硬幣不止一面，數據中藏著趨勢。
房企巨頭們最近發佈的月度銷售數據猶如一面鏡子，與近期的海外債券、股價走勢一同折射出上市房企當前的境況：銷售額在前期衝高後面臨急劇的下滑，回款速度放緩的同時融資利率在走高。
華麗與壓力都寫在公告裡，直接看數據。
創紀錄：恆碧萬融前11月銷售額近2萬億元
2018年前11個月，恆大、碧桂園、萬科和融創的累計銷售總額創出歷史新高。以下為2016年至今前11個月恆碧萬融的累計銷售額變動圖：
如圖所示，恆碧萬融四大房產巨頭前11個月的累計銷售額自2016年至今逐年增長，截止2018年11月末，四巨頭的累計銷售額達1.985萬億，較去年同期的累計銷售額增長了12.15%。其中，萬科和恆大前11個月銷售額已經超過了5000億，分別為5439.5億和5352億元，均超過了2017年全的銷售額。
融創中國前11月的銷售總額為4162.4億元，排在四巨頭的最末位，但相比2017年同期的累計銷售額2978.6億元來說，增長高達39.74%。
但這只是硬幣的一面，如果拆解單月銷售數據則是另一番光景。11月份，不少房企的單月銷售額經歷猛烈的同比和環比下降。
強弩之末？三巨頭單月銷售額環比減少超300億元
單看11月的銷售數據，除萬科還在繼續增長外，恆大、碧桂園和融創的銷售額環比和同比均出現了下降。
從數據來看，恆大、碧桂園和融創11月合計銷售額為1127.5億元，與10月的合計銷售額相比環比減少了329.4億元，下降了22.61%。不僅如此，較2017年同期相比，三巨頭的銷售額也出現了明顯的下降，合計減少342.4億元，降幅達23.29%。
其中，恆大11月的總銷售額為340.7億元，環比上月下降35.77%，與去年同期相比下降23.29%，在三巨頭中降幅最大。
除此之外，中小房企中也有不少公司11月單月的銷售額出現了大幅下滑。合生創展11月的銷售額僅有8.63億，環比上月下降了53.58%；新城發展控股11月的銷售額高達172.26億元，但與10月相比仍然下滑了20.85%。
回款壓力：三季末A股上市房企經營性淨現金流出33億
2018年，對於房企而言，銷售回款是個更重要的任務。至少從A股上市房企的三季報來看，回款情況並不樂觀。龍頭房企在11月份出現銷售額下滑，是否預示著其他中小房企在四季度的銷售回款情況壓力將更大？
先重溫一下三季報的數據。根據wind數據統計，申萬行業分類標準下，房地產開發行業2018年三季報合計經營性淨現金流為淨流出。
從上圖來看，截至三季末A股上市房企的經營性現金流合計流出33.23億元，雖然較2017年同期相比淨流出大幅減少，但仍然處於淨流出狀態。
如果剔除掉一些今年三季度經營性淨現金大額流出的房企，整體行業數據可能更差。今年三季度中經營性現金流表現最好的地產公司是陽光城(5.640, 0.19, 3.49%)，三季度單季的經營性現金流淨流入80.42億，前三季度合計淨流入113.18億元，較去年同期相比增長高達93.27%，而增長的原因也是因為銷售回款的增加所致。
銷售回款面臨壓力的不僅僅是中小房企，即便是萬科，今年前三季度的情況也未必有多樂觀。公司三季報顯示，截止三季末萬科的經營性現金流累計淨流出高達257.31億元，較去年同期下降了254.02%。其中，三季度單季的流出高達214.76億元，較去年同期相比下滑317.50%。
如上文所述，萬科11月份的銷售情況已經是四大房企巨頭中最好的了。由於其他三家在港股上市，不發三季報，無法得知最新的季度銷售回款情況。
但是，簽約銷售額通常是銷售回款的先行指標，銷售額同比環比皆下降，是否預示著四季度的銷售回款情況也不會太樂觀？
銷售回款是房企成本最低最可靠的現金流，增發股票融資雖然沒有利息負擔，但卻受到諸多外部不確定性環境的影響。除此之外，房企獲取現金流的手段中，成本較低的恐怕就要數債券了。但是，房企債券利率正在飆升，尤其海外債券。
債券利率攀升：便宜錢越來越難找
借新還舊對於地產企業來說並不是稀罕事，但面對越來越龐大的債務問題，再融資和再融資成本將成為擺在房企面前的另一難題。
以富力地產為例，根據公司2018年11月底公佈的相關債券募集說明書，截止2018年6月末富力的有息負債高達1589.58億元，較2017年末增長了169億元。
今年11月底富力地產發佈公告稱，將公開發行不超過40億元的公司債券，而此次募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償付2019年公司已發行公司債券的到期回售部分。
如上圖所示，2019年到期回售的相應債券利率僅有3.95%，而富力地產此次發行的債券利率已上升至6.58%，利率上升了2.63個百分點。
富力地產的融資利率雖然較此前有所攀升，但從絕對值上看來，其實還是低的。海外美元債券的利率飆升的更明顯。以下為6月至今房地產公司發行的美元債情況：
從以上數據來看，6月至今房企的發債利率半數以上都在10%左右，而如此高利率的債券，期限並不長，其中時代中國發行的3億美元債期限僅兩年，票面利率已高達10.95%。
冬至未至，房企巨頭們已經感受到凌冽的寒風。（JW）
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