今年來，深圳的新房市場格外熱鬧，尤其是熱點片區在“限價”下尤為被置業者所青睞。
一方面，由於市場的新房住宅供應趨於緩慢，另一方面，得益於一些媒體對新房“買到即賺到”的渲染，加之一些惹眼的項目被土豪拼搶，使得購房者似乎陷入了只要是新盤，就存在價格倒掛及價值套利的“亢奮中”。
而事實上，一些推出來的新盤無論是地段還是項目本身的價值確實比較優質，但魚龍混珠的新房市場還是存在的，並不是每個新盤簡單和同片區的二手房對比，就有價值優勢！
這兩天。因南頭豪方天際及等待了多年才出來的龍華紅山的金亨利二期入市，再一次成為置業熱盤，然而這種環境下催生的“亢奮新盤”，真是所有的新盤都值得我們打雞血似的去追買嗎？
現象：車庫排隊選房VS自助餐似的看房
昨天一早，娟子被一項目開盤的景象所吸引，因南頭項目現樓開盤，置業者參加選房在車庫排起了長龍；
接著是在北面的龍華金亨利二期，置業者為一睹項目芳容，也早早在路邊排起了長龍，並且爭相著想盡快看到房子。
但這兩個項目，一個處於北環大道旁的豪方，北環將其與另一面較有生活氣息的南頭隔開，地段並不如人意，項目不但有噪音，旁邊夾雜著農批市場外，現基本無其它配套（自帶南實驗園丁學校）。
而昨天營開的龍華金亨利二期，此項目地處龍華，確實在地段上來說有一定的優勢，但本被之前傳出80多平可做4房，但家在網友爆出的樣板房來看，80多平是一房兩廳一衛；官方也表示，項目按照政府政策規劃來，不能違規搭板……
這預示戶型的使用率可能將大縮水，事實上，從2014年8月，《深圳市建築設計規則》正式施行，以前所謂的贈送面都將計入或換算計入總建築面積，間接限制了偷漏面積的行為，明確了購房者產權。
價值：小白閉著眼買房的時代已然過去
今年來，娟子明顯聽到的一個論調是：以前在深圳閉著眼買房都賺，而現在小白買房這一套已然行不通。尤其是現在的二手房，更能體現出一個項目的價值比，優質的資源項目才會領跑。
新房買來後，其實很快就會進入二手市場的量比中來！
我們再回到深圳目前的新房市場現象，這兩天豪方天際、金亨利二期一個南山一個紅山，這兩個原本毫不相干，但同樣頭頂“名校”集團光環、高拓展戶型、同面積段差不多的總價，但優劣各異的兩項目，卻搶盡了一西一北的熱點。
這兩項目的入市，一邊是置業者的青睞，一邊是市場的吐槽。
從備案價及發售價來看，這兩個項目在價格上相差無幾（在7.5-9萬/平左右）。針對這兩個項目，咚咚牛浩思點評團隊和淘房哥給出了個盤專業的分析：
1、地段
★金亨利二期位於龍華生活配套成熟，居住氛圍及未來商業預期濃厚的紅山片區。無論是地段，地鐵、商業都非常方便。
★豪方天際雖位於南山，但項目地塊與周邊環境相對獨立，被北環等路圍合，噪音源較多，周邊缺乏居住及商業配套；
從大區域來於，淘房哥對比目前同樣是帶有南山實驗學位的前海以及南頭片區的二手房，豪方現在單價在7.4-9.3萬/平，單從一二手房價格來看存在著一定的差距。但這個盤的優勢並不多。
上圖是截取的部分帶南山實驗學位的樓盤價格情況。（除豪方外，其他統計的樓盤與豪方著較為相像的戶型）
2、戶型
★龍華的金亨利二期原始結構為88-89平1-2房、163平2房，但88-89平預留了搭板空間，可拓展至3-4房，163平則可拓展至5房，但這個可拓展面積的不確定性會讓購房者承擔較大的風險。
淘房哥從項目二手房對其戶型進行了闡述，開發商給的金亨利二期的戶型圖，讓部分意向購房者望而卻步。但一期89平最少是3房2衛，甚至做了4房、複式5房，所以二手房價格高。
