出品：搜狐焦點北京站
策劃：搜狐焦點北京新聞中心
設計：陳文海
昌平區位於北京的西北部，是首都北京的北大門。昌平既是北京的城市發展新區、又是生態涵養髮展區，是首都戰略發展的新空間和推進新型城市化的重要支點。
同時，我們熟知的昌平，又是北京的居住大區，剛需住宅分佈廣，住宅區體量大，在近郊區縣中交通壓力巨大。目前，昌平整體發展不均衡，消費群體規模較大但消費力層級較低，導致商業氛圍層級較低，多以臨街商業、小型百貨為主。
根據樓盤分佈狀況，可將昌平樓盤熱門集中區域劃分為四個版塊：昌平中心城區、回龍觀版塊、沙河版塊、以及小湯山版塊。一提到昌平沙河，想必很多人腦子裡第一閃現的詞是“小產權” “回遷房”，又或者是偏僻、擁擠，總之不是大眾首要考慮置業的地方。
本期搜狐焦點區域報告就將深入走進昌平區沙河板塊，細話沙河樓市看點。
壹· 沙河印象
始於西二旗，一路向北的昌平線，是連接沉寂北邊關的昌平和城區的重要樞紐。在沙河區域，從南向北，依次設有鞏華城、沙河、沙河高教園三站，依附三個地鐵站修建的，則是沙河老城區、沙河新城區和沙河高教園區。
3月末，搜狐焦點記者踏上了昌平線，從鞏華城地鐵站出發，一步步考察沿途樓市、房價、配套、環境等。
進入沙河區域的第一印象，你會發現這是城市和農村完美融合的區域，井然有序的村子和新建的社區整齊排列，羅布在沙河不同的版圖裡。繁多的居民給沙河區域帶來了足夠的“煙火氣”，差不多走進任意的村子和街道，都能瞧見琳琅滿目的店鋪，不過大多數以飯店、商店等日常生活需求店鋪為主。
沙河區域向北距離昌平縣城超過20公里，遠離主城區導致沙河區域的配套並不完善，比較大的購物中心要數位於地鐵沙河站對面的隆興購物廣場，更多人會選擇多坐兩站地鐵去生命科學園區域或者到昌平縣城購物。
而對於居民最關注的醫療和教育問題，近些年則呈現不同趨勢。隨著沙河高教園的落成，北航、北郵、央財等一大批國家重點建設高校的入駐，沙河區域的教育質量得到了極大改善，尤其是沙河高教園區域，一眾二手房價水漲船高，成為沙河區域佼佼者；而醫療資源則更多還是依賴沙河醫院等本土醫院。
交通方面，儘管昌平線已經開通，但是每天發生在昌平線上的“戰爭”從未截止。在昌平線進入沙河的第一站沙河高教園站，每天高峰期至少要等兩趟才能上車，拼命擠上地鐵的人還要在下一站沙河站接受暴擠的洗禮，套用句魯迅先生的話“車上本沒有落腳之地，擠得人多了就能擠上來”，最後到鞏華城站時，整個車廂已經滿滿當當如同一個沙丁魚罐頭，容不下一個人了。
按這三站地鐵來劃分沙河，以三張圖和關鍵詞，便可以對沙河勾勒出一個感性的初步印象。
鞏華城：遍地拆遷/老破小/配套全沙河最佳/環境髒亂差
沙河站：擁堵/回遷房/小產權房/商鋪林立
沙河高教園：大學城/道路寬敞/環境好/別墅區
為何還有這麼多人選擇在沙河租房或置業？記者決定通過走訪調查，從沙河站、沙河高教園站、鞏華城站三個地方的發展詳細分析這裡的房屋情況。
貳·沙河樓市細觀
01.沙河
沙河站周邊的房屋產品，算得上一部房屋產品小百科，從自建房到回遷房，到二手房再到新房，在這裡都能找到，而且每種類型的房子，優點和缺點都格外突出。
自建房
自建房多半在地鐵站兩邊的村子裡，按照中介的說辭，這些房子都是村裡出地，開發商承建的，周邊最大的自建社區是於辛家園，位於於辛莊內，在售二手房的均價在1萬元每平左右。這類房子最大的優點是便宜，相比周邊二手房動輒3萬左右的均價，1萬的單價相當於一種恩賜。
低廉的價格並不能遮蓋房子自身存在的劣勢。由於不是商品房，房屋沒有房本產權，購房後只能得到和村委會、上一任業主三方簽訂的協議，而且房子的產權僅有50年，產權到期後房子的歸屬目前還無消息；其次，房子的水電皆為商業用水用電，價格高於普通商品房。
