近期，位于城东的东安湖版块频频传来新消息（PS:按照最新规划，原皇冠湖已更名为东安湖，为叙述统一，本文暂均以东安湖代称）：
3月31日下午，成都市政府与华润集团在成都签署东安湖体育中心主体育场投资建设合作协议；4月4日，成都规划和自然资源公众平台发布公告，龙泉驿区皇冠湖（即东安湖）单元转龙片区局部用地控规修改，调整后该片区体育用地面积增加约390亩；房地产市场及项目方面，区域内的全新项目——电建洺悦御府将于近期首次拿证，推出其超低能耗全洋房产品，区域供应开始加量；
说到电建洺悦御府，不得不提到2017年12月的那场土拍。彼时，电建地产以总价18亿元将东安湖版块的152亩住兼商地块收入囊中，成交楼面价高达9000元/㎡，突破区域地价天花板，一时轰动成都楼市，其中也不乏质疑声：东安湖版块土地价值、区域价值与高企的地价能否相互匹配？电建地产以如此高的地价拿地，是不是太冒险？
市场的检验还在进行，但有一点毋庸置疑：当时更多人没有预料到，从那一场土拍往后的一年多，东安湖版块已经站上成都楼市发展的新风口……
大运会东风来 “东进”区域开启价值裂变？
东安湖最大的转折发生于2018年10月，华润以32亿拿地+27亿配建包揽东安湖旁的532亩地，配建中赫然在列的东安湖体育中心也成功将东安湖版块送上了楼市头条。
△体育中心规划效果图（部分）/图片来源于龙泉驿区规划管理局
随后，《皇冠湖（东安湖）城市中心城市设计》出炉，“一区三轴六片”为骨架的城市核心区域成型；东安湖城市中央公园、东安湖水库启动招标采购，预计将于近期开工……一大波利好接踵而至。
更重磅的消息还在后面：2021年世界大运会主办权落地成都，东安湖体育中心被确定为大运会主场馆，“体育产业”“体育经济”“体育效应”开始在各大朋友圈扩散、发酵。大众的目光也开始聚焦于大型国际赛事的举办对提升城市品质、重塑城市形态、更新城市配套、拉动经济增长带来的不可忽视作用。
体育经济将给城市带来怎样的变革？锐理君也从其它城市找了部分对标范例：
- 举办过大运会的深圳龙岗区，借由国际赛事契机从尚待开发的土地，迅速发展为珠三角一体化发展中的重要战略区域；有数据显示，筹办、举办和会后五年龙岗区GDP年均增长速度保持在15％+。曾举办过全运会等大型赛事的广州天河体育中心，多年来交通等各项配套建设持续发力，助推天河区诞生出城市新兴CBD。
- 因2008年北京奥运会而生的鸟巢，则带动版块成为北京乃至全国新兴的体育文化艺术中心，亚奥版块周边的房价更是十年翻了5倍。
- 在国外，同样有着奥运会经历的英国斯特拉福德区（Stratford），也凭借“伦敦碗”从默默无闻的小镇成长为伦敦极具活力的科教文化和中央商务新城。
东安湖城市中心的整体打造和大运会带来的新机遇，正在给区域带来一次全新的价值裂变，最显性的将体现在三个方面：
- 区域城市能级大幅提升
在打造世界赛事名城的背景下，东安湖版块将依托体育产业、体育文化等实现经济转型，催生消费虹吸效应，影响力与实力同步跃进。
- 区域城市配套加速呈现
如龙泉驿区明确提出将加强医疗教育等公共服务设施建设，并将大力拓展轨道交通，更新公共交通硬件设施等；东安湖体育中心本身就是集文化、商业、体育和旅游为一体的城市功能综合体。
- 城市地标效应逐渐彰显
经过大运会洗礼的东安湖体育中心或成为成都又一个新兴地标，并与高新东区的天府奥体中心形成联动效应，塑造区域与城市新名片，发挥地标形象、经济、文化等多维度价值。
从资源看市场 东安湖版块有多少溢价支撑？
城市体育中心落地叠加大运会契机，无疑是东安湖版块蜕变的重大引擎，而基于“地利”释放的三重价值利好，正在成为东安湖版块实现新一轮溢价的基础。
占据“东进”门户
政策规划红利奠定溢价基础
若稍加留意就会发现，成都“东进”总体规划范围涵盖金堂县、简阳市全域、龙泉驿区车城大道以东区域以及青白江区、天府新区直管区位于龙泉山森林公园范围内的区域；而车城大道正是东安湖版块核心交通要道。在成都“东进”路上，东安湖版块是名副其实的门户，占据中心城区与未来新城的枢纽位置。
