今天看到一個消息，讓人哭笑不得。

雖說樓市入冬已成共識，深圳一高端樓盤卻吸引了市場的目光，前500號搖號中籤客戶能進場選房，且選房時間不能超過2分鐘，500萬元誠意金、1508萬元入場費，500號人爭奪192戶房源。

數據顯示，該項目的備案均價13.1萬元/㎡，單價區間為10.8萬元/㎡-19.67萬元/㎡，其中，價格最高的預售價達7787.66萬元。

看來，土豪們對房子的熱情，絲毫沒有隨著天氣轉冷而消退。

但是，一個高端樓盤絕對代表不了目前的深圳房地產市場，同樣的，深圳也絕不是全國樓市的風向標。

數據顯示，2019年至今我國破產房企達到了378家，其中廣東數量最多，高達60家，佔比15.87%，浙江、江蘇所佔比例也都將近10%。

江浙粵的槓桿率最高，房價最高，房企破產也最多，連這些熱度極高的城市，房企的生存狀態都日益變差，中西部諸多中小城市的處境可以想象。

這就是目前的樓市，不同的城市，不同的房子，人們的態度可以說是“愛恨交織”，有的地方，有的樓盤能夠暢銷，有的房子卻只能被打入冷宮。

那麼，20年後，房子會變成“香餑餑”還是“燙手山芋”？

我們可以從以下幾個方面逐個分析。

第一，新增貨幣與樓市之間的關係。

過去這些年，M2年均增速達到15%以上，從2008年至今，貨幣總量從40萬億增至167萬億，算上銀行理財、信託，真實的流通中貨幣應該增加了5倍左右。

這些新增貨幣，都流入到了房地產之中，房價自然會水漲船高。

但是，今年10月份開始實行房貸利率換錨LPR，以後買房子，要參考5年期LPR的水平，央行規定首套房不低於這個水平，二套房至少要加60個基點。

這就給各地的銀行提供了非常大的自主空間，從目前已經平穩換錨的城市來看，整體利率沒有什麼變化，但未來必然會逐步向剛需傾斜。

LPR的報價，創造性的把1年期和5年期的LPR分離開來，以10月21日LPR(貸款報價利率)第三次報價為例，據央行官網顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。

1年期是實實在在的降低，5年期一直按兵不動，這就引導資金去融資利率更低的實體經濟領域，去工廠，去新經濟製造業，去港口，去小微企業，唯獨房貸利率，依然高高在上。

長期來看，新增貨幣優先會向實體經濟流動，而不會選擇房地產。

第二，人口流動格局的變化。

人口流動，是決定房價最基礎的因素。

為什麼說深圳的豪宅無法代表全國的房地產市場？因為京滬廣深是極特殊的幾個城市，無法代表數百個三線以下的城市.

大城市因為學區、醫院、商業、工作需求等因素，太過稀缺，吸引了越來越多的人口，中小城市的持續流出現象卻不容忽視。

數據顯示，2018年長三角經濟區的總人口達到了2.25億人，據預測，到2030年長三角地區將會有4座城市人口超過1000萬。

目前，長三角已經是中國發展最為成功的城市群之一，在長三角城市群中集聚的人口達到了15401萬，佔全國人口的11%。

珠三角也是如此，2017年珠三角經濟區常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。

可以預見的是，人口流動呈現出“孔雀東南飛”的特徵，依然會在未來持續，大城市的房產，依舊是“香餑餑”。

第三，勞動力年齡結構的變化。

近20年來，房地產市場崛起的秘密，就在於人口紅利，說得更具體一些，其實是勞動力紅利。

北大教授蘇劍在10月20日舉辦的第三季度宏觀經濟形勢分析會上稱，我國的人口峰值可能出現在2017年，大概是12.813億，峰值勞動力人口出現在2013年，大概是8.557億，去年可能已經開始出現了人口的負增長。

2013年，恰恰是房地產每千人開工面積的巔峰，也恰恰是勞動力人口開始走下坡路的起點。

國際上，一般把15-64歲這個年齡段稱之為勞動力人口，6年前已經出現了回落的趨勢，未來的形勢更加不容樂觀。

民生證券研究所此前發佈報告指出，2015至2025年，勞動力每年減少375萬人，2025到2030年，每年減少500萬人。2030到2035年，每年減少960萬人。

勞動力紅利越小，人們改善置業，剛需首套房的需求也會越少，那些學區房、遠郊樓盤、洋房，很難再找到合適的買家。

此外，我國老年撫養比加速上升，預計在2030年會達到25%，較2010年增長一倍；2050年達到46%（相當於日本2018年的水平），2080年將會達到69%。

總撫養比越高，說明人群中勞動人口占比越低；配合持續下降的出生率，表明社會老齡化程度在加深。而年輕勞動人口，正是登記結婚的主力人群。

因此，在人口總量和人口結構的雙重作用下，房地產將面臨巨大的需求下行壓力。

綜上所述，20年後，絕大部分城市的房子都是“燙手山芋”，只有極少數的熱點大城市的房產，因為教育、醫療資源的稀缺性，依然會是“香餑餑”。

關於這個問題，地產大佬孫宏斌就給出了答案。

10月30日，2019年胡潤房地產企業家榜單出爐，首富許家印以及曾經的首富王健林均財富大幅縮水，融創老闆孫宏斌則財富增長225億，表現十分搶眼。

孫宏斌曾說過：我一直說這個行業分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子，投錯了蓋什麼房子都虧錢，投對了，你地買對了蓋什麼房子都掙錢，這是房地產行業最難的。

他的未來的判斷很明確：雖然誰也無法判斷將來，但是房地產這個行業我感覺絕對不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅下降的可能性，它在今後五年都是波動的，甚至是十年裡，都是在波動裡面。當然，每個城市都會不太一樣。

所謂“波動”，指的就是不上不下，平穩過渡，三四線樓市穩中有降，少數一二線城市穩中微漲，這就是孫宏斌的答案。

專家也給出了“結論”。

年初，中國首席經濟學家論壇研究院院長、 上海財經大學教授盛松成在“2019中國首席經濟學家論壇年會”上表示，未來我國房價將總體平穩，只要長期房價平穩，人均收入和GDP超過房價增速，十年、十五年以後，我們的房價收入比就砍掉一半，只有這樣我們的房地產才可以平穩健康發展。

盛松成今年已經63歲了，老教授的結論很明確：只有讓房價保持平穩，人均收入的增長速度，才能超過房價的上漲速度，最終使高高在上的房價收入比迴歸合理，平穩，就是未來樓市發展的趨勢。不管是“香餑餑”還是“燙手山芋”，買房就能增值的那個年代已經不會再出現了。