如果買金亨利二期新房需籤‘承諾不搭板協議’，購房者表示，如果能擴展還好，價格也有吸引力。
★豪方天際主要有三個面積段，分別是74-76平的3房、86-89平的4房、125平的4房，雖然尺寸不大，但每個戶型基本都有一個房間的拓展面積。
3、學位
在另一個大家都比較關注的學位上，昨天娟子在一個群裡聽到一中介非常大氣的說“我們最大的亮點其實就是學位，許多置業者都是奔這個來的，其它的都是次要的……”。
但買學位其實也需要謹慎，在深圳出生兒童增高的情況下，今年的關於學位紛嚷了大半年，為學位買了房而上不了的事件層出不窮，咚咚牛浩思和淘房哥均提醒：為學位而買房也需要謹慎。
★咚咚牛浩思表示，金亨利二期按現在的學區範圍、還是就近入學等原則來說，未來是深高學區的可能性極大。但在教育局未確定之前，一切都還存在變數；目前紅山片區嚴重緊張，很大可能買新小區，在學位積分排名上被老小區給PK掉，因此對於看中學位的家庭來說，還是要持審慎的態度。
另一方面，高級北校區屬於市直屬的學校，與其它所謂的名校相比，出身更為“正統”，口碑較佳，單從這方面來看，高級北校確實值得關注。
淘房哥也表示：深圳現在上學都要按積分來入學，有房產是一方面，還有戶籍、買房時間都是影響積分入學的，目前初一是要85分才能上，深高學區有房+有戶口基本能上。
附紅山3所學校的大學區積分表格供參考。
★南山的豪方天際對應的是南山實驗教育集團九年一貫制的園丁學校（也算名校），去年已開學，至於成績如何還需要幾年時間的檢驗。
淘房哥認為，雖然在教學硬件上有著實驗的支撐並不用太過擔心，但對於生源而言，相信會是實驗園丁部一個比較大的考驗。
咚咚牛浩思薦盤：深圳“剛改”這些新盤可關注
咚咚牛浩思認為，在這兩盤之後其實還有很多項目值得期待，他們通過各位網友的諮詢情況，結合受關注樓盤的產品類型分別列出兩組樓盤，供大家備選。
這些樓盤的優劣及項目價值點評分析，屆時會詳細出文，敬請大家關注！
1、剛需可考慮：華強城、天匯城、正大城、萬科星城等
這些項目以“城”命名，自身擁有相當體量的商業配套，這也是欠發展區域新盤的大趨勢，房子是用來住的，只有足夠的配套才能支撐購房者住下來。
而大體量樓盤在這方面具有得天獨厚的優勢，從歷史上來看自帶的大體量商業的樓盤周邊發展顯然都會更快一些，人氣也都更高一些。
2、改善可考慮：香蜜府、華潤城3期、中洲灣、都市茗薈、半島城邦四期、楓葉望海公館等。
這些新盤都是目前頗受關注的新盤，因為在限價的預期下，可能再次成為打新的熱點盤。
比如安託山做為一個新型的高檔住宅片區在宜居和資源配套方面擁有及其強大的優勢，在臻山府的賣完之後，香蜜府170㎡左右產品備受購房者的關注，相比臻山府，香蜜府在享受同等配套和不降級居住品質的同時，可大幅降低購房成本，可謂是一分錢難倒英雄漢，總價優勢將會得到更多的購房者關注。
此外還有華潤城3期，據說會在9月份加推510套，這次的中籤率又會是多少？單單是上次沒有搖到號的客戶就可能再造一次清盤……
專家視點：盲目打新盤 需謹慎風險
鳳凰樹：買房不單隻看價格 戶型縮減下實質總價沒變
知名地產評論人、戶型研究專家
(1) 新房住宅市場現在顯現冰火兩重天！遭到搶購的網紅盤，都是以“限價”之名的降價盤。無論是雙璽3期、華潤城潤府等，均比周邊二手房價低15%左右，加上“三價合一”後的稅費，這些降價新房價比二手房購房成本低20%以上，即便1998年、2008年香港、深圳的史上樓市冰凍時期，降價20%足可“破冰”熱銷，況且現在樓市雖遇調控但尚未到冰凍期。
