关于贷款按揭买房，一直以来都是排在热门问题，今天我们就详细来说说关于贷款的买房的相关事情。
其中，包含公积金贷款，以及公积金贷款+商贷结合的组合贷款形式，可贷额度，银行上浮比例等问题。
下面我们先来看公积金贷款相关问题：
前提条件：
按规定正常足额缴存住房公积金，且在申请贷款时，已连续缴存六个月（含）以上。
1.杭州公积金贷款，最高能贷多少钱？
个人最高能贷50万，若夫妻都具有公积金贷款资格，则总共可贷100万。
即：每户最高可贷100万。
2.公积金可贷额度如何计算？
看公积金账户月平均余额
公积金可贷额度=申请公积金账户月平均余额*15（倍数）
说明：
a 计算结果为15-50万之间，可贷金额按计算结果贷款，且千位取整。
b 计算结果大于或等于最高金额50万，只能贷50万。
c 计算结果小于15万，可贷15万。
d 申请公积金账户月平均余额指：
申请公积金贷款时近12个月账户月平均余额（不含申请当月和近12个月的一次性补缴）。未满12个月，则按实际月数计算。
常见情况举例：
情况一：
李华于2018年1月开始缴存公积金，月缴存金额均为1000元，且未提取，他在2019年1月准备申请公积金贷款买房，可贷款金额为多少？
首先：李华的月平均余额计算范围为：2018.1-2018.12，刚好12个月，由于之前未缴存，2018年1月的账户余额为1000元，2月为2000元，3月为3000元......12月为12000元。
账户月平均余额=（1000+2000+3000+···12000）/12=6500元
李华公积金可贷金额=6500*15=97500元
情况二：
韩梅梅缴存公积金多年，2018年1月公积金账余额为3万，近一年月缴存金额均为1000元，且未提取，她在2019年2月准备申请公积金贷款买房，可贷款金额为多少？
首先：韩梅梅的月平均余额计算范围为：2018.1-2018.12，由于之前有缴存金额，则2018年1月的账户余额为3万，2月为3.1万，3月为3.2万.......12月为4.1万。
账户月平均余额=（30000+31000+32000+···41000）/12=30750元
韩梅梅公积金可贷金额=30750*15=461250元，介于最低额度15万和最高额度50万之间，按照实际金额计算。
千位取整，梅梅可贷46.1万元。
情况三：
土豆缴存公积金多年，且未提取，但因2018年1月离职换工作而断缴了3月，当时公积金账户余额为3万。在2018年4月土豆新公司开始正常缴存，每月金额均为1000元。
他在2019年2月准备申请公积金贷款买房，可贷款金额为多少？
首先：土豆的月平均余额计算范围为：2018.1-2018.12，由于这期间有断交，故实际的计算月份是2018年4-12月，一共九个月。2018年1月的账户余额为3万，4月加上存缴的100元，实际账户余额为3.1万，5月为3.2万.......12月为3.9万。
账户月平均余额=（31000+32000+···39000）/9=35000元
韩梅梅公积金可贷金额=35000*15=525000元>最高额度50万之间，按最高可贷金额50万计算。则土豆可贷金额为50万。
...
划重点来了：
01 公积金可贷余额，与账户余额有关，也与申请买房前12个月的缴存金额相关。
02 满足账户月平均余额大于3.3万，可贷金额才能达到最高50万的资格。
03 可贷金额并不一定会是你实际能够贷款的额度，还与是否满足年龄、征信等有关，可以直接在杭州住房公积金管理中心查询（网址：hzgjj.gov.cn）。
按上述情况中，土豆（男）的情况来实验，假定他出生日期为1994年，属于首套房，总价为200万，首付30%。
可以看出，这其中包括商业组合贷以及公积金贷款都可以非常清晰查到。
接下来，我们正式主题，就是贷款的事情
杭州认房又认贷。
认房就是在满足购房资格下，杭州本地户籍家庭可限购2套，本地户籍单身以及符合其他条件买房，限购1套。
认贷：全国范围内认贷，首套房首付30%，一般银行上浮范围在10%-20%之间，征信不好可能会上浮一到两个点。
二套房首付60%，一般银行上浮范围在15%-20%之间。
如何界定是二套房？全国范围内，只要有购买住宅贷款记录，无论在杭州是否有房，都属于二套房。
举例：
小白菜早年在老家成都按揭购买了一套房，贷款已全部结清；如今想在杭州买房，首付多少？
答：首付60%。
因为有贷款记录，即便是已经结清了，还是算二套房。
首付具体比例：
1.在杭州无房且无贷款记录（全国联网可查），无论是公积金还是商业贷款，首付最低30%。
2.在杭州无房但是有贷款记录，以及在杭有一套房，首付最低60%。
3.未就业、无固定收入、还款能力不佳者，首套房商业贷款，首付最低60%。
无房申请公积金贷款的情况：
1.家庭名下有2套及以上住房的，或公积金贷款未结清的。
2.已申请过2次公积金贷款，无论现家庭名下有无住房。
3.名下已拥有一套住房，除该套住房外有其他未结清商业住房贷款记录。
4.有两条及以上未结清商业住房贷款记录的。
