近日，作为福田2019年第一个新盘，石夏片区的石厦花园低调入市。从市规划官网上获悉，
整体均价为8.7万/平，单价区间为6.8-10万/平，总价区间为477-1306万/套。项目仅有1栋A、B两座，合计141套可售，建面61-126平1-3房。项目为现房，已于去年10月毛坯交房。
01
区位分析
石厦花园所属福田石厦片区，区域内包含福田区级区级行政中心，东西分别与新洲、皇岗片区相邻，其南边则为福田保税区，北面紧靠福田CBD。整体区位较为便利，算得上福田南部小中心。
整个石厦片区有一半农民房，目前是有旧改规划。根据福田区早年公布的法定图则，石厦益田地区的功能定位为区级行政中心和中心区配套生活居住区。
中间一块为石夏东村，黄色图块为居住区
对于石厦片区而言，中心区CBD是其有力的靠山，而周边的新洲片区、皇岗片区、福田保税区或有着名牌开发商进驻的大体量旧改、或有着深港合作的规划。在未来的建设、发展过程中都会对石厦片区带来一定的影响，如居住需求的外溢、商业配套的辐射作用等，拉动片区的发展。
02
项目分析
项目位于福田区石厦北二街与福民路交汇处（福田区委西侧），属石厦村改造项目，总占地面积7346㎡，共1栋A、B两座，建面约61-123㎡1-3房，总户数640户，备案可售商品房141套。其中，部分户型可能存在提前预定，可售100套出头。
项目为毛坯现楼，已于2018年10月交楼，目前已有不少住户，多为回迁户。底商已有不少商户进驻，多为小型餐饮、商超等。东向地面处于施工状态。
03
配套分析
学位配套
目前石厦花园归属于红岭中学石厦校区学区范围内，小学为众浮小学排名一般。
红岭中学是目前深圳市规模最大的公办重点学校，红岭中学高中部以优异的成绩名列全市前列，也是深圳市区属学校中最有实力的重点中学。
历年中考情况
初升高升学方式：直升+中考统考
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说明：2017深圳中考按照八大率排名红岭中学园岭校区排第24，共录取人数386，其中深中4人，实验2人，深外8人，高级6人，翠园8人，红岭52人，宝安9人，育才4人，进入4大人数共20，占比5.18%；进入八大人数共93人，占比24.09%。进入十大人数共106人，占比27.46%。
交通配套
项目处于3号线石厦站与益田站中间，距离上距离益田站500米左右，距离石厦站900米左右，均在可接受范围之内。
另外由于项目周边，农民房较多，车行道基本为双向四车道或两车道，偏窄。
商业配套
项目自带商业多为小型餐饮业、美发美容业，无法自给自足。最近稍大型商业为对面一期公寓项目的马成时代广场商业。
其他配套
项目临近福田区政府行政办公单位，如福田区政府大院、福田区法院、福田区公安局、福田区教育局等。
另外，可享受市政配套，如深圳市妇幼保健院、皇岗公园等。
04
户型分析
项目分61平1房、71平2房、86-90平3房以及123房3房。所有户型均方正，得房率77-79%属于偏中高水平。
4梯8户
其中由于回迁房数量较多，涉及产权一系列较为复杂，有不限名额回迁房、有低于市场价2万回迁房、123平和61平可组合单证双拼、双证双拼等。
通风井
61平一房两厅一卫
该户型分布在A、B座02、03、06、07号，东南朝向06、07号，西北朝向02、03号。
客厅
毛坯通间，可与旁边123平户型组合（42层）
户型方正，客厅开间4.2米，比同类户型阔绰，阳台1.5米进深。卧室开间3.3米，可放1.8米大床，有相当多余活动空间。
另外，据悉此类一房租金在7500-8500元/月，看楼层与朝向。
71平两房两厅一卫
该户型分布在A座05号、B座08号，均为东南向。户型方正，赠送入户花园，客厅开间3.6米，阳台进深1.5米，主卧、次卧空间合理，均可放1.8米大床，并且有较多活动空间。
86平三房两厅一卫
该户型分布为B座05号一条腿（大部分为回迁房），
仅5套可售，为东南向。户型方正，客厅开间3.6米，阳台进深1.5米，餐厅正对阳台，对流不错，主卧空间不错，两次稍偏小。另外，卫生间在入户花园处，无异味，但走动距离较远。
90平三房两厅一卫
该户型分布为B座04号一条腿，为西北向。90平与86平户型一致，不同为客厅开间3.7米，稍多0.1米。
123平三房两厅两卫
该户型分布为A座端头位01、06号，01号为西北向，06号为东南向。户型方正，赠送入户花园，客厅开间4米，3个房间空间实用，基本均可放置1.8米大床。
主卧
次卧
05
优缺点分析
优点分析：
01.近中心区，享市政配套，片区有旧改规划。
02.户型方正，得房率还算不错。
03.近地铁口，带名校学位。
缺点分析：
01.单价总价均高于片区平均水平，特别是3房门槛在750万以上。
02.无花园、无大商业。
03.周边农房环绕，或对出租造成一定市场冲击。
西北向
42层东南向
04.片区短期旧改规划缓慢，后续有粉尘、噪音干扰。
06
周边二手房分析
01.从均价、总价来看，项目不具备价格优势，但是区域唯一在售新盘。
02.区域整体均价为6.5万左右。从近半年成交来看，区域二手房成交和挂盘每个小区仅几套，属于偏冷。
07
总结
由于项目周边被农民房包围，加之价格明显高于周边二手房，无花园，无大型商业，居住体验上较为一般，甚至偏差。片区虽有旧改规划，但存在进度缓慢，隐藏其他变动因素等，短期难以改变现状。
若单纯用学位，1房470万左右价格没有任何优势，福田、罗湖其他名校仍有大把选择；若追求居住体验，3房750万起的价格，选择宝中或红山更加合适。
~项目价格表一览~
A栋价格
B栋价格
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