資料圖。 中新經緯攝
中新經緯客戶端1月21日電(薛宇飛) 2018年的全國，從時間來看可謂“冰火兩重天”，上半年熙熙攘攘，下半年門庭冷落。但即便如此，已在高位運行的中國樓市，仍在創造新的高峰。
21日公佈的數據顯示，2018年全國銷售面積與銷售額分別達到了17萬億平方米與14.9萬億元，均創歷史記錄，商品房約為8736元/平方米，其中，住宅均價約為8544元/平方米，比2017年上漲了930元/平方米。與此同時，商品房待售面積繼續減少，庫存規模降至57個月新低。
房子沒降價？
▲住宅一體化建築模型 資料圖 中新經緯 攝
國家統計局公佈的2018年1-12月全國投資和銷售情況顯示，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比上年增長1.3%，增速比上年回落6.4個百分點。銷售面積雖大幅放緩，但銷售額依舊保持了兩位數增長，2018年商品房銷售額為149973億元，增長12.2%，增速比上年回落1.5個百分點。
“在如此嚴厲的購房政策和相對悲觀的市場預期下，2018年的房地產銷售數據繼續保持正增長，最大的原因就是節奏仍在加快，購房需求依然強勁。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
對於數據可以發現，2018年房地產銷售金額的增長幅度明顯高於銷售面積的增長幅度。58安居客房產研究院首席分析師張波認為，這既與有關，也受到部分強二線城市供求量高位運行推動成交金額上揚的影響。
以銷售額除以銷售面積，2018年中國的商品房銷售均價約為8736元/平方米，同比增長10.7%，嚴躍進稱，這是2010年以來最大的同比增幅。
商品房包括住宅、辦公樓、商業營業用房三種物業類型，住宅佔比最大，2018年住宅銷售面積、銷售額分別約佔商品房銷售面積、銷售額的86%與84%。分開計算的話，2018年全國住宅、辦公樓、商業營業用房的分別為8544元/平方米、14387元/平方米、11151元/平方米，分別比2017年的均價上漲了930元/平方米、844元/平方米、828元/平方米。
▲東部與東北地區商品房銷售面積出現負增長，中部與銷售額大幅增長。圖片來源：網站
分區域來看，中國東部與東北地區的銷售面積出現負增長，分別同比下降5%、4.4%，中部與西部地區則上漲6.8%、6.9%；在銷售金額上，東部與東北地區同比上漲6.5%、7.0%，中部、均呈現兩位數的增長，分別達到了18.1%、23.4%。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，從全國來看，房價上漲依然是主流，雖然分化趨勢持續，特別是中西部銷售面積漲幅遠超全國市場平均漲幅，三線城市成為本輪、銷售面積上漲的集中區域。
上行趨勢難持續
▲樓市資料圖 中新經緯 攝
2018年全國房地產開發投資超12萬億元，比上年增長9.5%，增速比上年同期提高2.5個百分點。嚴躍進認為，上述數據明顯好於預期，雖有各類降溫態勢，但說明企業心態依然不錯。同時，房屋新開工面積達到20.9億平方米，增長17.2%，增速可謂亢奮，這與企業在面臨資金壓力的情況下加快開發有關。
但一些數據已經顯現頹勢。2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月回落0.1個百分點，比上年回落1.6個百分點。中原地產研究中心數據顯示，2018年50大城市平均樓面價為2277元/平方米，比2017年的2627元/平方米下調了13.3%，這是多年來首次出現土地價格明顯下調的現象。
在資金面上，企業到位資金16.9萬億元，比上年增長6.4%，增速比上年回落1.8個百分點。其中，國內貸款、個人按揭貸款、利用外資均出現負增長；自籌資金為55831億元，增長9.7%；定金及預收款為55418億元，增長13.8%。
“自籌資金、定金及預收款增長較快，說明更多房企開始採用‘高週轉’策略提高資金的利用效率，同時強化預售資金的迴流，以減少財務成本支出。”張波說。
雖然2018年商品房的銷售面積與銷售額均創下歷史記錄，但放眼2019年，部分專家認為，這種上行趨勢難持續。張波認為，2019年的可以用“兩個回落、兩個趨穩”來形容，即“銷售回落、增速回落，土地趨穩、信心趨穩”，在“房住不炒”的調控預期下，今年的商品房銷售面積或將下行。
“從市場走勢看，成交面積已經連續多月出現漲幅明顯放緩的趨勢，房企年底雖有衝刺銷售的行為，但成交面積仍出現明顯下調。如果2019年政策不變的話，市場將明顯調整，拐點已經出現。”張大偉說。
經過近兩年的去庫存，全國待售面積已經降至5.2億平方米，同比下降11.0%，庫存規模降至57個月新低。嚴躍進稱，去庫存已經接近尾聲，這會對房價產生一定的支撐作用，隨著2019年供應量的增加，庫存或見底反彈。(中新經緯APP)
閱讀更多 商業先鋒 的文章