當然最重要的是，這類房子由於無產權，購房者未來無法辦理落戶，相對應的孩子上學等問題也就沒辦法解決。
這類沒產權的房子到底有什麼用？
面對筆者流露出的疑惑，中介也給出了回答：投資。
這裡的投資不包括日後房子本身的價值，大部分在於房租帶來的附加收益。熱心的中介給算了一筆賬，購買一套60平左右的二居室需要差不多60萬，房子出租每個月能帶來3000元左右的收益，而房租會隨著時間增加，因此差不多15年左右能收回成本。
回遷房和二手房
沙河地鐵站外，兩邊林立著一片回遷房，地鐵線以西，是鞏華家園為主的回遷房，大多數都是近兩年的新房，還沒有房本，市場上幾乎沒有掛出的二手房；而地鐵線以東，則是兆豐家園為主的老舊回遷房，目前有二手房掛牌價在25000元每平左右。
從周邊配套來看，兆豐家園由於年歲較長遠，周邊配套比較完善，在小區周圍，有大量底商建設，從超市到飯館，能滿足業主的基本需求，同時在兆豐家園側面，還有一個較大的菜市場。
和兆豐家園隔街相望的鞏華家園，儘管建成年歲不長，但是得益於之前中海尚湖世家等小區的提前入駐，因此周邊的配套也很完善。在街道兩邊，超市、寵物店等日常生活用店都能找到。而相比對面的兆豐家園，鞏華家園還有的優勢，在於緊鄰昌平區鞏華學校，之後孩子上學的問題能得到妥善解決。
綜合評價，無論鞏華家園和兆豐家園，臨近地鐵站，基礎設施完善，都很適合居住，但是目前兩個小區又存在極大的隱患，就是兩個小區的業主都沒有拿到房本，交易的時候僅能先簽合同，這對於購房人而言，絕對不是個好消息。
除了幾處規模較大的回遷房，沙河地鐵站周邊的二手房多是上個世紀建設的新房，由於後期物業管理不當，加上年歲久遠，已成為業主口口相傳的“老破小”，這類房子的缺點的是肉眼可見的：極少清潔的小區環境，隨意出入的行人，和牆上貼滿了的各類小廣告。
但是優點也是可見的，最實在的優點是價格。筆者找到了位於鞏華家園附近的民園小區，民園小區建於1998年，是標準的沙河“老破小”，目前74㎡的二居室，在網上最低掛牌價280萬。中介給我們算了一筆賬，哪怕按照不划算的商貸模式，基本上110萬可以買下一所有學校有周邊配套的正規商品房，至於後期會如何面對小區破敗的環境，則是仁者見仁了。
新房
沙河區域的新房主要坐落在沙河地鐵站東南，於辛莊南部，集中代表為中海麗春湖墅和北科建泰禾麗春湖院子。
中海麗春湖墅是中海地產打造的限價商品房，距離沙河地鐵站600米，目前在售戶型以89平方米三居為主，最低價466萬起。值得一提的是，在限競房市場整體低迷的北京樓市，麗春湖墅算得上一股清流，2018年7月底開盤，首日銷售額超20億，可見購房人對中海麗春湖墅的認可率還是很高的。
而北科建泰禾麗春湖院子則是泰禾集團“院子系”產品的代表性作品，項目在售440平米獨院，均價2500萬/套起。
02. 高教園
地鐵沙河高教園站周邊，是沙河的核心區域，這裡坐落著北京第二大的高校聚集群——沙河高教園。北航、央財、北郵、外交學院等一大批國內一流大學均坐落於此，高等院校的落成，一方面給沙河區域帶來了濃厚的生活氛圍，高校引進的完善周邊，讓高教園區域實現了彎道超車，成為整個沙河最宜居的區域。
另一方面，則帶動了周邊的二手房價。沙河高教園周邊的二手房，主要分佈在昌平線以西，礦業大學和北航的北面，以北街家園和恆大城為主的兩大區域。其中，北街家園建於2009年，恆大城則是近幾年的新房。