举例：毛毛虫结婚前使用公积金贷款买房，与菜叶儿结婚后准备再买一套，毛毛虫是否可以使用公积金贷款？
答：若毛毛虫婚期公积金贷款未还清，不能申请，还清后可以按规定申请。
接下来，是对摇号管家上网友问题的疑问解答？
1.公积金贷款有什么优势？
答：利率低，贷款利率3.25%（一般指贷款年限大于5年的情况，低于五年则更低），二套上浮10%。
纯商贷利率为4.9%，首套上浮10%-15%，二套15%-25%。
2.什么是组合贷？
组合贷是指公积金贷款+商业贷款的组合
一般适用于公积金贷款额度小于贷款额度的情况。
举例：假如图图在杭州买了一套200万的房子，首套购房支付60万，则他还需要贷款140万。
若他可贷公积金最高额度，即为50万。
故，图图的组合贷为：公积金贷款（50万）+商业贷款（90万）
3.在贷款审批中需要注意的问题和解决办法？
假如李大海房贷100万，20年还清，等额本息月供为6500元，需要准备：
借款人月收入是月供的2.2倍的收入证明，即工资大约在6500*2.2=14300元/月。
但是这样的收入对于刚刚毕业，并不一定是每一个购房者能够达到的工资水平，尤其是现在什么信用卡、蚂蚁花呗离不开生活后，上个月还有款没还清的人，怎么办？若是被银行拒贷又如何办？
不着急，我们一个一个来看。
a 收入达不到月供的2.2倍怎么办？
如果在差距不大的情况下，可以适当延长贷款年限或者更改还款方式降低月供。
比如上面的李大海就很聪明，因为月工资为1.5万元，就选择了等额本息还款形式，将月供降低到6500元了。
如果他选择20年等额本金的还款方式，月供就需要8520元，则他的工资需要达到8520*2.2=18150元，就贷不了款。
不过，也不是这有这一种方法，加入里大海不想采用等额本息的还款方式，还可选择将贷款年限延长，比如延长至30年，30年等额本金月供为6800元，他的工资1.5万元也能满足。
备注：
① 同样年限的条件下，等额本息比等额本金的月供低。
② 同等还款方式下，年限越长月供也越低，对收入要求就越低，但需要承受的利息就越多。
因利息和收入问题，因此在选择年限和还款方式的方面极易出现选择困难。
但，其实并没有所谓的最划算的还款方式，适合自己的才是最划算的。
如果差距太大的情况下，可以找直系亲属担保或者以其余资产来进行作证。
可以让父母担保，担保人所需要提供的资料与申请人一样。
身份证明、婚姻证明、收入证明、流水、征信。
若选择资产作证的话，股票、基金、名下房屋租金收入、名下房产等都可以作证，提供相应的证明即可。
附收入证明＋稳定就业证明模板：
b 网贷借款对申请房贷是否有影响？
肯定会，兴许会无形中成为增加审批难度和对收入等其他要求的原因。
因为每一笔网贷都会体现在征信系统中，所以在在申请贷款审批前，最好能够提前将各类借款还清。
注意：
1. 银行是以各个机构的结清时间为准，所以中间存在的结清过程也可能会成为影响因素。
2. 使用贷款软件，比如蚂蚁借呗等，可能会遇到银行要求开结清证明，不同的机构需要的时间不同，而且流程也复杂，3-4天也是可能的。
结清证明模板
c 当心频繁查询，影响征信报告
查询记录会包括查询日期、查询操作员、查询原因等内容，这也是银行“风控”的重要参考项。
半年内查询最好不超过8次，若查询记录过多，可能会导致银行评分系统不过而拒贷。
注意：
征信查询次数=征信查询机构查询+个人查询。
一般情况下，个人查询影响申请贷款；但机构查询则会影响，一般办理信用卡就会被查。
举例：
李小虎因朋友请他帮忙完成信用卡办理业务，并约定说不损失什么，不会真的办下来，他就答应了总共办了10张（10家银行查了征信），但若是现在李小虎想要再申请一张自己用，第11家银行在查询征信时，很大程度会直接拒绝。
d 小心逾期，信用卡会被拒贷。
一般情况贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款，就会被银行纳入了不良征信名单。
在这段时间内申请贷款会受影响，比如银行提高房贷利率，减小放贷金额、直接拒贷等。
有些银行也会参考五年内的征信记录，就算近两年无逾期，但是两年外五年内有逾期，也有影响。
e 银行贷款审批通过以及放款时间。
在资料齐全的情况下，杭州新房、二手房的审批时间大多为7-10个工作日，审批通过后1-2个月左右放款，整个流程一般在3个月之内可以完成。
f 购房合同签了，贷款申请却没审批，最坏会造成定金损失。
若是在一家银行的贷款申请没有审批下来，可向开发商申请换另外一家银行再进行申请。但最多可向三家银行申请个人住房贷款。
若都都没有通过，只能全款或者放弃购买，前者意味着资金压力很大，后者意味着损失定金。
tips：
1.若近期有申请个人住房贷款的打算，谨慎申请各类机构、银行的贷款，保持良好的征信记录。
2. 提高自身收入要重视，关系到否能审批通过，以及日后的还款能力和生活品质。
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