今日下午（12月29日），龍華上塘片區同創華著公館取得預售許可證，共備案86套複式住宅，戶型建面約116-123㎡（3+1房），
均價6.76萬/㎡，單價區間在5.8-7.5萬/㎡，總價區間在708-867萬/套。01
區位分析
項目龍華新區人民路與民塘路交匯處，隸屬上塘片區，較旁邊紅山片區稍弱。紅山片區內規劃住宅用地接近尾聲，未來幾年靠配套完善與升級。區域內在售二手房多以2010年後為主的次新盤，主流數目在30個左右，整體均價為6.8萬/平，主要購買力來源龍華本地+福田CBD白領。
據規劃來看區域內除卻幾個商品房社區和少量城中村外，其餘土地均為商品住宅用地及相應配套用地。片區將在數年內逐步成為較為純粹的高端生活居住區，發展潛力不小。
目前區域內現有樓盤都是2010年之後的次新中高檔樓盤，品質較好，均價已接近6萬。
02
項目分析
項目位於龍華新區人民路與民塘路交匯處，總佔用地面積5000㎡，總建築面積為2.2萬㎡。
項目僅有一棟，總建築高度95.6平，層高24層，為複式戶型，實際換算僅有12層。一層7戶，共備案95套房源，包含複式住宅和商業兩種類型的產品，其中住宅僅有86套，戶型建面約116-123平。
根據工程概況告示，施工單位是深圳市建工集團股份有限公司，於2017年的10月已經開工建設，預計竣工時間為2019年的7月份。
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配套分析
教育配套
小學學區：民順小學
中學學區：龍華區實驗學校
學校規模為一所54個班的九年制學校，小學36個班，初中18個班，共2520個學位。於2016年9月開學，目前並未成績，待明年中考成績出來再做評估。
交通配套
項目處於4號線上塘站與紅山站中間位置，距離地鐵站較遠，均有1.5公里左右。地鐵輻射有限，產生溢價價值偏低。
商業配套
項目規模較小，自帶極少量社區底商鋪，最近商場為水榭春天三期沃爾瑪商業，僅300米距離。另外距離中航天逸的九方購物中心商業較近，在500米左右的距離。
其他配套
在紅山10分鐘步行生活圈內，享有4個人文配套，分別市圖書館調劑書庫、市美術館新館、現代展覽館、文化演藝館。
另外，2公里範圍內規劃有一所全新的公立三甲綜合醫院新華醫院。
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戶型分析
由於項目較為冷門，資料較少，沒有相關宣傳資料和戶型圖。不過從該建面116-123平來看，基本為3+1房大四房。
從Q房網上扒取了開發商另一項目同創九著院的117平左右複式戶型圖，如下：
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優缺點分析
優勢：
無明顯優勢。
劣勢：
01.獨棟、無花園、居住體驗差。
02.項目處於十字路口一角，東南、西南兩面臨路，存在一定噪音影響；西北、東北被農民房包圍，不清楚後續是否有拆遷規劃。
03.配套普通、偏下，無大型商業、地鐵等配套。
04.價格無優勢，總價高。
05.全複式戶型，屬小眾產品。
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周邊二手房分析
01.周邊不乏大社區、品質樓盤如水榭春天、綠景公館、世紀春城以及城投七里香榭，居住體驗相對不錯。
02.紅山片區多以89平三房為主，不少小區也有少量70平左右兩房戶型在420W左右，如幸福楓景、城投七里香榭等。
03.周邊四房價格價差較大，主流區間為650-900萬，如星河傳奇89平4房630萬左右、安宏基天曜104平3+1房650萬左右、水榭/中航天逸/合正中央原著等110-130多平左右四房價格相對高出不少。
小結：從單價與總價的角度來看，同創華著公館無任何價格優勢。單價上，6.76萬/平在區域算較高的；總價上，708萬起買4房高出一些項目50-80萬左右。
總價從低到高
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總結
總體而言，大區域上屬於上塘片區，位置上不如地鐵口一些物業如星河傳奇、中海錦城；品質上，由於獨棟樓，無社區花園，居家體驗差一些；配套上，整體較為普通、偏下；價格上，與區域4房總價對比，沒有優勢。
另外，區域新開的兩個新盤壹成中心8區89平4房530萬左右、安宏基天曜104平3+1房640萬左右，均有一定競爭衝擊。
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