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很多买房的朋友都很疑惑：等额本金和等额本息该怎么选？如果提前还款要考虑什么因素？今天我统一给大家做一个详细的梳理：
假定房贷是100万，利率是基准利率4.9%，期限是30年
1、等额本息的优势和劣势是什么？
等额本息，顾名思义，就是说月供是一样的，每个月的还款额度是一样多的，等额就是月供的额度是一样的，本息就是说里面包括本金和利息。这是我们最常用的房贷按揭方式，因为月供的额度一样，所以前期的还款压力小，所以很多人就选择了这个还款方式，本来大多数人贷款买房的原因就是因为钱不够，等额本息的优势正好符合。
但是等额本息的劣势就是利息总额会比较高，而且前期的还款中主要都是利息，如下图所示，月供是5307元，利息总额是91万元，第一个月的利息占了月供的74%，此后利息所占月供的比例逐渐降低，直到191个月以后，也就是16年以后，你的月供中的本金才会超过利息。
所以，如果你一开始就打算提前还款的，那么你买房的时候选择等额本金会更划算。
2、等额本金的优势和劣势什么？
等额本金的意思就是月供中的本金是一样的，就是100万除以360个月，月供中的本金都是一样的，所以刚开始的月供会比较高，月供会逐月减少，大概逐月减少11块钱。利息总额是73.7万，相比等额本息减少了17.3万的利息支出，占到本金的比例是17.3%。所以等额本金节省的利息是比较客观的。所以等额本金的优势和劣势都很明显，优势是节省利息，劣势是前期的月供是比较高的，刚开始的月供高达6861，相比等额本息的5307月的月供是多了1500多元，但是这个情况会再138个月以后发生变化，138个 月（11年半以后）以后等额本金的月供会比等额本息的月供少。
3、提前还款要考虑什么？
首先要考虑的是你的投资理财的收益率，你用这笔钱提前偿还贷款你节省的相当于这笔钱的利息，如果你用这笔钱用来做投资理财，你的收益就是投资理财的收益，目前获得比较稳定的5%以上的年化收益并不难，如果你的房贷利率是在这个范围内，那么你不提前还款会比较划算。
其次你要考虑的是你的房贷方式，等额本金的方式提前还款就比较划算，等额本息提前还款就看你已经还款多久了，如果是刚开始还，那也没什么，如果是已经还了好多年了，那么就有点还不来，因为你之前还的大部分都是利息。利息你都提前还过了，在提前还就没什么用了。
最后一点就是违约金，银行会收取1%左右的费用作为提前还款的违约金。
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2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？
我建议使用等额本息还款，而且有条件最好选择三十年。
我们先简单说一下什么是等额本金和等额本息，简单理解，等额本金就是每个月还的本金固定，再加上每个月应还的利息，这种的特点是前期压力较大，后期随着本金的减少，每个月所还的利息也会下降很多。<strong>等额本息就是每个月所还的贷款金额固定（本金+利息），开始还款金额大部分是利息，后期大部分是本金。以100万贷款，利率上浮10%为例子，如下图：
对比完特点，下边来解释为什么选择等额本息30年还款对我们有利，总结起来有以下两个原因：
第一，通货膨胀使得你借款的实际利率远低于名义利率。很多人可能觉得，等额本息一开始全部还的是利息，而且30年下来所还款的利息还要比本额等金多20多万，肯定不划算，宁可一开始选择压力大一点，省点利息。这样计算似乎没什么问题，毕竟数据摆在那，但是很多人忽略了一点，那就是通货膨胀。
以物价为例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大约是3元/斤，质量还未必比80年代的好，也就是30多年的时间，大米价格涨了近17倍，这就是比较直观的通货膨胀，导致通货膨胀最直接的因素就是市场上流通的货币越来越多，网上有一种比较直观计算通胀率的公式：M2增速-GDP的增速，看过数据基本可以看出，如果世界现有的货币体系不改变，通货膨胀是一直存在的，随着时间越长，现在每月还款的5000多元到30年后，要比现在的5000多元要少得多得多，换言之，实际利率要远远低于你借款的名义利率。
