中國房地產市場向來熱鬧紛呈，2018年也不例外。老大哥咧著嘴羞羞答答喊“活下去”，小兄弟拍著胸脯信誓旦旦要衝千億，那場面是鑼鼓喧天鞭炮齊鳴紅旗招展人山人海。
場面上雖然熱鬧，但是對於大部分地產商來說，2018年的日子並不好過。
18年3月，兩會重申“房住不炒”政策主基調，在“房子是用來住的，不是用來炒的”以及因城施策的政策導向下，地產行業調控持續深化。
國家統計局數據顯示，2018年全國商品房銷售面積為17.17億平米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點；銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。分季度看，全國商品房銷售面積增速分別為3.6%、3.1%、2.0%和-2.0%，下降趨勢明顯。
而在金融層面，隨著國家堅定實施去槓桿政策，對於資金驅動型的地產行業來說，融資壓力就不言而喻了。
所以說2018年是中國地產商的冬天並不為過，既然是冬天，哪些人會活得比較滋潤？當然是家裡糧食儲備充裕的人才能活得滋潤，對於地產商而言，前期土地和現金儲備充裕的公司開始大放異彩。
中國恆大2018年取得的業績，就充分證明了這一點。
2019年3月26日，恆大發布了一份嬌豔欲滴的財報，多項核心財務數據逆勢大增，其中核心業務淨利潤同比大增90%，甚是風騷。
那麼今天，風雲君就帶各位老鐵一起去領略恆大18年財報的風采。
一、多點開花，核心業務利潤同比增長超九成
2018年，恆大業績保持強勁增長，各項財務數據都堪稱靚麗。其中營收同比增長近五成，淨利潤同比增長近八成，而核心業務利潤更是同比增長超過九成，在地產行業比較低迷的2018年，能取得這樣的成績實屬難能可貴。
我們將恆大2018年年報的主要財務數據擺出來，同時與其2017年同期數據做一個對比：
從財務數據來看，恆大2018年的業績可謂是滿堂紅：
資產規模方面：總資產將近1.88萬億，同比增長6.71%，淨資產同比大增27.42%，達3086.26億，創出歷史新高。
經營方面：營收持續爆發，同比大增49.89%，達到4661.96億元，這應該是中國首家年度營收突破4500億大關的地產公司，創中國地產行業有史以來最高記錄。
利潤方面更是驚人，18年恆大砍下665.47億元淨利潤，同比暴增79.62%，核心業務利潤更是高達783.2億元，同比大增93.3%。從已經公佈年報的另外兩家龍頭房企數據來看，碧桂園和萬科2018年的淨利潤分別為485.42億、492.72億，都遠不及恆大。恆大成了名副其實的地產界“利潤王”。
主要盈利指標：恆大2018年綜合毛利率、銷售淨利率和淨資產收益率分別為36.24%、14.27%、30.18%，毛利率和淨資產收益率大致跟去年持平，銷售淨利率比上年增長了2.36個百分點。
負債方面：自去年以來，恆大堅定不移的去槓桿，先是在去年上半年還清了1129億永續債，然後進一步削減外部借款，所以我們看到，到18年恆大淨負債率下降至151.94%，同比下降幅度超過30個百分點。
銷售方面：恆大2018年合同銷售金額5513.4億，同比增長10.06個百分點；合約銷售面5243.5萬平方米，較2017年增長4.2%；合約銷售均價每平方米10515元，較2017年增長5.6%。
土地儲備：截止到2018年12月31日，恆大土地儲備項目811個，分佈於中國228個城市，儲備面積共3.03億平米，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市。
辣麼，恆大為何今年的業績增長如此迅猛？大致有這麼幾個原因：
1、提升產品品質、增加產品附加值：打造全環節精品，項目施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，並通過配套先行、升級物業服務、完善售後等措施，不斷增加產品附加值。
2、降低銷售、管理費用率：採用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，銷售、管理費用率持續降低，成本控制能力不斷提升。
3、超前的土地儲備戰略：無論是2006年前瞻佈局二線省會城市、2009年率先進入二三線城市，還是近年大規模迴歸一二線城市，恆大都能根據自身的資本實力以及行業市場的發展趨勢，準確前瞻地做出戰略決策，取得了大量優質的項目，為公司高質量發展奠定基礎。
截至2018年年底，恆大在228個城市擁有項目811個，土地儲備達3.03億平方米，單個項目規模大，土儲成本為1635元/平方米。世邦魏理仕對恆大土地儲備的評估值為9758億。
另外，恆大目前在粵港澳大灣區擁有項目109個，總規劃建築面積約4927萬平方米，總貨值超過16000億。
4、提前償還永續債：2017年就已提前償還1129億永續債，為2018年及未來釋放出巨量利潤空間。
5、提升管理水平，打造精品產品：恆大在企業管理上狠抓隊伍建設、制度建設和文化建設，形成從嚴管理、獎罰分明的管理文化，及強大的團隊執行力；在產品上通過打造環節精品提升產品品質，不斷增加產品附加值；在成本控制上通過降低銷售和管理費用率、降低負債，實現成本持續下降。同時，恆大高性價比的產品推動銷售穩健地適度增長，交樓面積也穩步增加。
二、砥礪前行，恆大最近五年業績持續高增長
中國有句老話，叫“路遙知馬力”。對於一家企業來說，一時的高速增長並不難，難的是長期保持高速增長狀況。下面我們來看看恆大最近五年的核心財務數據：
