這兩天突然想總結一下這段時間重慶樓市到底發生了什麼。
因為近期變化很大，很大！
當前重慶土地和房產市場的運轉邏輯，已經很難再用過去10多20年的經驗去判斷和解釋。
我們以為重慶獨立發展的房地產市場，慢慢開始遵循其他城市走過的老規律，成了必然。
重慶正在嘗試區域之間價格的更大分化；
重慶開始嚴控土地容積率！
對資源型土地限制開發！
體現到具體數據上。
重慶2019年出讓的土地，容積率普遍不高於1.5，這在過往是不敢想象的！
要知道，1.5，一定是低密度住房為主，這些貨都
“不便宜”！同時，我們發現，別說濱江，就是中心成熟區域，幾乎沒有土地供應了！
新房價格層面。
我們看到少量區域還有10000元/平新房，強勢網紅新區，部分盤坐穩了20000元/平，而傳統意義上的中心區優越地段，最近開始嘗試靠近小30000元/平！而且還不止1-2個樓盤！
重慶的3W/2W/1W的房價格局，似乎正在形成！
再順著往下想。
在低容積率（新房供應數量變少）、中心或優質成熟地段住宅用地幾乎不可能再持續供應的局面下，中心區的房價會不會繼續走高？因為沒有賣的了啊！
我指的是高品質新房或次新房。
所以，最近很多糾結的買房人特別急切的問我到底買哪裡時，我還是那句話：
- 你賭的起，看得準，就新興區，以小博大，當他還是低價時，買入！賭他所有的規劃配套從“無到到有”，博高成長性，也承擔相應的高風險和不確定性。
- 你求穩，就成熟區，享受他的成熟區域、配套，行情走了抗跌，行情來了領漲，穩定的升值空間看得見，還能“可租可售”靈活應對
當然，買哪裡，最關鍵還要看價格的相對性！
比如新區漲得有點快了，動不動來些16000-20000元/平，如果品質還很一般，那成熟區位置還不錯，品質在線的20000元/平，就顯得相當有性價比！
還有一個現象，對於成熟區，如果以整數十年看，中心位置、價格還不離譜的品質樓盤，很快都要沒有了...
比如像最近的北濱路，我所知道，好幾個樓盤都進入銷售尾聲！
回想一下，北濱路發展至今，差不多10來年了，核心段如果真的沒有新房可買，是不是會有點失落？
1
十年一個週期
20多年前，“寧要渝中一張床，不要江北一間房。”
當年那批510202的渝中土著看江對岸的眼神，不亞於現在大家看水土、龍興、西永。
觀音橋曾經很偏，北濱路曾經特荒。
（10年前的北濱）
10多年前，北濱路-觀音橋開發，還比較“清淨”。
哪怕就是最近這幾年，北濱路也經常是三波人馬，“嫌棄-爭議-追捧”，互相瞧不起，從沒停過。
10年的時間，北濱從自然清淨到熱鬧繁華。
再到名副其實的城市中心。
結果你突然發現，這個10年走完以後，北濱路不是你嫌不嫌棄，而是根本沒機會買到新房了！
十年一個週期。
用十年看北濱，融景城很有代表性。
其一，他是當年2010年重慶的地王！
其二，400多畝地，建築面積約170萬方超大體量。開發週期基本上就是10年。
這是10年前的北濱夜色。毫無亮色。
這是10年後的北濱，除了拍照設備更NB，拍了個超級全景，北濱路的鉅變，江北嘴的崛起，讓人驚歎！
融景城10年經歷的，差不多也是重慶經歷的。
2012年開盤時，融景城創新的贈送安裝了地暖、指紋密碼鎖 ！戶型定位為套內89-144平的純改善，也就是後來靠近濱江的酈苑、瀾岸組團。
再加上後來的錦峰組團，構成了一期。
但是，他的產品配置太超前了，你想，重慶人對地暖的喜愛，以及普遍使用指紋密碼鎖，都是這兩三年才興起的！
而融景城在10年前的設計，就已經考慮到了。
所以，在當年那個長期靠價格比狠賣房的時代，融景城曾被重慶本地人視為應該敬而遠之的“CEO盤”，因為他面積大，總價會高些。
後來，融景城似乎對市場做出了一些妥協讓步，遠離濱江的尚峰、朗峰組團出來大約46-84平的戶型，小戶型很受熱捧，2015年開盤後，即便行情不好，他都賣的很好。
融景城最大的轉折，來自於2016年。
打著飛的過來買房的專業投資群體，當時最看好的重慶樓盤，融景城是其一。
人們才發現，融景城不光是個住房那麼簡單，他的金融屬性很強！
2016年2017年兩年，融景城都是重慶的單樓盤銷冠！
也是融景城打響了滯漲多年的重慶樓市的第一槍。
突如其來的購房激情同樣刺激到了重慶本地人。自此，被低估的融景城，前期尾盤和後續推出的臻苑組團，都是“一搶而空”。
再後來，愈演愈烈。
甚至以2W+的套內單價，都不一定能夠買到讓自己心儀的房源。
如今再到馨苑，融景城的收官組團，他終於又迴歸到自己擅長的“大戶型”，主打119-135平的純改善！並且，對品質和配置進行了全面的升級。
稍加分析，你會發現這次推的樓棟，價值很高。
- 其一，當前重慶市場已經整體轉為品質住房時代，但品質改善新房普遍只能去新區，傳統核心區的改善需求旺盛，物以稀為貴
- 其二，兩江四岸中心段，佔據濱江資源，加上觀音橋-江北嘴城市資源，這種地段資源，近乎絕版，如果讓你佔一套，當然是“越大越好”！
- 其三，融景城向來以戶型設計好 而聞名，119平舒適型四房帶大陽臺，135平可以做4+1房帶大陽臺，一層4戶，都是端戶，這種產品，在市面上很少
- 其四，新開的樓棟，有非常難得的看江戶型！
在貸款、徵信越來越嚴格的情形下，優質的大戶型，一定是一房難求！
回顧十年，重慶市場改變了太多。
從“剛需”為王，轉為今天“改善”登臺；
從好位置“任挑任選”，到今天，只能“越買越遠”...
