合肥几年房价为何能涨这么多？受到世界关注，要成为名城之一？

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胡帅波

本来合肥作为一个在全国都是没什么存在感的城市，却在2016年的时候由于房价的飙升超过40%而成为全球房价年度涨幅的第一位。

但是实际上，在这几年的时间，不止合肥，其他的城市房价也是急速飙升，合肥的房价上涨时间还是算在后面的，2015年，以沪宁杭为代表的长三角城市集体涨价在先，导致本来打算在外省落地的皖籍群体将目光放在了省会合肥，加上大型房地产开发商高价购买土地，导致合肥的房价飙升。

但是从2017年到目前为止，由于房市调控政策的出台，合肥的房价也基本稳定下来，交易量也下去了，所以说，目前合肥的房价基本也是这个价格了，如果是刚需的话，有钱就买吧，当然，如果觉得租房也无所谓的话不买也行，如果是想要投资的话，那么就要谨慎了，一定要根据合肥市未来的规划，选在合肥未来地铁站口，这样才有升值空间，贪图便宜买在太偏的地方，不说能不能升值，以后想出手都不好出手了。

合肥美丽汇

合肥在经历了2015与2016年的房市暴涨后，在2017年整体趋于平稳模式，但是仔细看趋势图可以发现有着几百元的浮动，而且此浮动呈下降态势，对于整体市场不是有很大的影响。

其次便是因为合肥限购，买房首先具有合肥户口或者在合肥交社保满一年才可以，这样就限制了很大一部分人买房，对于房市购买力有着很大的影响。

现今合肥市的房市居于一万四千多的均价，但是往往现在新盘价格都不止，因为地价一直居高不下，房地产开发商也很被动，所以降价暂时还没有过大的希望。像是一些高端楼盘均价过两万都是很正常，滨湖区价格普遍高于合肥市均价，1价格都在16000元以上，当然有的是因为精装修的缘故。

最后虽然一直在强调房子是用来住的，但是因为合肥房价已经达到一个平稳期，所以现在最好的方法就是控制价值，不让其暴跌或者暴涨就是最好的控制方法，而现在很多楼盘都是开盘什么价位，买了两三个月后依然是那个价位，因为太高备案是备不下来的缘故。

总结：合肥房价在2017年整体下降02％，在2018可能会继续维持这样，无论上涨还是下降的都会浮动很小。

合肥视觉

合肥因为2016年的房价成了网红，2017年暴跌腰斩等新闻不绝于耳。

实际在县城都大涨、国家严格调控的前提下，合肥现在的房价和周边对比不算贵。

2017年国家限价，很多新房不能备案高价，明显低于二手房，还是疯抢的，普通大众还是买不到的；二手房确实冷了，但腰斩不可能，为什么？没有交易哪来涨跌呢！为什么没有交易呢？

1.买卖双方博弈，都在观望。从政府到民间，一水的降房价，谁还着急忙慌进场，有房的人反正也不急，拿着房租还房贷，谁急着腰斩卖房。

2.2016年透支了很多购买力。有买房需求和买房能力的刚需数量大大减少。

3.限购限贷，房贷利率高，提高了买房门槛。投资客离场，剩下刚需没钱。

4.很多优质房还有小幅微涨，新闻上说的大跌的房子，都是有原因的个体，不是主流大众。

所以合肥现在是买房很难，卖房同样不容易，但房价没跌，没人愿意降价卖房，限价的新房条件跟苛刻，而且买不到，不限价的新房有但是贵，限价新房越来越少，2018年估计就销声匿迹了。

除了限价盘以外，其他房子贵，要是跟周边地市和其他房价网红城市比，不算很离谱。周边地市新房一直在涨，有的已经要赶超合肥了。

奕奕20073857

这几个月来，相信很多人已经明显感到合肥房地产市场开始躁动，好区域、好地段、好房子又开始不太好买，二手房房主提价、捂房不卖现象频频出现。再加上人才引进政策刺激，合肥房价蠢蠢欲动。下面我将对合肥4-5月份房价做一个分析，为购房者提供建议。

从安居客房价走势来看，合肥房价自今年1月份触底，仅在3-4月份出现小幅震荡，之后3个月一直稳步上扬。尽管上涨幅度不是很大，仍未回到2016年的最高点，但筑底已然成功，预计年底前将一直呈现这种缓涨态势。

全国50个重点城市房价表现

与5月份相比，6月份房价下跌城市由11个减少到7个，减少4个。与此同时，我们还可以看到，房价下跌城市在数量减少的同时，跌幅普遍有所收窄；上涨城市数量增加的同时，涨幅普遍出现扩大。这表明，6月份全国二手房价格普遍上涨，涨幅环比较大。

从全国范围来看，6月份房价上涨是全盘性的，除了环渤海湾城市群略显弱势外，其他几个区域涨幅明显，基本处于同一水平。

长三角城市。上海房价自2017年5月份达到最高点，之后回调，过去一年来一直在5.1w的位置保持震荡，非常稳定。南京房价走势跟合肥非常相似，2月份见底，之后一直缓慢抬升，两个城市限购措施及人才引进政策，也都大同小异。