（2）網紅盤大多是國企或央企開發項目，成為降價低開的先鋒部隊，民企樓盤能否全面跟上尚待觀察。
（3）我曾在公號文章《新“朝三暮四”：10萬*89㎡=8.5萬*110㎡》指出，2017年深圳禁止戶型“拓展面積（贈送面積）”之後，現在面市的新盤，絕大多數已經沒有前些年的“拓展面積”，如現在的90㎡約=2016年的78㎡戶型； 100㎡約=2016年的87㎡戶型；110㎡約=2016年的89㎡戶型等。
現在的新盤戶型銷售的建築面積，平均比2016年增大15%左右，而戶型的使用面積一樣大。因此，降價15%，正好衝抵戶型面積增大15%。開發商的銷售收入沒有減少，買房者的買房總價一樣多，只是“朝三暮四”=“朝四暮三”。表面上是單價降價，實質上總價沒變。
（4）建議買房者對沒有戶型圖，或者戶型圖上沒有標註尺寸的項目要提高警惕：或是陷阱，或是餡餅。買房要關注總價，而不僅僅是單價。尤其是在選擇對比“高拓戶型”的次新盤和沒有“拓展面積”的新盤時，要看清能夠反映戶型套內使用面積的戶型尺寸（廳、房的開間、進深），而不僅僅是戶型的銷售面積。
鄧志旺：限價下導致需求釋放 但還是要理性對待
復旦大學房地產經濟博士、深職院房地產研究所所長。
深圳樓市出現這個現象主要還是因為限價導致了一二手房價格的倒掛，一些新房價低於周邊的二手房價。這種價格導致了一些空間，也導致很多需求被釋放出來。
另一個原因就是整個深圳的市場供應量比較小，供需矛盾比較突出；總體來說，現在熱銷的一些樓盤性價比還是比較高。
但有些樓盤確實不是太好，魚龍混珠的也有。在這種情況下購房者還是需要理性對待，畢竟深圳剛改還是一個大方向，將來也有較多房源供應。
另外就是要做好功課，對一個新樓盤要充分了解，確定在哪一個價格區間，做一個更好的判斷；當然，有需求的話，還是要抓住現在這樣一個限價入市機會。
李宇嘉：打新熱存在一定的合理性 未來限價會更嚴格
深圳市房地產研究中心高級研究員
因為政府限價的原因，去年很多新盤都不願意入市，對開發商來講認為賤賣了，所以並不願意去賣。今年，大家對於政策收緊、資金面收緊的預期已經形成了共識，再加上整個預期並不看好，所以晚賣不如早賣！因為新房價格還會繼續保持下跌，未來預售證的門檻也會越來越高了，價格限制會更加嚴格。
所以現在新房的整體入市價格比市場價稍微低一點，造成了一二手房倒掛，再加上新房的稅費本身比較低，置業者當然願意購買新房。
看一個樓盤值不值賣，主要是看是否比市場價低，只要是比市場價低就值得。對置業者來講，現在市場上所謂的剛需、改善需求其實很難界定，很多人覺得合適就買了……在這種情況下，打新股一樣的去購買新盤，我認為存在一定的合理性。
徐楓：“房住不炒”下，盲目入市小心成為接盤俠。
深圳市房地產中介協會研究總監
最近出現新盤趨熱的現象是因為新盤價格受到限制，或低於周邊同質二手盤。消費者覺得搶到即賺到。這是虛假租期，目前難有實際證據改變市場預期，需要有些典型的泡沫破滅的例子教育市場。
從中國樓市看，現在房價在二三線城市已經上漲乏力，一線還有漲幅，證明樓市的回調週期已至。
同時中央政府的數據更全，早已發出“房住不炒”的警告。沒聽懂的還在盲目入市，怕是會成接盤俠。
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