初入北街家園，最深的印象就是“大”，北街家園目前有1區、5區、6區、7區、8區和C區，在沙河區域圍成了一座小城，供養著北街家園數十萬的業主。多年的耕耘，留給北街家園完善的配套，從基本的生活用品超市，到社區醫院，到幼兒園學校，這裡一應俱全，每週四周六，還會有集市在6區門前開攤，煙火氣十足，很適合居住。
北街家園的缺點也很明顯，一個是人流量過大帶來的社區較混亂，儘管每個小區都配有門衛，但是外賣車、快件員和普通行人，仍舊可以在小區裡任意穿梭往來，安全程度並不是很高；另一方面，北街家園的業主可以享受沙河高教園帶來的教育福利，北師大附屬學校是標準配備的學區。不過筆者在走訪的過程中，也瞭解到北師大附屬學校的對口小區僅有5區、8區和C區。
目前網上可查到的，北街家園小區報價幾乎在5萬每平上下浮動。
和北街家園隔街相望的，是新入住不久的恆大城。相比北街家園，恆大城周邊配套略顯落後，但是恆大城的社區管理更完善，對業主的出入控制也更加嚴格。目前網上沒有恆大城小區的報價，不過根據樓齡推算，恆大城的均價應該不會低於北街家園。
03. 鞏華城
鞏華城位於沙河鎮最南部，是沙河曾經的核心區域，知名的學校沙河中學，較好的醫院沙河醫院均坐落於此。可惜隨著時間的變遷，曾經的繁華逐漸落幕，留給眾人的只剩下一片狼藉。
鞏華城周邊的業主，如今一半已經拆遷，一半在等待拆遷，在周邊村落騎行，目之所及的除了拆遷留下的斷壁殘垣，就是寫在牆上的大大的“拆”字。
據住在附近的居民說，目前鞏華城周邊的幾個村子處於拆遷停滯階段，部分待拆遷村民仍在等待拆遷的下一步舉措。而鞏華城周邊的商品房，大部分是單位福利房，包括首鋼一線材廠小區、百貨宿舍樓等，這些上世紀的老舊小區，目前價格在36000元每平左右，不過很少有房子在網上掛牌。究其原因，這些商品房據說也在拆遷的範圍內，之後的拆遷比例為1:1.5，換言之，100平米的商品房在拆遷後能得到150平米的居住面積。
叄·區域點評
沙河區域新房源稀缺 區域仍屬價值窪地
沙河目前新房資源稀缺，多以二手房為主。相比發展較為成熟的昌平回龍觀區域來說，沙河板塊樓市仍屬價值窪地，區域內，4月房均價41179元/平方米，相比三月環比上漲了0.14％，同比去年同期上漲了35.96%。而回龍觀房價在57250元/平左右。昌平其他區域，如南邵和昌平縣城的房價都在48000元/平左右，與這兩個區域相比，沙河板塊不僅具有距離市區近的優勢，也是值得考慮的價格窪地。
交通優勢明顯 目前區域配套是短板
區域內有京新高速、京藏高速等主幹道通過，另有昌平線的開通大大縮短了與西二旗、中關村等熱門商圈的距離，吸引了中關村從事IT、教育的中端收入群體，主要以剛性需求為主。
配套方面，目前區域內配套有待完善，隨著昌平高教園區的逐步發展，園區內高校已經逐步進駐，區內的商業和生活配套正在逐步完善，未來該區域的高端配套可期。區域將會逐步發展成為集高校、住宅、商業與一體的綜合園區。
昌平區內拿地熱門 大牌項目爭相奪地
從2018年北京市土地供應情況看，成交地塊主要分佈在昌平、順義、大興等近郊新城區，尤其昌平區，供應的土地以居住用地為主，且多是限房價、競地價模式，即未來全部建設成限房價項目。
回顧2018年北京土拍情況，沙河一直是各家房企爭相熱搶的熱門區域。其中包括首開+華潤+建工以69億拍下沙河鎮七里渠地塊；中海54.5億拿下的麗春湖地塊；華潤+小米以26.57億拿下的七里渠南北村公建混合住宅用地；好未來13.2億拿下的七里渠南北村地塊。由此可見，沙河是有野心的，不然也不會吸引大牌項目爭相奪地。
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