賺錢是一項能力：
世茂還有 Hello Kitty 和藍精靈
文︱德科地產頻道主編 何玲
世茂房地產（00813.HK）：1989 年成立，2006 年在香港聯交所主板上市，總部位於上海，目前位列 2018 年房地產上市公司綜合實力第 11 位。
問：「去年大家很多都實現了 70%、80% 的增長……」
答：「70%、80% 很少，也就兩家，我們是其中一家。」
回答的人，是世茂房地產副主席兼總裁許世壇，在世茂業績發佈會上，在 3 月 26 日的香港。
1st
很賺錢：完成目標126%
業績會和年度財報，主要是給資本市場看的，給大大小小的股東看，所以各家房企比的主要是賺到的數字。
◆ 簽約額：2018 年世茂簽約額 1761.5 億元，同比大幅上漲 74.8%，實際銷售額目標完成率達到 126%，簽約額排名提升了 5 個身位，位列全國第 11 名。
◆ 營業額：2018 年世茂營業額同比上升 21.4%，達 855.1 億元，毛利額同比大幅提升 25.8% 至 269.5 億元。
◆ 核心利潤：2018 年世茂核心利潤大幅增長至 117.3 億元，同比上升 25.3%；世茂股東應占核心利潤 85.5 億元，同比上升 23.4%；經營利潤 232.1 億元，同比上升 31.3%；每股盈利 2.647 元，同比上升 13.9%。盈利能力行業領先。
◆ 派息額：2018 年世茂全年派息額為每股 120 港仙，同比上升 20%，持續實現股東權益最大化。
2nd
有水平地賺錢：酒店、商業也賺錢
企業盈利，是一種本能；一家房地產企業，他的酒店業務也盈利，而且盈成「行業翹楚」，那就不是本能了，而是一種能力，經過商業文明鍛鍊之後的盈利能力。
看一家房企的經營是否穩健，看其酒店的盈利水準如何，通常就可以看出大概。 對於酒店，世茂的 2018 年度財報是這麼說的——
報告期內，各酒店共錄得收入人民幣 19.1 億元，息稅折算折舊攤銷前利潤為人民幣 5.9 億元，EBITDA 率（即折舊及攤銷前利潤率）為 30.8%，為行業翹楚。
目前，世茂喜達旗下 10 家酒店已穩步經營，51 家蓄勢待發，其中包含 6 家海外酒店。未來將深入一二線城市為主的經濟和旅遊發展強勁地區，佈局新一代中高端酒店市場，發展成為國際化的酒店集團。
◆ 2018 年重點事件：上海佘山世茂洲際酒店（即深坑酒店）開業。
除了酒店運營，世茂的商業運營收入也實現大幅提升——
報告期內，商業運營收入大幅提升，共錄得收入 10.9 億元，息稅折舊攤銷前利潤人民幣 6.1 億元，EBITDA 率 56%，在行業內處於拔尖地位。
◆ 2018 年重點事件：上海世茂廣場重啟、上海世茂大廈啟用。
3rd
有水平地負債：負債率一直低
房企經營穩健的基本面，還是看資金鍊，看債務結構與信用評級。值得一提的是，世茂的淨負債率已連續 7 年維持在 60% 左右。
◆ 回款：2018 年世茂全年實現回款 1374 億元，回款額同比大幅上升 70.4%。
◆ 賬面現金：報告期內賬面現金為 495.8 億元，較 2017 年底上升 50.2%。未動用銀行及金融機構等融資額度約 400 億元。世茂整體資產規模持續增加，總資產達 3776 億元。
◆ 負債率：2018 年 6 月底負債率 62.7%，下半年得益於簽約和回款的大幅增長，2018 年年底淨負債率降至 59.4%，較年中下降 3.3 個百分點。
◆信用評級：2018 年全年融資成本控制在 5.8%。標準普爾、惠譽國際分別維持世茂「BB+」和「BBB-」，穆迪將世茂「Ba2」評級展望由「穩定」升至「正面」。 境內主要評級機構維持「AAA」的主體最高信用等級。
4th
看好哪些城市：2019年預計2100億
2018 年實現百分之七八十的增長，我們來看這些增長來自哪裡。世茂看好哪些城市？先看他們的貨值分佈在哪裡。
