河西現有的價格；充分說明，流拍和單身都是有原因的，貨好總會有人要，總會有它應該的價值；大開發競爭激烈，且佈局太原這樣準二線的腳步未停，未來太原應該還會迎來新東家，希望他們多多帶來好產品；那幾家沒來的不是央企的大開發商，兜裡可能真沒幾個子兒，買了他們樓盤的對關注進度和品質，沒買的但打算買的，別急，說不迫於回款壓力，你能撿個特價的漏。
藉機會想問問，因為一次煤氣化地塊流拍，就輕薄太原的公知，特別是有個什麼竹先生，什麼真假盧俊的，你們是不是欠太原一個道歉？現在打臉打的爽嗎？以後別因為一次事件就幼稚的給一個城市定性。
我深知太原不是王者，
但也別拿我和青銅比。
收起你那可悲的無處安放的炒作，和為了流量的不擇手段。
恭喜中鐵建喜得警校地塊，期待你們給太原小夥伴帶來好產品（不過估計您也是找別人後期開發）！
想當一個公知，先要有良知。
-End-
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