很多有房貸的朋友都會誤認為房貸利率下調和公積金政策放鬆會使得自己的房貸月供變少，實際情況是僅僅針對還沒有購房的朋友有影響，已經購房還貸的朋友是沒有影響的。藉此機會簡單談談我的觀察。

房貸利率下調指的是上浮比例減少了並不是基準利率(4.9%)

房貸利率調整如今更多是指在基準上的上浮與下調

很多朋友將基準利率與房貸利率搞混，他們之間是有聯繫的，但是也有區別。一個簡單的例子分享給大家：目前我國5年以上的商業貸款的基準利率是4.9%，目前的房貸利率就是在4.9%的基礎之上進行上浮或者打折（當然如今首套房打折基本沒有了）。2018年很多城市房貸利率上浮30%左右就是在基準利率4.9%的情況下進行的上浮，但是有幾點要清楚：

第一、利率上浮多少（或打折多少）在簽訂貸款合同的時候已經確定了，這是要跟隨你往後的幾十年的。比如，2018年10月份你貸款的利率為上浮30%，那麼你的貸款利率就是6.37%，這個貸款利率（上浮30%這個情況）是要跟隨你幾十年的（直到你房款還清為止）。後期的房貸利率上浮下調或者其他跟你都沒有影響，也就是說2019年之後房貸利率上浮20%，對你來說沒有任何影響，之前還款多少之後還是多少。當然對於後來買房的肯定是按照上浮20%來計算的，這點購房貸款的時候一定要問清楚！！

購房貸款合同簽訂的時候貸款利率已經確定

第二、貸款合同簽訂後影響貸款月供的主要因素轉移到基準利率上。比如：2019年5月份後央行調低了基準利率從4.9%下降到4.75%，那麼2018年10月份的簽訂的貸款利率就變為4.75%*1.3=6.175%，這個時候的貸款利率確實會降低。已經還貸款的朋友注意力應該集中到基準利率上！！！

所以，對於已經進行過購房貸款的朋友（主要是商業貸款）能夠影響自己還款的只有基準利率變動（也就是4.9%的基準是不是會調整），其他的沒有任何影響，這點大家要清楚！當然如果說是對於沒有買房的朋友自然房貸利率上浮下調後的還款額肯定就會比之前少，這點也是肯定的。

房貸

公積金政策變動也是這樣的情況（關鍵看基準利率）

目前的公積金政策變動大多集中在提升貸款額度方面，比如：原來的最高60萬，提高到80萬。對於購房者來說肯定是好事，但是自己還款的多少最終還是要體現在公積金貸款利率上。

公積金貸款也是要看基準利率

第一、目前來說公積金貸款利率（5年以上）3.25%，可以說比一般商業貸款低的多。不論是你貸款60萬或者80萬來說都是需要按照這個基準利率來進行的，好一點的就是公積金貸款基準利率基本沒有出現過上浮的情況（畢竟公積金貸款是特殊的貸款，僅僅針對住房）。這也是為什麼很多朋友希望用公積金貸款的主要原因，僅僅基準利率就比商業貸款低了1.65個百分點。公積金貸款的還款還是相對壓力小很多的！！