2018深圳楼市已过去，大部分购房者并没有享受到楼市红利，只有少部分人过的很开心，比如抢到限价改善盘的，像双玺时光道、万科瑧山府2-3期、华润城三期；比如9折笋、8折笋甚至7折笋拿到货的二手房与法拍房；比如名校学位房打出暴击的，像华润城一期涨幅接近30%、科技园南区南外高新、后海南二外涨幅基本在20-30%等；比如极力推盘关外商铺、公寓的中介，随便忽悠一单收佣金20-30万……
2019年的楼市，注定是选择大于努力的。楼市红利早已进入分化期，人人赚钱的年代早已消失殆尽，取而代之认知水平决定收益的高低。另外，像2016-2018年这期间买进坑的，准备做好随时割肉离场的打算。
接下来，小楼跟大家聊聊2018年买了哪些房子的接盘侠会悲惨的过？以及2019如何做到选择大于努力！
01
2018楼市背后的逻辑：去化比例决定涨幅！
据房BOSS统计，2018深圳新开盘项目共计97个左右（包含住宅+公寓），新增供应5.3万套，整体平均去化56%，也就是3万套左右（略高于官方2.93万套，网签一般有滞后性）。
具体来看，整体开盘均价受官方调控，毫无疑问5.4万/平左右，最高开盘均价为深圳中城公寓11.2万/平，最低开盘均价为大鹏的保利香槟苑2.7万/平，
最大开盘价差为双玺时光道7.25万/平。另外，整体去化56%，最高去化比例为100%，比如像华润城三期、万科瑧山府2-3期、佳兆业未来城、万科蛇口公馆、双玺时光道、玖悦雅轩；最低去化比例仅有3%左右，比如龙园大观二期推货1044套，仅售出30余套。
这背后，隐藏的楼市一些秘密：
01.开盘去化比例决定未来涨幅。
简单来说，真正的好盘，大家的眼睛都是雪亮的，去化自然就会高的。从2018去化比例来看，像高去化比例的楼盘，地段价值均相比不错，如科技园、蛇口、大运、沙井、新安、安托山等。
02.开盘价高低的通律：便宜没好货，好货不便宜。
抛出限价等因素的左右，高开盘价的楼盘其土地价值自然高，比如深业中城开盘均价是全年最高的，达到11.2万/平，其地处福田中心车公庙、配套一一应全、租金回报率高、价值市场认可；比如大鹏、盐田、龙岗等非核心区域新盘开盘价低，配套缺乏，未来难以支撑价值质变。
03.2018最易中招的坑：公寓、商铺、远郊配套差新盘。
记忆中2018中介推的最多物业，无非是两类低总价、小户型公寓和商铺，比如打着首付20万旗号的碧桂园凤凰智谷、史上最高9个点佣金的金地龙城中央自在寓以及全城中介推广的龙华ATmall商铺。
这两类物业特点，不要名额、佣金高。缺点明显，流通性差、正规首付高、物业管理费高、配套偏一般、租金回报率低。相对来说，深圳是大平层为主流市场，像别墅、公寓、商铺这些从来不是稀缺物，流通性太差，无法实现价值大幅的质变。
还有一类是关外低总价、配套差新盘，如碧桂园凤凰国际公馆、龙园大观二期，太过考虑眼前总价低、户型好，完全不顾地段价值、配套，代价在后面。
这些投资，虽然是小资金，但明明有更好的选择如强二线杭州、武汉、重庆等，甚至一些理财产品，降低杠杆、保持健康现金流才是未来几年楼市正确投资思维。
04.开盘价差是未来物业价值分化的源头。
从过去3年来看，豪宅物业开盘价差一直存在，特别是顶级豪宅，例如双玺二期最高开盘价20万/平，最低6.6万/平，价差13.4万，创历史之最。
这其中隐藏，未来楼市最微观的分化：同一小区，不同楼层、不同户型的分化。简单来说，即景观价格差。
05.打新只限于限价改善盘、网红盘，其他不如选择二手房。
可以发现，2018年除去几个限价改善盘、热点网红盘之外，几乎其他新盘打新价值不大。
之前一直强调“买新房买的是预期，买二手房买的是配套”，当预期不明朗、价值不高、需求不匹配之时，选择二手房强于新房。
02
2019年，楼市注定选择大于努力！
01.树立楼市大局观格局
全国楼市投资梯度：
第一梯队：北、上、深
第二梯队：广州、南京、成都、杭州、武汉、重庆、天津、郑州、西安
第三梯队：合肥、厦门、青岛、苏州、沈阳、长沙、昆明
房价上涨的原动力是货币放水和土地财政，一个城市房价上涨空间和这个城市能吸引多少货币有关。
第一梯度聚集了权力、资源、效率是吸引资金的三大要素。
第二梯度是目前形成的5个区域级中心：成渝西南经济中心、武汉长江中游经济中心、郑州中原城市群经济中心、西安中西部经济中心，沈阳东北经济中心。
深圳楼市投资梯度：
·传统豪宅片区香蜜湖、华侨城，后起之秀深圳湾和最牛学位房片区百花园岭傲立榜首；
·豪宅区临近的关内核心地段后海、竹子林、科技园、蛇口、红树湾等紧跟其后；关内二级地段和关外核心地段如景田、车公庙上下沙、前海、南油、红山、宝中等再接其后；
·关内三级地段和关外非核心地段居最后。
02.识别价值洼地与认清固化趋势
2017年，深圳市重点区域开发建设总指挥部第十二次会议召开，17个重点区域公布，目标是成为深圳未来的重要增长极 ，未来粤港澳大湾区建设的“新名片”也呼之欲出。
根据这17个重点区域的目标定位、发展阶段、空间规模、产业类型、活动人群等差异要素，可以分为四类。分别是：
第一类中心服务性重点区域，如深圳湾超级总部基地、坪山中心区、深圳北站商务中心区、宝安中心区、大运新城和空港新城。
第二类科创园区型重点区域，如平湖金融与现代服务业基地、高新区北区、留仙洞战略新兴产业基地、福田保税区、深圳国际生物谷坝光核心启动区和盐田河临港产业带。
第三类是综合集群型重点区域，有生产和生活功能，如梅林-彩田片区、笋岗-清水河片区、光明凤凰城、坂雪岗科技城和国际低碳城。
第四类是旧城更新型重点区域，该类型重叠了部分前三类的重点区域，比起在空地上新建，
这些重点区域是利用了城市更新盘活存量的特点,包括第二类的福田保税区、第三类的福田保税区等。以时间周期来划分：
5年以内：深圳湾超级总部基地、深圳北站商务中心区、宝安中心区、大运新城。
5-10年：前海新城市中心、空港新城、光明凤凰城、留仙洞总部基地等。
10-20年：福田保税区、盐田河临港产业带、梅林-彩田片区、笋岗-清水河片区等。
03.选择专业的置业服务
闭着眼睛买房赚钱的时代已经过去，楼市分化是必然趋势，不同区域、不同楼盘、不同户型，未来涨幅一定是不同的！当你的认知水平跟不上趋势变化，买的房也会跑输大势。
房产作为家庭最大财富之一，数百万上千万的资金，怎么买？买哪里？选择错了，努力也是枉然！
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