安居客杭州房价跟实际严重不符，杭州房价实际一直在上涨，考虑到棚改货币化补贴比例降低及限制企业购房，后期房价走势有待观察。苏州自年初以来，房价已经缓慢上涨半年，累计涨幅4%左右。

宁波还在快速上涨，连续几个月都是长三角涨幅最高的城市，在我看来，限购政策该收紧了。整体来看，长三角的核心城市房价涨幅都不是很高，非核心城市仍在补涨，但不管怎样，都在上涨。

华南珠三角。深圳房价较去年同期已经上涨7%左右，而且重新回到历史最高点，经过两年多的调整，深圳房价基本垒实，定位在5w左右。广州房价基本站稳3w大关，大周期上涨约50%，在一线城市里面表现算是差的。

福建三兄弟，厦门、福州和泉州，房价涨幅已是全国倒数几名，在我看来，尽管调整了一部分，价格还是存在一定的水分。珠三角核心城市深圳和广州，6月份涨幅很大，且已超过其他二三线非核心城市，预示着新一轮上涨周期的开始？

环渤海湾城市。北京去年高位盘整了一年，今年4月份房价达到阶段性低点，已经出现连续3个月的上涨，回暖趋势明显。天津自2017年5月份房价达到历史最高点，截至目前，已经下跌15%以上，近半年来跌幅趋缓，有稳定趋势。

石家庄房价走势跟天津相似，距最高点时也跌去15%左右，目前基本上趋于稳定，定格在1.67w均价位置。廊坊回调更多，大概在30%，近半年来基本平稳。环京的热点城市，前期炒作太盛，目前都基本回调到位。青岛限购加码之后，开始了下跌之旅。

中西部城市。武汉房价过去一年一直在上涨，尽管涨幅不大，但目前来看已现疲态，有见顶之势。目前在中部省会城市里，郑州是限购最严的，是实打实的限购，房价基本上也被控制得死死的，一直在下跌。

长沙和成都一直阳奉阴违，尽管表面上限购执行得很严格，但人才引进政策漏洞大开，导致房价一直涨得很厉害。当漏洞补丁打上之后，我们看到成都房价上涨戛然而止，长沙也有见顶之势。

西安的抢人政策，让它出尽了风头，连续几个月房价环比涨幅全国第一，限购升级之后，我估计也该消停了，取而代之的可能是贵阳这股妖风要刮起来了。东三省小幅补涨，不足为怪，人口净流出地区，尽量少碰。

这段时间，住建部对30城启动房地产专项治理，基本上针对绝大部分热点城市，同时也是对6月份全国房价普遍出现上涨苗头进行敲打。与此同时，我们看到一些房价仍出现过快上涨的城市，对限购采取了打补丁，这说明上层控制房价的决心是比较强烈的。

合肥二手房成交数据分析

从国家统计局的数据来看，合肥5月份新房价格上涨0.2%，二手房持平。但从实际情况来看，回迁房纳入备案，新房实行毛坯和装修分开备案的机制，都掩盖了新房的真实均价。二手房部分区域也有明显回暖。

5月份合肥链家二手房成交量为587套，是去年同期的

2倍还多，已经连续3个月成交量在550套以上，基本是历史最高水平。目前来看，6月份市场仍然不逊于前3个月，即使过了传统旺季，合肥二手房市场热度依旧不减。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。我们看到，去年这个数值一直在

6-7左右徘徊，今年年后连续增长3个月，5月份已经达到9，说明合肥二手房市场的的确确在回暖。

以下分析基于链家自2017年5月份至2018年5月份的所有成交，共计4462个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。4-5月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年4-5月合肥房价分析及购房建议》。

1、合肥5月份二手房整体成交情况

合肥5月份二手房成交均价为1.653w，基本跟去年同期持平。但值得注意的是，自年后以来，合肥房价已经连续3个月出现上涨，5月份环比涨幅在2%左右，回暖趋势明显。

平均成交周期为74.6天，已经持续回落

3个月，说明市场观望情绪正在减退，二手房市场由冷转热。

平均议价空间为2.59%，已经达到一年来最低点，仅比2016年10月份合肥限购时高出0.32个百分点。这说明卖家越来越强势，合肥二手房越来越抢手。

从各区域成交来看，庐阳区和蜀山区成交量最大，其次是滨湖区。从成交价格上来看，绝大多数区域都存在不同程度的上涨，只有北城和瑶海新站区出现微跌。数据上来看，涨幅最大的区域分别是庐阳区、滨湖区、经开区和政务区，环比分别上涨5.2%、4.2%、4.1%和3.9%。基本都是西南热门区域。

北城和肥西县因为不限购，成交周期和议价空间都非常低，看来热度依然不减。市区限购区域，议价空间低于平均值的几个区为：经开区，滨湖区，高新区和政务区。合肥市区西南区域二手房抢手程度可见一斑，其中滨湖区、经开区和政务区最为热门。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部。具体学区划分和分析请参考文章（公号“