并且，新版“东进”规划为“ 一带四轴、一极五片 ”，其中“四轴”之一即为东西城市轴线。城市轴线往往是一座城市的交通大动脉，既能改善城市交通，也将串联起行政、商业、商务、居住、文化等功能。成都天府大道就是明显的例证。
作为东西轴线上重要的组成部分，东安湖版块已经加载了充足的条件冲刺新兴的高品质住区：一方面是龙泉驿城市中心的高站位，另一方面是禀赋良好的生态资源带来加分。
晋升龙泉驿城市CBD
能级提升夯实区域溢价能力
2017年11月《成都市龙泉驿区分区详细规划（2017-2035年）》（征求意见稿）出炉，龙泉驿将优化形成“一山一芯联三片”的空间结构，其中，“一芯”即中央生态活力芯，就包括东安湖片区。按照规划，东安湖中心重点布局商务、金融、科创等重要生产性服务功能和文化、体育、教育等重大公共服务设施。这意味着，未来东安湖片区将有望成为龙泉驿全新的城市中心。
△“一山一芯联三片”结构示意图/图片来源于网络
从锐理君实地探访发现看，东安湖版块南侧已开发成熟，生活氛围浓厚，城市中心气质隐约可见。当然，其中贯穿区域腹地的地铁2号线开通运营功不可没。
△虽然是工作日期间，新城吾悦广场内仍有不小的人流量
坐拥约3200亩东安湖公园
生态资源富集延展溢价宽度
实际上，东进与城市CBD规划之外，东安湖版块的生态资源同样令其他区域“眼馋”。不提穿流而过的东风渠，拟开挖的东安湖与规划占地约3200亩的东安湖公园已让众多区域难以匹敌。
△东安湖（原皇冠湖）区位示意图/图片来源于网络
江、河、湖、公园等生态资源向来是房地产开发的价值利器，在成都，因湖而发迹的版块并非个例，早有锦城湖、东湖，近有怡心湖、兴隆湖等。
- 2013年，占地面积2400亩的锦城湖对外开放，短短几年便晋升为成都新兴高端居住版块，如今锦城湖周边项目的二手房最新均价保持在30000元/㎡左右；
- 凭借产城湖一体规划爆发的怡心湖版块，近两年便聚集中国铁建、中海、绿城、金地等品牌房企，目前房价已在2万左右徘徊。
楼面价四年涨4倍 东安湖版块不断挑战极限
房地产开发最终的落脚点仍然是“人”，因此在衡量一个区域的市场潜力时，充足的需求支撑是重要标尺。数据显示，2016年至今，东安湖版块住宅供不应求是主基调，2017年之后，版块内部供应呈现断崖式下跌，与此同时，价格实现翻涨。
供应存在“缺口”，需求却有增无减：
- 作为未来的区域城市中心，东安湖版块能对龙泉驿区地缘性客户产生巨大的吸附能力；
- 东安湖版块将是几公里外国家级经开区产业人口需求最有力的承接区；
- 过去几年东安湖版块商品住宅产品面积段集中在70-110㎡之间，随着家庭结构与需求改变，换房需求也在不断累积。
△过去几年东安湖版块刚改产品为绝对主力
土地供应空间是决定版块发展潜力的另一核心要素。目前东安湖版块拥有大面积待开发土地，未来机会很大，获益的自然是各大房企。现阶段，电建地产、中国铁建、新希望、北大资源、华润、绿地、新城、首创等一众品牌房企纷纷在此“大展拳脚”，而房企的动作与投资方向也是一种信号，地价变化是最为直观的体现：
2015年绿地拿下皇冠湖壹号用地，彼时拿地成交楼面地价为2000元/㎡；
2017年1月北大资源落子，拿地成交楼面价6400元/㎡；
2017年12月中国电建以9000元/㎡的楼面地价在此进行布局；
2018年华润鲸吞532亩土地，有计算显示，在产业与城市运营的要求下，拿地楼面价成本也差不多在8字头左右。
这之中，北大资源紫境东来已于去年入市，从去化情况看，市场对于东安湖板块价值的认可度已经非常高。
巨大的土地供应潜力与土地价值的走高，以及源源不断的购房需求，为东安湖版块房地产市场创造出巨大的溢价空间，吸引着市场各方的审视与关注。
城市生长，开发重心逐渐外移是必然趋势，规划是最显性的风向标，东进红利“搭档”龙泉驿CBD城市规划，东安湖版块在近两年里站上了高起点；如今随着大运会吹来东风，体育中心拔地而起，东安湖公园等资源陆续加载，东安湖板块无疑迎来了最好的行情。
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