（一）、總資產規模
2014年至2018年，恆大總資產從4744.6億增至18800.3億，年複合增長率為41.1%，淨資產從1123.78億元增至3086.26億元，年複合增長率為28.73%。
（二）、營收和淨利潤
恆大營業收入從2014年的1113.98億，增至2018年的4661.96億，最近五年的年複合增長率高達43.03%；淨利潤從2014年的180.16億元增長至18年的665.47億元，年複合增長率為38.63%。
另外，恆大最近五年的毛利和核心業務利潤也一直保持高速增長，毛利從2014年的317.8億，增至2018年的1689.5億，年複合增長率51.8%；核心淨利潤從2014年的120.9億增至2018年的783.2億，年複合增長率高達59.5%。
（三）、銷售情況
恆大合約銷售額從2014年的1315億增至2018年的5513億，年複合增長率高達43.1%。
（四）、土地儲備
恆大的土地儲備從2014年的1.47億平方米，增至2018年的3.03億平方米，年複合增長率為19.8%。
三、巨頭PK：恆大、萬科、碧桂園核心財務數據對比
（一）總資產、淨資產對比
總資產規模上，恆大以18800.28億，力壓萬科和碧桂園，淨資產方面，恆大為3086.26億，是萬科的1.31倍，是碧桂園的1.78倍，這說明在資產規模上，恆大已經將萬科和碧桂園甩開了一個身位。
（二）、營收和淨利潤對比
2018年，恆大實現營收4661.96億元，是萬科的1.57倍，是碧桂園的1.23倍；恆大當期淨利潤665.47億元，是萬科的1.35倍，是碧桂園的1.37倍。
（三）、合約銷售金額對比
2018年，恆大實現合約銷售金額5513.4億元，低於萬科的6069.5億元，高於碧桂園的5018.8億元，排名第二位。
四、多元化佈局培育新的增長極
恆大在地產行業縱橫捭闔的同時，也在其他領域厲兵秣馬，通過多元化佈局來培育新的增長極，以維持公司持續高速成長。目前，恆大主要在文化旅遊、大健康產業和高科技產業三大領域投入重兵。
（一）文化旅遊
經過9年的調研和探索，恆大旅遊已打造兩大填補世界空白的拳頭產品“恆大童世界”和“恆大水世界”。
恆大童世界是專為2-15歲的少年兒童打造，全球唯一的“全室內、全天候、全季節”大型童話神話樂園。每個恆大童世界樂園輻射半徑500公里，輻射周邊人口8000萬，目前15個童世界項目已佈局完成，預計2021年起陸續實現開業。
恆大水世界由恆大篩選全球現有170多項水上游樂項目，組成最受遊客歡迎的120個項目，將成為全球最大的“全室內、全天候、全季節”大型溫泉水樂園。未來2-3年將在全國佈局20-30個。
（二）大健康產業
經過5年調研和探索，著重打造填補中國空白的養生養老拳頭產品“恆大養生谷”。
恆大養生谷整合一流的醫療、健康管理、養生、養老、保險、旅遊等資源，搭建會員制平臺，獨創“四大園”，通過“五大創建”、“四大服務”，為會員提供全週期、高品質、多維度的健康服務。
目前已佈局12個恆大養生谷，未來三年計劃實現佈局50個以上，預計2021年陸續開業。
博鰲恆大國際醫院為恆大首個國際醫院，是美國哈佛大學附屬教學醫院布萊根醫院在境外的唯一附屬醫院，現已正式開業。
（三）高科技產業
目前恆大完成佈局新能源汽車全產業鏈，併力爭3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。恆大新能源汽車計劃三年內實現50-100萬輛的產能建設，天津基地計劃今年6月份全面投產。
1、整車研發製造：入主瑞典國家電動汽車有限公司（ NEVS ），獲得薩博汽車的核心技術；與世界頂級豪車製造商Koenigsegg組建合資公司（NEVS控股65%），獲得強大的超級豪華整車研發製造能力。
2、動力電池：入主卡耐公司，獲得日本頂尖技術，擁有行業前三的動力電池產能。
3、輪轂電機：入主荷蘭e-Traction，擁有世界最先進的輪轂電機技術，已達到量產並在國際廣泛應用。
4、汽車銷售：入股廣彙集團，擁有世界最大汽車銷售渠道。
結束語
2018年年初，許家印宣佈全面啟動“新恆大、新戰略、新藍圖”的戰略部署，要堅定不移地實施“規模+效益型”發展模式，以及低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，保持規模適度增長，重點注重增長質量，核心是“增效益、降負債”。
從恆大2018年的年報數據來看，老許啟動的新戰略效果顯著，2018年恆大的淨負債率同比下降了31.8個百分點，總借貸水平較2017年底下降595億元，降幅為8.1%，負債降下去的同時，效益大幅提升，當年營收同比增長近五成，淨利潤同比增長近八成，核心業務利潤更是同比增長超過九成。
在地產行業取得驕人戰績的同時，恆大的多元化產業佈局也已經全面完成。目前，恆大形成了以地產為基礎，旅遊文化、大健康產業為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局。
莊子在《逍遙遊》中這樣描述展翅高飛的鯤鵬：“怒而飛，其翼若垂天之雲”、“水擊三千里，摶扶搖而上者九萬里”，主業一路高歌猛進、連續多年蟬聯地產界“利潤王”、已完成多元化佈局、新引擎蓄勢待發的新恆大，就是一隻展開垂天之翼的鯤鵬，必將扶搖直上，水擊三千。
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