限購逼退海外投 資者，澳洲房價持續下滑15個月，是時候抄底了嗎？
根據國際清算銀行的統計，在過去50多年裡，澳大利亞房地產都是全球投 資回報最佳的資產之一，平均價格上漲了60多倍，並且一直處於上漲週期，沒有出現過連續三年的下跌。
但自2018年以來，情況發生了明顯的變化，根據不同機構的估算，去年澳大利亞房產均價下跌約了5~6%，悉尼和墨爾本的跌幅甚至超過了10%。據海外房產中文平臺居外網提供的數據顯示，2018年澳大利亞的詢盤量同比下降了20%。居外網董事總經理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財經記者採訪時表示，由於受到一系列的政策限制，購房人士對澳大利亞房地產的投 資低於實際的市場需求。
澳大利亞房地產市場正在經歷罕 見的回調期，那麼當地房產還值得投 資嗎？
購房政策收緊導致房價跳水
2008年金融危機之後，大量海外熱錢流入推動了澳大利亞房價不斷飆升，2011年~2017年，每年平均漲幅約8~9%。以房價最高的悉尼為例，當地房屋價格中位數曾一度接近100萬澳元（最新匯率：1澳元=4.87元人民幣）。相比之下，澳大利亞統計局數據顯示，悉尼平均年薪還不到9萬澳元。
為了抑制失控的房價，減少高家庭債務帶來的信貸風險，澳大利亞近幾年來實行了多項調控政策，比如提高首付標準和貸款審批門檻。此外，由於20%的購房者來自海外，海外買家因此也成了調控政策首當其衝的對象。
據澳大利亞外國投 資審查委員會（FIRB）的數據顯示，新南威爾士州的悉尼和維多利亞州的墨爾本最受海外購房人士歡迎，與此同時，這兩個州針對海外投 資者的限制也最多。
在新南威爾士州，外國買家的印花稅是當地買家的一倍，達到了8%。另外，外國業主的年度土地稅附加費從0.75%提高被到了2%。維多利亞州的情況也類似，外國買家的印花稅為7%，當地買家只有3%。不僅如此，2017年5月澳大利亞政府還向外國投 資者推出了所謂的“幽靈稅”，即如果投 資的物業空置、或每年出租不滿6個月，則每年需要向政府交納5000澳元的費用。
一系列針對外國投資者的“限購”政策，的確起到了立竿見影的效果。FIRB數據顯示，2017年，住宅市場的外國投資者申請數量下降了三分之二，僅有13198例，2016年同期為40149例。同時，2017年外國人住宅房地產投資總額同比下降了超過65%。
外來資金流入的減少，雖然有效地減少了房市泡沫，但也令投資者澳大利亞房地產市場信心降至谷底。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行1月公佈的一份調查結果顯示，2019年一季度房地產行業整體信心指數同比下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。
同時，澳大利亞房產價格也出現下跌。根據不同機構的估算，2018年澳大利亞房產價格平均下跌約了5~6%，而房產價值加起來超過該國所有其他城市總和的悉尼與墨爾本，去年的跌幅甚至超過了10%。從成交量看，據房屋產業協會（HIA）的數據，去年12月澳大利亞新建住宅成交量也環比下降6.7%，僅為4622套，創下2001年以來最低值。
2019年：抄底？還是觀望？
惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在其1月中旬發佈的2019全球房地產展望報告中稱，2019年澳大利亞房產將進一步下跌，不過跌幅較2018年會略有減緩，約為5%；而悉尼與墨爾本的房價也將延續去年以來的跌勢，最大跌幅或達到兩位數。不過，考慮到澳大利亞依舊穩定的GDP增速和強勁的移民淨流入量，該國房市的萎靡狀況將在2020有所好轉。
今年1月份的實際情況完全符合惠譽的預測。2月1日，澳大利亞房地產研究機構CoreLogic公佈的最新數據顯示，澳大利亞房市持續低迷，全國住宅均價環比下跌1.0%，較2017年10月最高時回調了6.1%。
持同樣觀點的還有AMP資本投資公司首席經濟師奧利弗（Shane Oliver）。他認為房價還會進一步下跌，直至2020年，比房價最高時或回落20%。不過他並不認為房地產會發生全面崩盤，因為這波回調主要是因為監管機構的調控政策，並非加息或經濟衰退所引發，而調控政策可能會隨著政府的更迭而改變。
事實上，面對持續下降的房價，澳大利亞政府相關部門並非完全無動於衷。去年12月，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣佈2019年1月1日起，取消對提高貸款標準的銀行發放只計息住房抵押貸款的限制，並表示該政策作為一項2017年的臨時限制措施“已經達到了目的”。澳洲聯儲副主席德貝爾（Guy Debelle）也曾發出警告稱，在房地產市場低迷期間，大銀行不應過度限制貸款，否則可能嚇退借款人，對經濟造成負面影響。
此外，儘管當地房價暫時沒有回暖的跡象，但租金收益率卻不降反升，即租售比仍在上漲，這也從一個側面反映了當地房市並非表面看上去的那麼“冷”。根據CoreLogic的數據，2018年9月澳大利亞平均租金收益率為3.75%，與2017年的3.6%相比有所上漲。悉尼和墨爾本的租金收益率分別為3.2%和3.1%，同比都在上升。
其他的利好因素還包括，根據澳洲聯儲預計，2018年、2019年的經濟增長率都在3%以上，高於2017年的2.2%。同時，住房貸款利率仍舊維持在低位，2018年9月的住房貸款平均標準浮動利率為5.3%，平均折現浮動利率為4.55%，基本與2017年同期持平。
羅雪欣對第一財經記者表示，澳大利亞房地產的海外買家中約有22%來自中國，儘管2018年中國買家對澳大利亞的詢盤量同比有所下降，但澳大利亞依然是中國買家進行海外房產投資最熱門的國家之一，尤其在2018年第四季度，中國買家的詢盤量已開始明顯回升。
她認為，由於受到一系列的政策限制，購房者對澳大利亞房地產的投資低於實際的市場需求。她表示：“中國買家的巨大需求就像被大壩阻擋的水一樣”，一旦澳洲針對海外投資者的購房限制有所鬆動，積累已久的需求就會迅速爆發。
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