2
十年成長
現在回過頭來看，融景城這波逆襲，或許存在些大行情的“開掛助攻”。
但是仔細想想，真正支撐一個樓盤從8000/平上漲至2W+/平的關鍵原因，還是樓盤本身地段+配套+自住投資均好的價值基礎。
比如融景城，標籤很明顯：品質大盤+中心地段+濱江資源+成熟配套。隨便挑一個出來，都是實打實的賣點，更何況是在兩江四岸核心區內，難得的170萬方體量的超級樓盤。
（1）地段利好
既屬於江北嘴和北濱路，也屬於觀音橋和五里店。
觀音橋商圈擴容、江北嘴成熟、濱江路優化、周邊拆遷...
無論哪個板塊價值上升，融景城都能吸收到能量。
（2）絕版的濱江資源
《暫緩兩江四岸開發》的通知下發以來，很多人還沒意識到，重慶“兩江四岸”中心段，除了老項目，不太會有新建住宅了！
（3）強勁需求支撐
一方面是五里店、觀音橋沉澱下來大量的房屋置換需求。
另一方面，是江北嘴超20萬辦公人口的居住需求。
以及對於濱江品質生活有追求的改善需求！
（4）晉升富人區
北濱路是明星盤+網紅盤雲集：融景城、龍湖春森彼岸、御龍天峰、招商江灣城...
它們都有一個特點：貴！
“高水平”的房價，為北濱路後續入駐的人群設置了高門檻。
北濱這個圈層的富人不同於50多歲的富，他們很年輕，追求時尚、消費、享受生活。
（5）配套齊全
融景城的配套設施均好性很強。
新村致遠小學、字水中學、周邊多所幼兒園；
周邊有永輝、新世紀，還有社區超市；
鎏嘉碼頭、九曲花街餐飲娛樂配套；
9、10號線雙地鐵！
想當初，輕軌10號線鯉魚池站開通後，500米以內的融景城郎峰組團二手房價單月直接暴漲10+%...
但很可惜，很多時候，大多數人對於購房時機的把控，遲鈍程度僅次於初戀：
一般都是快要失去的時候，才追悔莫及...
就像融景城這個具有時代標誌性的網紅盤，很快，要賣完了...
同時也意味著，北濱路的核心路段，即將全面進入二手市場。你再想買好房子，只能等賣家獅子大開口。
你說等市場不好，賣家割肉？不好意思，他可以高價出租！等行情好了再賣...
3
樓市展望
融景城，其實也代表了重慶成熟區中心地段的樓市狀況。
當最近這個十年整數年走完以後，
- 成熟區的開發真正意義上步入尾聲
- 成熟區，尤其是中心地段的優質“平價新房”，如果錯過，不太可能用同樣的價格買回來！
- 未來，這種土地，基本上只能靠拆遷用地再開發，越往後，成本越昂貴
比如據網傳消息，融景城附近的富強社區，拆遷補償的建面單價大致會在15000+/平！由此可以想象未來這塊地上的新房，會是怎樣的“天價”！！
參考近段時間的土拍，兩路11000+，中央公園10000+、蔡家7500+、水土6500+，短短几年，樓面價上漲非常明顯。這其實說明了現實——土地是寶貴的資源！
這個時候，回顧過去的十年，你會發現，重慶樓市已經到了一個很明顯的時間窗口。
傳統成熟區，中心地段。
將全面進入存量房時代，價差會進一步分化拉開，地段好、配套好的品質大盤，房東會惜售，會漲價！而且房東會穩得起，因為再也沒有同類型的新房來砸盤！
新區仍然是未來十年重慶樓市的生力軍，但他也將全面的“改善化”“高端化”，以滿足人們對美好生活的居住需求。
這些變化，你看明白了嗎？
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