世茂在全國的貨值已超 9000 億元。2018 年世茂土地儲備遍佈 87 個城市，264 個項目，權益前土地儲備約為 5538 萬平方米，全年新增權益后土地 519 億元，大部分位於一二線及強三四線城市。
◆ 粵港澳大灣區：貨值 2000 億元。2018 年，世茂在深圳前海、龍崗、坪山佈局「一城三塔」，均是超高層，持續刷新城市天際線。
◆ 長三角：貨值 2250 億元。繼佈局杭州、寧波、紹興、嘉興之後，2018 年首入溫州、台州。
◆ 福建地區：貨值 2100 億元。
特別是福建地區公司的銷售額，世茂雖然在《2018 全年業績公告》裡面沒有多提具體的數字，但是根據億翰智庫《2018 年 1-12 月全國各區域典型房企銷售業績TOP10》的數據顯示，福建地區公司銷售金額達到 505.6 億元，為集團貢獻了接近 30% 的銷售金額，位列 2018 年福建房企銷售業績榜首，同時榮膺「福廈泉三城銷冠」。
2019 年，世茂還會怎麼拿地？
2019 年，世茂計劃將銷售的 40%、回款的 50% 用於土地投資，在一二線及強三四線獲取優質土地。
並且，要投資前置，60% 的土地投資在上半年進行。
除傳統招拍掛以外，加大收購、小股操盤等方式的投資力度。
世茂 2019 年可售貨值 3500 億元，保守按 60% 去化率，
預計 2019 年可實現銷售簽約 2100 億元，增長可期。5th
穩中帶皮：藍精靈·Hello Kitty·故宮
很賺錢的世茂還有一些大膽有趣的嘗試，跟藍精靈、Hello Kitty 和故宮進行 IP 合作。
◆ Hello Kitty：2019 年 1 月，世茂 Hello Kitty 上海灘時光之旅主題館試營業開啟，明天（3 月 29 日）正式開業。佔據了上海南京路世茂廣場整整三層樓，總建築面積約 6000 平米。
◆ 藍精靈：2019 年 3 月，世茂已與藍精靈版權方 IMPS 簽約，藍精靈將入駐上海世茂精靈之城主題樂園。亞太首個藍精靈主題樂園正式啟動。這是繼 Hello Kitty 之後，世茂集團在主題樂園領域再次攜手世界文化 IP。
◆ 故宮：2018 年以來，世茂商業與故宮攜手打造的文創快閃店，先後在廈門世茂 Emall、濟南世茂廣場、石獅世茂摩天城、上海世茂廣場巡迴亮相，以互動主題展覽、創意文創產品、豐富多彩的文化體驗，向城市年輕群體傳播了中國優秀傳統文化。
6th
DK觀點
從前的世茂，留下的模糊印象是梁朝偉。十幾年前，世茂請了梁朝偉代言他們的上海豪宅項目。
現在的世茂是什麼印象？有這麼幾件事情，可以給你留下獨特印象——
1. 在上海，花了 12 年，做出了深坑酒店（即上海佘山世茂洲際酒店），做出了地平線下 88 米的「世界建築奇蹟」；
2. 在深圳，把世茂深港國際中心，做成了一座超級摩天大樓，會高得超乎你的想象；
3. 在北京，和故宮博物院一起「故宮藝術館」，在前門大街。
現在的世茂，又跟藍精靈、Hello Kitty 一起玩了。
《DK樓市政策日誌》
2019.3.28 第337期
首套房貸利率9折可期。
·今日新聞·
近期，天津的中農工建四大行首套房貸利率已經迴歸基準。
·DK觀點·
三個多月前，成都傳出首套房貸利率 9 折，中信銀行可以做；旋即，中信銀行回應：不能做。當時我們分析說，這是迫於輿論壓力的回應。三個多月過去了，現在的輿論已經有所改變……
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3月份政策地理：南京（1日）—北京（4日）—香港（6日）—贛州（7日）—兩會（8日）—蕪湖（11日）—東莞（12日）—住建部（13日）—國家統計局（14日）—國務院（15日）—香港（18日）—兩會（19日）—海南（20日）—濟南（21日）—石家莊（22日）—西安（25日）—住建部（26日）—萬科（27日）—天津（28日）—to be continued……
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