图文 | 克而瑞 福州
遥记得，2017年底福州人还在深夜排队，托关系买房。“全款请进，贷款排队，公积金麻烦靠边”。彼时，福州楼市正上演着抢房大战，日光盘、即开即罄更不再话下。“全款、高首付，捆绑精装车位”市场狂热，以及时不时刷新的房价，时刻撩拨着普通大众的神经。
这一切延续到2018的第一季度，当房企们正琢磨着大展拳脚之时，从4-5月起项目去化率开始下滑，疲态初现。2018下半年市场转向则更为明显，大部分项目已恢复到正常首付，无捆绑。而金九银十显得呈色不足，十一小长假前后，房企优惠打折，降价促销的重出江湖，接近年底，酝酿多时的高价地开始，贴地价入市，价格战愈演愈烈。
当观望情绪越来越浓，2019年的福州楼市会比预期中更悲观吗？
下面，我们通过几组全年的数据，回顾一下2018年的福州楼市，并展望2019。
01
供求价走势VS存量情况
首先看住宅量价走势图：
通过上图不难发现，2015-2017年的三年时间，福州新房市场供不应求现象凸显，虽然2017年这一现象得到缓解，但综合2017年的实际市场来看，供应量因限价等行政干预原因急剧下滑，成交量也同样受到限签的影响。随着2018年越来越多的新盘入市，此前成交未备案的楼盘也陆续备案，但整体来看，供应量达到近四年高位，预计随着2019年入市新盘量的增加，住宅供应量将会持续上涨。
再将2018年细化到每个月，也很明显看出，从8月份开始，限签政策松动，量价显著回升。另外，进入年底最后两个月，房企为冲刺业绩，供应及网签节奏明显加快。网签项目中，不乏部分高价项目，整体成交均价也达到年内峰值。受年底推货潮的影响，加之下半年开盘去化率降低，住宅市场也开始出现久违的供过于求现象。
闽侯商品住宅方面，供应量持续处于低位，仅年中有所放量，备案量也持续低迷，限签积压，但在10月集中爆发，整体成交暴涨，均价也突破历史高位。
其次，看存量情况。
受年末房企集中推货影响，五区商品住宅库存量显著上升，其中晋安、仓山等地区库存量较多，竞争压力大；闽侯本年商品住宅供应量较少，库存显著下滑，去化周期大幅缩短。总体而言，福州市场仍还保持在一个相对供求平衡的状态，小部分地区需要开始去库存。
02
从开盘数据，看市场变化
上半年供应持续发力，6月预售证集中释放，供需矛盾逆转，7月以来市场明显供过于求，客户观望情绪蔓延，去化下行明显，临近年末，房企积极推案，加大优惠力度，市场去化有所回升。
我们从开盘具体数据看，市场变化。市场反应往往迟于政策，如福州：
一季度：高首付，捆绑精装及车位（高去化）
一系列政策出台后，市场热度虽然有所减退，但客户购房需求仍然旺盛。
二季度：正常首付无捆绑（较高去化）
精细化调控政策进一步出台，观望情绪初现，去化开始下滑，但正常首付，无捆绑的楼盘仍保持较好的去化表现。
三季度：正常首付无捆绑（去化下行）
地方出台公证摇号，规划房地产市场销售行为，市场预期进一步下行，去化继续下降。
四季度：首付分期、降价促销（去化低迷）
企业加大优惠力度，加之年底冲量等节点，供应量大幅增加，客户观望情绪更加浓厚。
从开盘各板块来看，2018年福州五区+闽侯共开盘116次，主要集中在金山、北区及南屿等板块，供应套数占比近5成；去化方面，鼓楼、台江、闽侯去化尚可，均超6成，晋安、仓山、马尾去化较不理想。
总体而言，市场捆绑、和高首付等乱象已消失，购房首付回顾正常，门槛也随之降低。目前对于购房者而言，买房更容易，可选择的房源也更多了。
03
2019，或将出现进场机会
在坚持房住不炒主的主基调下，2019年，限令等主要政策不会完全放开。但鉴于福州房地产市场下行压力不断增大，后市也不容乐观，或将出现小范围松绑，缓解一定的销售压力。
其实，目前市场上已经出现了一些“松绑”信号，从年中的放开人才引进政策，到目前的利率下调，再到最近一次土地出让条件的放松，虽然整体来说较为隐晦，但是不难看出zf在“维稳”方向做出的一些改变。
对于购房者来说，目前购房环境逐渐宽松，待利率降到一定程度，或将迎来窗口期。如果你无法判断入场时机，有个很明显的信号：待房价开始止跌回涨之时，记得果断入场，这也是你这轮周期能抓住的最后的机会。
（不排除期间会出现“假回暖”征兆，每个购房者情况也不一样，不懂的可以微信留言区随时留言，咨询记得说明详细问题，泛问题不予以解答哦~）
当然，前文中所说的窗口期并非一定会出现在2019年，但是2019年的购房幸福指数相对前两年来说高得多。准备买房的你，记得现在就开始关注市场和楼盘，到时候才能判断你所中意的楼盘是否真的具备性价比，然后可择机入场。
本文完
图文|CRIC克而瑞 福州
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