8月7日，是農曆二十四節氣中的第13個節氣——立秋，標誌著孟秋時節的正式開始；

“秋”就是指暑去涼來。

初候，涼風至。

二候，白露降。

三候，寒蟬鳴。

而伴隨秋天的到來，德州的土拍市場也在逐步的降溫；

伴隨一二線品牌房企擴張戰略的收緊，部分房企對三四線的拿地審核開始提升標準，而本地房企因資金等原因，拿地意向同樣開始開始降低；

在樓市火熱的表象下，內層正在逐步降溫，一二線城市調控措施愈加嚴厲，融資成本高，融資難度大成為房企的限制性因素，土拍市場逐步走向理性；

一、 武城汽車站地塊流拍

8月17號，武城汽車站北側地塊競買保證金繳納時間截止，無一家企業報名，標誌著地塊的流拍；

而在不久前的7月24號，碧桂園以均價290萬/畝的價格競得德百東側兩地塊，此次流拍的地塊，在起始價上低於碧桂園地塊100萬/畝，但依舊流拍。

此次流拍的地塊相對於碧桂園地塊在區位以及配套方面稍有遜色，但100萬/畝的差價，足以彌補優勢差距；

二、 夏津南城街地塊流拍

8月23日，夏津南城街地塊因無人報價同樣遭遇流拍，地塊位於夏津實驗小學北側，東臨夏津人民醫院，北側距離夏津德百廣場緊500米，各項生活配套資源齊全；

由於地段及配套的優勢，對於地塊的起始價，便定在了350萬/畝，

而在此次350萬/畝的地塊流拍的前兩天，夏津縣再次掛出距離此地塊南側僅500米的兩地塊，但掛牌起始價直接降到了300萬/畝。

三、 市場成交量下滑

伴隨德州房價一年多的瘋狂上漲，由於政府調控、客戶流失、支撐了後勁不足等原因，德州樓市開始逐步趨於理性，過去瘋狂的搶地的場景正在減少，對於開發企業，資金成為限制擴張的重要因素，伴隨國家對房地產市場的監管力度，無論是一二線品牌房企，還是本地小型地產企業，融資難度加大，融資成本升高，部分房企融資成本更是高達年利18%；

2017年下半年，是德州房地產市場的最巔峰時期，開盤即磬，各項目爭相漲價，售樓處人氣爆棚，房子也成為了人們茶前飯後必談的話題。

但，2018年的春節過後，市場的熱度開始下滑，5月份，中心城區項目開盤失去了往日的火爆，開盤並非樂觀；

根據圖中來看，自2016年開始，德州全市商品房銷售面積及銷售額穩步上升，而在2017年開始，由於房價高的刺激下，2017年下半年，全市商品房銷售面積更是突破400萬㎡大關，達到426萬㎡，而在2015年全年，德州市商品銷售面積僅為447㎡，為2016年上半年銷售量的近兩倍；

房價的高漲刺激下，除了透支市民的未來消費能力，也透支了大量的購房需求。

到了2018年上半年，市場成交量大幅下降，商品房成交量減少近100萬㎡，但由於房價在一年內的高漲，商品房成交總額卻僅下降15億元。

四、 未來市場愈加理性

市場正在走向理性，2017年底，2018年初，濟南的部分項目為了突破限價的束縛，開始採用精裝修的方式，增加精裝修的價格，但是伴隨市場的冷卻，7月開始眾多項目開始取消精裝修交付，降低價格，搶奪市場客戶。

例如正處於風口浪尖的濟南龍湖天琅，前期精裝修價格22000元/㎡，而在近期的認籌中，取消了原有的精裝修，釋放的價格為17000元/㎡，去掉的精裝修價格達5000元/㎡，正因如此，近期其售樓處被前期購房圍堵售樓處。

市場正在悄悄地走向冷淡，2017年至今，在房價高漲的刺激下，德州市場的剛需、改善、投資類客戶基本消耗殆盡，剛需、改善類恐慌性的買房，投資者也在利益的促使下，也加快了出手速度，市場的潛在需求短時間內被大量的激發。

但是，樓市市場冷卻的速度要比市場上漲的速度慢的多，對於購房者，獲取樓市市場信息的渠道，更多的是從地產從業者的口中或者媒體渠道獲得，而對於大部分從業者以及媒體由於自身利益的因素，多是“報喜不報憂”，對於市場上揚期，地王、碧桂園、破萬、搶房、售罄，成為了眾多置業顧問口中長提的字眼。

而在市場冷卻期，開盤冷淡、客戶上門量降低、土地流拍、成交量下滑的信息，在從業者以及媒體口中鮮有人提，甚至閉口不談。

對於樓市熱度的降低，影響最明顯的，是兩端的一二線城市及四五線城市，一二線城市是監管的重點區域，受到的關注最多，各項調控政策層出不窮，政府調控強度不大加大。

而對於四五線城市，由於沒有客戶及經濟收入的支撐，市場稍有風吹草動，便會影響客戶選擇。

而處於三線的德州，預計樓市的熱度依舊會持續到年底，9月過後，各個項目新貨量集中加推，新項目入市，競爭力提升，市場去化壓力加大，各種促銷政策並開始湧現。

但，根據房地產市場以往的形勢，房價下降的可能性幾乎是微乎其微，更多可能將是橫盤向穩，給予購房者更多的選擇空間和時間，可以靜下心認真的挑選一下適合自己的房子。

另外，少量的土地流拍，並不能代表整個市場的情況，但伴隨時間的推移，市場下滑的跡象將愈加明顯，對於高價拿地的企業而言，市場正在脫離其前期預想的狀態，未來的去化壓力降增大。

房觀

而最能具有代表性的土拍，將是在9月6號競拍的奧特萊斯地塊、鄒李地塊、水果市場南地塊，雖然大部分地塊基本為定向出讓，但由於中心城區長期土地供應量少，難免會有企業虎視眈眈，競爭參與，其中更有多家品牌企業正在做市場調研，資金儲備。

此次土拍的結果，將是德州樓市熱度是否持續的重要影響因素。

在市場火熱的時候，能夠不斷給予警醒，保持理性，在市場下滑期，為市場加油打氣，促進市場的良性發展，理性的看待市場每一次變化；

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