在經歷了之前的輝煌時刻之後，上海“名震一時”的地王正面臨著進入市場的困境。
近日，金融街控股有限公司與豐臺置業投資(豐臺置業)簽署了項目戰略合作協議。雙方將在上海靜安新核心商圈建設大型標誌性綜合體。
該綜合體位於上海火車站北廣場，總佔地面積約49萬平方米，涵蓋住宅、辦公和購物場所。2015年，上海地價總額為88.15億元，地價溢價率為50.12%，建築面積2722元/平方米，創造了上海地價總額的新紀錄。
受房地產市場調控政策的影響，金融街控制的業主項目發展緩慢，進入市場的時間延遲。與此同時，公司對地塊D的債權發行計劃規模為16億元。據公開資料顯示，豐臺房地產是一家獨立的私募股權房地產投資集團，成立於2002年。
事實上，在金融街控股接管火車站房東的前兩年和後兩年，上海賣出了很多高價土地，房地產企業也經常刷新房東在上海的記錄。隨著房地產市場進入深度調整期，高總價、高單價房東進入市場面臨困難，甚至成為“燙手山芋”。
金融街控股上海火車站北廣場項目辦公面積約22萬平方米，佔項目總規模的63%以上，商業面積約6萬平方米，佔項目總規模的18%。金融街控股表示，它是按照“金融街中心”的一系列高端商業綜合體打造而成，建成後成為上海新靜安核心商圈的標誌性綜合體。
該項目的住宅部分金融街政府已經開放市場，銷售接近尾聲，商業地塊將分兩期建設。其中，一期工程包括5棟寫字樓、零售空間和大型綠地，總建築面積約11.9萬平方米，預計於2020年第一季度建成;二期包括5棟辦公樓和6萬平方米的大型購物中心，總建築面積約27.9萬平方米，預計2021年第三季度完工。
2019年3月13日，金融街控股董事長高亮與豐臺地產管理合夥人兼投資董事長朱慧德共同出席項目戰略合作會議，表達了對該地王項目合作發展的期待。豐臺地產透露，在項目合作期間，前期物業建設由金融街控股負責，豐臺地產從金融街控股購買了這部分物業，並進行了進一步的改善和升級。
為了梳理金融街控股的合作動態，與大多數房地產公司引入其他品牌開發項目不同，金融街控股更傾向於尋找基金公司。
2017年12月，金融街控股公告披露，其全資子公司上海融御置地有限公司委託泰康資產管理有限責任公司發行“泰康-金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動產債權投資計劃”，金融街控股二股東安邦保險旗下公司認購該債權計劃8億元。為推動上海地王項目運營，金融街控股頻繁借道“輸血”引起外界關注。
據公開資料顯示，豐臺房地產一直在與國際機構投資者合作，包括主權財富基金、政府和企業退休基金、基金會、大學基金、保險公司和知名家族理財機構。截至2018年9月30日，豐臺房地產管理的房地產資產已超過105億美元。
儘管金融街融府幾次開盤的銷售成績良好，另外兩幅地塊開發亦進展順利，但從金融街控股拿下該處地王項目至今可以看出，路程並非平坦。
據報道，2018年金融街控股進入北京、上海、廣州等重點城市，自2016年以來銷售額一直處於較低水平。
對此，有分析機構表示，金融街控股對該項目有財務壓力，而且項目位置很好，所以他們會找一個強大的合作伙伴來減輕公司的負擔。
2019年3月29日，金融街控股發佈2018年年報。報告期內，企業收入達到2211.3億元，同比下降13.35%。上市公司股東淨利潤32.68億元，同比增長8.72%。其中，房地產開發業務實現營業收入195.9億元，同比下降15.72%，上海土地徵用成交面積數據缺乏，同比下降19.6%。2016年至2018年，公司庫存分別為564.52億元、578.96億元、776.38億元。近年來，隨著全國範圍內限價政策的收緊，以往金融街控股開發的大部分項目都面臨銷售壓力。
金融街控股回應稱，公司未來將繼續培育中心城市上海，同時及時拓展蘇州、常熟等上海周邊衛星城，優化區域佈局。
此外,金融街控股也使得股票折舊準備在其年度報告中,這表明根據庫存會計政策,根據成本和淨變現價值越低,對股市股票準備計算折舊的成本高於淨變現價值和舊的和未售出的股票。存貨減值對可變現淨值的影響是基於對存貨的可銷售性及其可變現淨值的評估。
庫存的增加和項目銷售的下滑意味著，金融街控股持有投資近100億元的項目，多年來一直沒有恢復現金流。相關數據顯示，2017年至2018年，金融街控股連續兩年經營產生的淨現金流為負，分別為- 72.54億元和- 99.29億元。
上海地王的尷尬
2016年被金融街控股收購上海火車站房東地塊後，被稱為“房東年”。全年共生產單價和總價房東340餘戶，上海各地區房東也較為頻繁，成為一線房企競爭的熱點。
時過境遷，同在2016年拿地的保利地產如今也感受到“衝動的懲罰”。彼時，上海市浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊對外出讓，出讓面積69433.1平方米，容積率1.8。保利地產在37家房企的激烈競爭下成功奪得，地塊樓板價43607元/平方米，溢價率295.78%。對於過高的樓板價，上海房地產業內人士此前曾預估，該項目的均價將達到8萬元/平方米。
同年8月17日，建發、首開、中糧聯合體擊敗萬科、雅居樂、融信、龍湖、融創等實力強勁的品牌房企，以總價67.9億元奪得寶山顧村N12-1101單元06-01低密度純宅地，溢價率115%，樓板價為53727元/平方米。不僅奪得寶山顧村“地王”，也問鼎了上海外環宅地成交樓板價之最。近日，記者在採訪中瞭解到，該地塊項目建發央璽已啟動驗資排隊活動，等待領取預售證，均價約7萬元/平方米。
2019年3月28日，據瞭解到，現階段也在進行驗資蓄客，首次開盤預計推出91平方米和114平方米的戶型，共計409套，預計均價5萬~6萬元/平方米。
值得注意的是關於激烈爭奪上海市場的土儲資源導致資金回報不足的問題，保利地產也有所察覺。近日，保利地產發佈了《保利2018-2019年房地產行業白皮書》，書中提到：“增量開發的高盈利性已出現趨勢性下降，房企的毛利率逐漸向社會資本平均回報水平迴歸。”
從上海樓市瞭解到的情況看，無論是在2018年開盤熱銷的保利翡麗甲第項目還是即將開盤的保利頌，均是在“限價令”之下不得不做出妥協的項目。與此同時，保利地產也開展一系列合作之路，與象嶼地產共同開發保利象嶼公園悅府。
機構分析報告顯示，2019年2月份，保利地產實現簽約金額334億元，同比增加54.3%；實現簽約面積189.1萬平方米，同比增加20.8%，新增建面102.1萬平方米，同比減少24.9%，總地價82.5億元，同比增加12.5%，需要注意房地產市場銷量超預期下行以及行業資金放鬆不及預期的風險。
公開資料顯示，2018年，保利地產全年實現簽約金額4048.17億元，實現簽約面積2766.11萬平方米，位居全國房地產企業第五位。2018年，保利地產斥資將近1379.58億元獲取超過130宗土地，其中通過掛牌方式獲取的土地達到46宗，其餘方式主要包括合作和拍賣。
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