今天上午，有關鼓樓神秘樓盤備案價僅2.2萬/平的消息引發不少網友熱議，那麼該盤究竟長啥樣？價格如此“誘人”的背後是什麼？實際售價真的會是2萬/平嗎？藍房君現場探盤為網友捋一捋......
備案價僅2.1-2.2萬元/平
遠低於周邊新盤及二手房
這個神秘樓盤推廣名為小時代，備案名為民都商住樓（住宅產權70年），而其最受關注的當屬剛剛公佈的備案價。
根據4月9日福州市不動產交易中心官網公佈的最新一批樓盤預售證顯示，位於鼓樓區的民都商住樓首次取得預售證，共有140套單身公寓住宅房源獲批，備案價為2.1-2.2萬元/平。
那麼，鼓樓區五四北路新盤2.2萬/平的備案價是啥概念？
以周邊二手房樓盤小戶型房源掛牌價格為例，跟據某二手房網站交易平臺顯示，奧體都市花園均價約32000元/平、國色天香價約30000元/平、御景臺花園均價約29000元/平。（注：二手房不同房源間差異較大）
若對比周邊新盤，目前恆力博納廣場（SOHO）在售均價約為33000元/平、瀚城國際單身公寓預計均價也超過3萬/平，鼓樓區其他同類型新盤烏山九巷備案均價約4萬/平。
也就是說該樓盤備案價較周邊同類型二手房（有裝修）價格大約低了近1萬/平！較周邊同類型一手房價格大約低1-2萬/平！
如此“懸殊”的價格差異，無怪乎該樓盤吸引眾多網友的關注和問詢。
樓盤探秘
小時代為何“與眾不同”
▲項目區位圖（點擊放大）
小時代項目位於鼓樓區華大街道五四北路西側，湖前路南側，緊鄰省體育中心及五四路CBD，同時周邊還分佈有錢塘小學屏北分校，屏山小學，屏東中學分校等教育資源，以及恆力博納廣場、琴亭湖、晉安河公園等生活配套。
▲項目效果圖
▲項目效果圖
項目僅規劃一棟9層樓高的小高層，主打鼓樓區稀缺的中小戶型，又是住宅產權，屬於相對搶手的投資自住兩相宜的樓盤。
不過按照市場規律，如此“不按套路出牌”的備案價背後，必有不少“陳年舊事”在其中——
據業內人士打探，該項目其實早在2000年就已拿地，不過直到2015-2016年項目才陸續動工建設，並於2017年實現封頂。
該樓盤原計劃2017年3月開盤，不過該樓盤預售證遲遲未批，開發商因無資質從事房地產開發經營被罰。
圖為2017年6月該樓盤建設實景（來源百度），彼時曾打出“43-116㎡ 省體旁寬居小戶”的廣告標語。
直到2019年，該項目才終於拿到預售證。這也意味著，該樓盤的產權年限僅剩50年左右。
現場探盤
▲小時代實景圖（樓棟北面）
▲小時代實景圖（樓棟南面）
▲小時代實景圖（樓棟東面靠五四路琴亭高架橋）
現場探盤如下——
小區僅單獨一棟，無社區花園，目前準現房，建設品質一般。樓棟前後間距不大，北側沿湖前路，東側靠五四路主幹道及琴亭高架橋上橋處，相對較吵。地下車庫入口位於樓棟南側。
▲小時代航拍圖
▲小時代航拍圖
產品戶型
小時代此次獲批總套數166套，其中住宅140套，總面積6692.31㎡，其餘為底商和車位。
樓盤實際層共9層（一層為底商），2-7層每層20戶住宅，8層17戶，9層3戶。
根據樓盤沙盤模型及現場探盤來看，小時代住宅呈南北排列，中間以過道隔開，通透性較差。
住宅主要面積段為約44-63㎡單身公寓，約5.1米大面寬，可設計為1.5房1廳1衛1陽臺。另有頂樓有兩套124㎡戶型。
▲戶型設計效果圖
▲樓棟南側實景
產品整體預售價格區間為2.1-2.2萬元/㎡。套均面積47.8平，平均每套單身公寓總價約100萬左右。
部分房源備案價如下——
101單身公寓室，預測建築面積49.43㎡，預測套內面積37.26㎡（公攤24.6%），單價21532元/㎡。
720單身公寓室，預測建築面積44.16㎡，預測套內面積32.13㎡（公攤27.2%），單價22582元/㎡。
817單身公寓室，預測建築面積123.66㎡，預測套內面積67.32㎡，單價21977元/㎡。
何時開盤？售價如何？
目前，小時代售樓部位於項目正對面的安華苑一樓。不過，不知是否因為備案價的公佈引發市民關注，藍房君下午探盤時，該售樓部處於臨時關閉狀態，僅在門口留下置業顧問聯繫電話。
該置業顧問表示，小時代項目開盤時間尚未確定，具體售價還需要上級領導審議。
另外，據一位業內人士透露，該樓盤預計實際開盤價格浮動會有點大。
藍房君私以為，儘管該樓盤整體質量一般，但憑藉鼓樓地段區位以及產品自身
小戶型、住宅產權（可落戶可入學）、總價低（100萬左右）等優勢，上述140套住宅的入市仍會吸引不少投資及剛需客戶關注。至於屆時該盤售價是否按照2.1-2.2萬/平的備案均價或者包含其他條件，藍房君將對此持續關注。
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