小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

学区房成交自3月份达到全年顶峰之后，热度便逐渐减退，预计将一直持续到9-10月份（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分学区房的影响》）。

5月份学区房成交均价为2w，较前几个月略有上浮，价格表现比较稳定。

非学区房成交均价为1.584w，跟去年平均水平差不多，较前3个月有一定上涨。

从户型成交上来看，2室和3室及以上依旧是主流，户型占比跟4月份变化不大。

下一步合肥房价分析及购房建议

之前合肥发布人才引进政策实施办法的征求意见稿，已征集到一些建议，据说部分方案细节还在作调整，正式文件暂时不能公布。这两天，安徽政务服务网开放“人才购房资格认定”窗口，但系统并未正式启用，目前还处于调试状态，不过这也说明政策实施应该不远了。

根据我的推测，鉴于合肥房价目前有上涨的苗头，合肥市应该还在斟酌人才政策的门槛条件，其最终目的要达到这样的效果：人才引进政策出台之后，既不能显著刺激房价过快上涨，又能达到真正筛选人才的目的。这势必会尽可能多的过滤掉投资需求。

过去一年来，合肥市区住宅土地出让非常有限，尤其是西南区域，库存十分紧张，很多板块新房一房难求。上个月包河区地块未达底价流拍，说明zf对土地出让预期仍然非常高，同时流拍导致供给减少。

不管怎样，人才引进政策会增加合肥房地产市场的有效需求，在新房库存短期无法补足的前提下，进一步加剧市场供求紧张关系，房价存在上涨冲动（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

之前文章，我还分析了央行启动降准、合肥新房实行毛坯和装修价格分开备案，对合肥房价短期都会造成上涨预期（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》）。这几个月来，我们已经明显感受到滨湖区、政务区、高新区等热门板块，均出现不同程度的上涨，相信这种趋势随后将蔓延到其他板块。

有人说人才引进政策实施以后，需求集中在市里，三县成交趋冷，房价也会受到影响，我并不同意这种看法。我认为，合肥市区性价比高的新房供应十分有限，绝大部分很难买到，这也是导致二手房成交回暖的一个重要原因（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。

市区供应不足必然导致需求外溢，尤其在市区房价上涨的前提下，三县又相对成为房价洼地，一些热点区域仍然会非常抢手，比如肥西毗邻经开区的区域，肥东靠近地铁2号线附近。即使人才引进政策实施方案出台，相信对这些区域也不会产生太大影响（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》）。

这两天，我小密圈里问的最多的问题就是如何置换房子。合肥限购之后，外部投资需求被极大抑制，只剩下市区户籍的内生性需求，这部分需求很大一部分是改善需求。从我小密圈问答来看，合肥市内改善需求极其旺盛，大都是要卖掉手中房产，再去置换其他房产（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

我在之前文章中一直强调资产的优化配置，置换房产其实就是将劣质房产卖掉、买入优质房产的资产优化过程，此间大量劣质资产被集中抛售，优质资产被竞相抢购，然后我们看到劣质板块劣质房产不涨反跌，优质板块优质房产甚至会逆市上扬。

目前合肥房地产已进入下一个房价周期，短期内不会出现类似2016年全面暴涨的行情，短周期将会起作用。在限购没有全面放开、信贷也没有松绑迹象的前提下，房价会一直呈渐进式的缓慢抬升趋势（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。因此，短周期不必刻意追求置换时点。

记住，优质板块永远是第一个上涨，最后一个下跌，劣质板块永远是最后一个上涨，最先下跌。当劣质资产上涨的时候，同时也意味着大盘上行周期结束，如果你不能赶在高点时将劣质资产抛售，一旦上涨周期结束，你的劣质资产又会很难脱手，劣质资产流动性跟短周期涨幅基本可以相抵。

所以短周期下，永远不要指望将劣质资产卖在最高点，如果真到高位，你可能又卖不掉了。卖房的同时，要去看房，买卖尽量同时进行，理想的情况是，卖房合同和买房合同同时签，甚至可以先签买房合同再签卖房合同，尽量缩短置换空窗期。避免出现房子卖掉之后，仍找不到置换标的，现金放在手上贬值的情况。

如果你手中房产是2档资产，个人建议不要折腾，如果确实想换房，可以等热点区域房价稳定下来，待手上房产补涨完毕之后再行考虑。如果你手中房产是3档及以下资产，可以考虑置换成1档或者2档，不用去等时机，越早越好。具体房产档次划分，可参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》。

不满足限购或人才引进条件的刚需，可在三县上车。满足人才引进条件的同学，不必急于一时，可继续等人才引进政策实施方案出台之后，在市区上车。不过目前你要做的，就是抓紧时间去看房，不管新房还是二手房，只有多了解市场，后期买房才能做到心中有数。

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小易论楼市

一个字，买！合肥的定位长三角区域副城市中心，国家三大科学基地之一，常住居民净流入省会城市，各种身份加一起，怎么可能跌？？？？说跌的都是没买房的，要么就是见不得别人好的！经过一年多的调整，合肥房价会继续涨！