第二，选择等额本息可以使得你有更多的流动性资金。上边的表格已经比对过，等额本息在一开始的还款会比等额本金的金额少得多，那么在还款的前几年，你的手头上所留存的流动性资金会充裕很多。流动资金有多重要呢，主要还是投资和应急，如果手头有一定的流动现金，就可以进行进一步的资产配置，可以按一定比例投放在货币基金、ETF、股票等，这些相对于不动产来说能够更快变现，能够更好地为下次投资做准备，而选择等额本金的还款，在还款初期会大大削弱你的资金流动性。
讨论完还款方式，接下来说下提前还款的问题，提前还款应该怎么办呢？
如果你理解了上边的分析，那你很快就能够得出结论，建议不选择提前还款。
这里还要说下关于等额本息提前还款的误区，很多人会认为等额本息提前还款要在前几年，如果过了前几年提前再去提前还款会不划算，因为前边还的大部分是利息，这里给大家举个例子可以证明，银行等额本息的收费是合理的。
还是以100万，年化利率5.39%为例子：
第1个月，本金1000000元，利息为4492元，年化利率=（4492/1000000）*12*100%=5.39%
第49个月（第5年），本金剩余1744421元，利息为4224元，年化利率=（4223.48/938907.34）*12*100%=5.39%
通过上边的比对，你的利率都是5.39%，之所以会产生一开始还的利息比较多的错觉，那是因为你一开始的本金多，借的钱多自然产生的利息多，随着本金每月的减少，你每个月还款所占的利息会降低。
当然，有的人觉得欠银行的钱始终会有负担，想选择提前还款，这种一般是根据每个地方银行不同，规定不一样，具体可以参照贷款时候签订的借款合同，提前跟银行联系进行提前还款。
金色的竹林
首先我们来算一下等额本息和等额本金的差别：
例：坐标深圳：贷款60万，基准利率4.9%，按上浮10%，那就是：5.39%，贷款20年，目前房贷很少有基准利率的，都会有一定的上浮。计算结果如下：
对比结果如下：
1》等额本息：月供4090元，基本上20年都是这个数，除国家调整基准利率外。产生的利息是：38.1万
2》等额本金：月供5195元，逐月递减。产生的利息是：32.47万。
等额本金比等额本息少付5.5万。
另外，是选择等额本息还是等额本金呢？
1》如果自己月收入稳定，且盈余比较多的话或者过一段时间能有大额款项到帐，那么等额本金确实是比等额本息要划算，能少支付5.5万的利息。
2》如果是工薪族，前期买房还借了很多钱，需要自己 慢慢还，那么建议还是选择等额本息，这样前期不用还那么多，压力没那么大。还有一个好处是你20年都是这个数，10年后货币贬值4000多块钱可能就只有现在的3000，那么到那个时候就没有那么大压力了。。
若要提前还款怎么办呢？首先现在银行规定一般还了1年后提前还款不用罚息。提前还款只需要向银行申请，打电话申请要提前还款就行了，提前将钱存在还房贷的那张卡里面。一般只能是万的整数倍。比如：5万，10万这样。那么怎么提前还款划算呢？
还是以上面那个例子来计算：还1年后提前还款10万。
一年后提前还10万，月供减少到3384.利息节省5.6万。比较划算。。
总之，月供最好是按自己家庭月收入的1/3左右，不能过多，多了会感到压力很大的。
追忆经典影视剧
个人建议根据自身的情况而定
第一：每个月收入稳定，并且有固定的支出，那就可以按部就班的等额本本息，这样还款压力相对可控；
第二：如果收入不固定，支出相对可控，可以选择等额本金，在年轻、经济宽裕的时候多还一些，年龄大了可以还小额，越还越轻松；
第三：针对于提前还款的问题，因为等额本息一开始还款的金额中，利息的比例相对高一些，如果中途提前还款，就不太划算；而等额本金提前还款，前期还的本金多一些，提前还款相对划算，两种还款金额同样30年期限，前期还款金额等额本金相对来说多一点；
第四：如果提前还款，只要和客户经理申请一下，约定的时间去办理就可以！
希望能帮助到您！
太阳底下一朵花
有钱等额本金，没钱等额本息
